Решение Московского городского суда от 01 октября 2019 г. по делу N 3а-3157/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю,

присекретаре Дмитришиной А.Р,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-3157/2019 по административному исковому заявлению Компании "ГЭЛАКСИ ЕВРОТРЕЙДИНГ ЛТД" (Британские Виргинские острова) к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г,

УСТАНОВИЛ:

Компания "ГЭЛАКСИ ЕВРОТРЕЙДИНГ ЛТД" (Британские Виргинские острова) обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости:

- нежилого здания общей площадью 7684,9кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 560792198 руб.;

- нежилого здания общей площадью 1615,9кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 91805774 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных нежилыхзданий и не согласен с их кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке от 19 февраля 2019 года N19/2019-О, подготовленный оценщиком ООО КГ "ПраймАудит".

В ходе рассмотрения дела административный истец Компания "ГЭЛАКСИ ЕВРОТРЕЙДИНГ ЛТД" (Британские Виргинские острова)подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость:

- нежилого здания общей площадью 7684,9кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 672619000 руб.;

- нежилого здания общей площадью 1615,9кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 124691000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца Компании "ГЭЛАКСИ ЕВРОТРЕЙДИНГ ЛТД" (Британские Виргинские острова) - Мишин А.М, поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении (уточнении) к нему.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы- Пелевина Е.А. возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москвев судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителя не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что р езультаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, спорное нежилые здания находятся в собственности административного истца. С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении указанных спорныхнежилых зданий определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 г. в отношении спорного нежилого здания с кадастровым номером ***составляет 970708153руб. 13 коп, нежилого здания с кадастровым номером ***-238237210 руб. 93 коп.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке от 19 февраля 2019 года N19/2019-О, подготовленный оценщиком ООО КГ "ПраймАудит". В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводстваРФ определением суда от 10 июня2019 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 29 июля 2019 года N3А-3157/2019, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" Артемовым В.И.:

- отчет об оценке от 19 февраля 2019 года N19/2019-О, подготовленный оценщиком ООО КГ "ПраймАудит", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 7684,9 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: *** по состоянию на 1 января 2018 года оставляет 672619000 руб.;

- рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 1615,9 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***по состоянию на 1 января 2018 года составляет 124691000 руб.

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит у становить кадастровую стоимость спорного нежилого здания в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости нежилых зданий, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 1 октября 2019 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 29 июля 2019 года N3А-3157/2019, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" Артемовым В.И, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого нежилых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что п ри составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика, письменные ответы эксперта, суд считает указанные замечания необоснованными по следующим основаниям:

- в заключении экспертом проанализированы объект оценки и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по своим количественным и качественным характеристикам. На странице 72 заключения экспертом приведены выводы анализа фактических данных о ценах сделок и предложений по состоянию на дату определения рыночной стоимости, критерии отбора объектов-аналогов. Полученная величина рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве на дату оценки. Приведенные в замечаниях административным ответчиком предложения коммерческой недвижимости не сопоставимы с объектом оценки по своим ценообразующим факторам и дате оценки, эти предложения приведены с учетом НДС, без корректировки на торг и транспортную доступность;

- как пояснил эксперт, рассматриваемые объекты недвижимости представляют собой единый земельно-имущественный комплекс, поэтому с точки зрения наиболее эффективным является продажа двух близлежащих зданий единым лотом, что подтверждается объявлениями о продаже;

- как пояснил эксперт, расположение офисных зданий относительной красной линии не влияет на стоимость офисной недвижимости и не является ценообразующим фактором, поэтому эксперт обоснованно не применил корректировку на красную линию к объекту-аналогу N1;

- принятые объекты-аналоги соответствую объектам исследования по своему местоположению, они расположены между Садовым кольцом и третьим транспортным кольцом, поэтому эксперт обоснованно не применил корректировку на район местоположения. Аналитики рынка коммерческой недвижимости рассматривают зону Москвы по кольцевому принципу, а не по административным округам;

- экспертом произведена корректировку на класс объектов офисной недвижимости по аналитическим исследованиям арендных ставок;

- у объекта исследования, как и у объекта-аналога N2 имеется парковка, что исключает необходимость введения корректировки, обоснование наглядно приведено в письменных ответах эксперта с приложением скриншотов сервиса "яндекс-карты";

- в рамках доходного подхода при расчете потенциального валового дохода, приносимого объектами недвижимости в качестве доходоприносящих площадей, эксперт обоснованно исходил из того, что в зданиях сдаются блоки помещений в рамках арендопригодной площади, которая включает в себя плату за пользование вспомогательными помещениями "коридорный коэффициент". Величина операционных расходов состоит из эксплуатационных (переменных), которые в свою очередь включают в себя коммунальные платежи, и постоянных расходов (страхование, налоги на имущество, арендная плата за землю и т.п.), поэтому данные расходы определяются на общую площадь объекта исследования и оплачиваются собственником здания ;

- эксперт правомерно определилрыночную стоимость нежилых зданий без учета налога на добавленную стоимость, поскольку в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цен, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке. Тогда как в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ объектом обложения налога на добавленную стоимость признается реализация товаров, работ, услуг на территории Российской Федерации. Вследствие этого само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации данного имущества, не образует объект обложения налога на добавленную стоимость. Такой объект налогообложения возникает только при реализации этого имущества.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперт имеет высшее экономическое образование, прошел профессиональную переподготовку по программе "Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Специализация оценка стоимости предприятий (бизнеса)", повышение квалификации по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)"; сдал квалификационный экзамен в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", что подтверждается квалификационным аттестатом N***г.; является членом саморегулируемой организации оценщиков "Российское общество оценщиков", регистрационный N*** г.; гражданская ответственность эксперта застрахована; является оценщиком I категории, стаж работы в оценочной деятельности 20 лет; эксперт является заместителем генерального директора общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ".

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке от 19 февраля 2019 года N19/2019-О, подготовленного оценщиком ООО КГ "ПраймАудит", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в размере их рыночной по состоянию на 1 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Р езультаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденные распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых зданий является 15 мая2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость нежилых зданий по состоянию на 1 января 2018 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Компании "ГЭЛАКСИ ЕВРОТРЕЙДИНГ ЛТД" (Британские Виргинские острова) удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 7684,9 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 672619000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью 1615,9 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 124691000 руб.

Датой обращения Компании "ГЭЛАКСИ ЕВРОТРЕЙДИНГ ЛТД" (Британские Виргинские острова) в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 15 мая 2019 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость нежилых зданий для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилых зданий в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Решение суда может быть обжаловано в апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда подпись Н.Ю. Севастьянова