Решение Ставропольского краевого суда от 17 октября 2019 г. по делу N 3а-261/2019

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 октября 2019 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р,

при секретаре судебного заседания Матвиенко В.В,

с участием:

представителя административного истца К.Д.В. - М.Я.Р.

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению К.Д.В. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной,

установил:

К.Д.В. обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью 1966 кв.м, вид разрешенного использования: деловое управление, расположенный по адресу: "адрес"

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере 9 718547,46 рублей по состоянию на 18 января 2019 года.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной, определенной оценщиком "данные изъяты" в отчете об оценке от 04 апреля 2019 года N Н-119 в размере 6180000,00 рублей по состоянию на 18 января 2019 года.

Административный истец К.Д.В. представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, представитель заинтересованного лица администрации города Пятигорска, извещенные надлежащим образом о слушании дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили. Заявления об отложении слушания дела от них не поступали.

В представленных ранее возражениях на административный иск представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю К.Е.А, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца К.Д.В. - М.Я.Р. поддержала уточненный административный иск, согласившись с выводами судебной оценочной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной с учетом выводов судебной оценочной экспертизы.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ установлено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона N 135-ФЗ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, К.Д.В. на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью 1966 кв.м, вид разрешенного использования: деловое управление, расположенный по адресу: "адрес", свидетельство о государственной регистрации от 20 декабря 2007 года N N

Согласно представленной в деле выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 января 2019 года N N, выданной ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 18 января 2019 года установлена в размере 9718547,46 рублей.

В силу вышеприведенных законоположений, установлением кадастровой стоимости данного земельного участка затрагиваются права и обязанности его собственника К.Д.В. как плательщика земельного налога, и дают последнему право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке земельного участка "данные изъяты" от 04 апреля 2019 года N Н-119, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 18 января 2019 года определена в размере 6180000,00 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы "данные изъяты" от 30 сентября 2019 года N 045-19-ОК рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 18 января 2019 года определена в размере 7710000,00 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

При расчете рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж, им проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Эксперт для расчета рыночной стоимости земельного участка использовал 3 объекта-аналога, расположенных в схожих экономических зонах города Пятигорска (как и объект оценки, расположенные на красной линии), сопоставимых по инвестиционной привлекательности с месторасположением объекта оценки, аналог N 1 по Бештаугорскому шоссе, аналог N 2 по ул. Береговой, аналог N 3 по ул. Ермолова, одного с оцениваемым объектом вида разрешенного использования - коммерческого назначения.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы с приведением обоснований применения этих корректировок.

Исследовав локальное местоположение оцениваемого земельного участка и отобранных для исследования объектов-аналогов внутри населенного пункта, эксперт пришел к следующему выводу, что в соответствии со Справочником оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, 2018 г, ч.1 Лейфера Л.А, разработанной автором планетарной моделью города, расположение объекта исследования, как и объекта-аналога N 1, можно отнести к "районам крупных автомагистралей города", объекта-аналога N 2 к "окраине городов, промзоне", а объекта-аналога N 3 к "центру административных районов города", на имеющиеся различия локального расположения объектов-аналогов от объекта опенки экспертом применены повышающая корректировки: в размере 13,85% в отношении объекта-аналога N 2 и понижающая в размере 14,94 % в отношении объекта-аналога N 3.

В рамках сравнительного подхода применена скидка на торг в размере среднего значения равного 15,7 % для неактивного рынка земельных участков коммерческого назначения, анализ рынка недвижимости приведен в разделе 2.7 экспертного заключения.

Экспертом учтена разница в стоимости земельных участков в зависимости от вида их оформленного права. В связи с тем, что рассматриваемые права на объект исследования, как и оформленное право на объект-аналог N 1 - право собственности, в отличие от объектов-аналогов N 2 и N 3, на которые оформлено право краткосрочной аренды, экспертом в отношении последних применена повышающая корректировка в размере 29,9 %.

Экспертом установлено, что объект оценки, как и объекты-аналоги N 2 и N 3 имеют сопоставимые возможности подключения ко всем коммуникациям, в связи с чем, применение корректировки по данному элементу сравнения не требуется, в отличии от объекта-аналога N 1, у которого имеются все заведенные на участок коммуникации. На имеющиеся различия по данному элементу сравнения экспертом применена понижающая корректировка в отношении объекта-аналога N 1 в размере 29,7 %.

При идентификации объекта-аналога N 2, экспертом установлено, что данный объект имеет вытянутую форму (в отличие от объекта оценки и объектов-аналогов N 1 и N 3), которая ограничивает размеры проектируемых зданий и создает сложности с размещением коммуникаций и проездов. Поэтому учитывая особенность конфигурации объекта-аналога, отличающую его от объекта-оценки, экспертом применена повышающая корректировка по данному элементу сравнения в размере 22 %, при определении которой, эксперт использовал сведения официального сайта Ассоциации развития рынка недвижимости НО "СтатРиелт" (https:// statrielt./ ru).

В отношении объекта-аналога N 3, отличающегося от оцениваемого объекта размером площади, применена понижающая корректировка на площадь в размере 12%, расчет и обоснование которой представлены в расчетной таблице экспертного заключения.

В экспертном заключении содержится обоснования применения всех корректировок. Необходимость в использовании иных корректировок экспертом не установлена.

При определении корректировок, эксперт руководствовался справочником оценщика Лейфера Л.А.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://ruads.org/, что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 18 января 2019 года, то есть на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Представленный отчет "данные изъяты" в отчете об оценке от 04 апреля 2019 года N Н-119 суд не может принять в качестве надлежащего доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, так как его результат опровергается заключением судебной оценочной экспертизы.

Отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеназванного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога, исчисляемого из его кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

По настоящему делу административное исковое заявление К.Д.В. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в суд 31 мая 2019 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск К.Д.В. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью 1966 кв.м, вид разрешенного использования: деловое управление, расположенный по адресу: "адрес" по состоянию на 18 января 2019 года в размере 7710000,00 (семь миллионов семьсот десять тысяч) рублей.

Заявление К.Д.В. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в суд 31 мая 2019 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья С.Р. Мекерова