Решение Московского городского суда от 03 октября 2019 г. по делу N 3а-3514/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю,

при секретаре Дмитришиной А.Р,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-3514/2019 по административному исковому заявлению акционерного общества "Буревестник- XXI " к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Буревестник- XXI " обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости:

- нежилого здания общей площадью 2887,70 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 164038000 руб.;

- нежилого здания общей площадью 21809,50 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 923865000 руб.;

- нежилого здания общей площадью 9744,20 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 583953000 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных нежилых зданий и не согласен с их кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлены отчеты об оценке от 26 апреля 2019 года NГИ-107/11, NГИ-107/12, NГИ-107/13, подготовленные оценщиком ООО "Градостроительный ментор".

В ходе рассмотрения дела административный истец акционерное общество "Буревестник- XXI " подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость:

- нежилого здания общей площадью 2887,70 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 200555000 руб.;

- нежилого здания площадью 21809,50 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1155749000 руб.;

- нежилого здания площадью 9744,20 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 676890000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца акционерного общества "Буревестник- XXI " - Курбанова Г.М. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении (уточнении) к нему.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы - Агафонова С.С. возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в письменном отзыве, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что р езультаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является собственником спорных нежилых зданий, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных нежилых зданий определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, в отношении спорных нежилых зданий определена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 г.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчеты об оценке от 26 апреля 2019 года NГИ-107/11, NГИ-107/12, NГИ-107/13, подготовленные оценщиком ООО "Градостроительный ментор". В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 24 июня 2019 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 26 июля 2019 года N2019-01/640, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценки бизнеса" Михальченко А.В.:

- отчеты об оценке от 26 апреля 2019 года NГИ-107/11, NГИ-107/12, NГИ-107/13, подготовленные оценщиком ООО "Градостроительный ментор", не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 2887,70 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: *** по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 200555000 руб.;

- рыночная стоимость нежилого здания площадью 21809,50 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: *** по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 1155749000 руб.;

- рыночная стоимость нежилого здания площадью 9744,20 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: *** по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 676890000 руб.

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит у становить кадастровую стоимость спорных нежилых зданий в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости нежилых зданий, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 3 октября 2019 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 26 июля 2019 года N2019-01/640, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценки бизнеса" Михальченко А.В, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что п ри составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика, письменные ответы эксперта, суд считает указанные замечания необоснованными по следующим основаниям:

- в заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектами исследования по своим количественным и качественным характеристикам. Полученная величина рыночной стоимости объектов исследования в рамках сравнительного и доходного подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве на дату оценки. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений. Как пояснил эксперт и следует из экспертного заключения, объекты-аналоги находятся на различном расстоянии от центра города, поэтому экспертом применена корректировка на местоположение на основании данных "Обзор рынка коммерческой недвижимости г.Москва по итогам 2017 года", которая учитывает фактор удаленности от центра города. Вследствие этого применение еще одной корректировки является необоснованным. Аналитики рынка коммерческой недвижимости рассматривают зону Москвы по кольцевому принципу, а не по административным округам;

- в рамках доходного подхода при расчете потенциального валового дохода, приносимого объектами недвижимости в качестве доходоприносящих площадей, эксперт обоснованно исходил из того, что в офисных зданиях сдаются блоки помещений в рамках арендопригодной площади, которая включает в себя плату за пользование вспомогательными помещениями "коридорный коэффициент". Величина операционных расходов состоит из эксплуатационных (переменных), которые в свою очередь включают в себя коммунальные платежи, и постоянных расходов (страхование, налоги на имущество, арендная плата за землю и т.п.), поэтому данные расходы определяются на общую площадь объекта исследования и оплачиваются собственником здания.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами, в частности эксперт является оценщиком, имеет высшее экономическое образование, прошел профессиональную переподготовку в НОУ ВПО "Московский финансово-промышленный университет "Синергия" по программе "Оценочная деятельность", подтверждается свидетельством о повышении квалификации регистрационный номер ***; имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от *** г. N***; является членом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" и включен в реестр оценщиков ***г. за регистрационным номером ***, что подтверждается свидетельством от ***г. N***; работает в обществе с ограниченной ответственностью "Бюро оценки бизнеса", стаж работы в оценочной деятельности - 9 лет; гражданская ответственность эксперта и экспертной организации застрахована.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчетов об оценке от 26 апреля 2019 года NГИ-107/11, NГИ-107/12, NГИ-107/13, подготовленных оценщиком ООО "Градостроительный ментор", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в размере их рыночной по состоянию на 1 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Р езультаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденные распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых зданий является 29 мая 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость нежилых зданий по состоянию на 1 января 2018 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление акционерного общества "Буревестник- XXI " уд овлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 2887,70 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 200555000 (двести миллионов пятьсот пятьдесят пять тысяч) руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью 21809,50 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1155749000 (один миллиард сто пятьдесят пять миллионов семьсот сорок девять тысяч) руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью 9744,20 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 676890000 (шестьсот семьдесят шесть миллионов восемьсот девяносто тысяч) руб.

Датой обращения акционерного общества "Буревестник- XXI " в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 29 мая 2019 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость нежилых зданий для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилых зданий в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Решение суда может быть обжаловано в апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова