Апелляционное определение СК по гражданским делам Пензенского областного суда от 22 октября 2019 г. по делу N 33-3595/2019

судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Жуковой Е.Г.

и судей Лукьяновой О.В, Макаровой С.А.

при помощнике Потаповой М.В.

заслушала в открытом судебном заседании дело N 2-357/2019 по иску Костюка А.В. к Муниципальному образованию г. Пенза в лице Управления муниципального имущества администрации г. Пензы на решение Ленинского районного суда г. Пензы от 28 июня 2019 года, которым постановлено:

"Исковые требования Костюка А.В. к Муниципальному образованию г. Пенза в лице Управления муниципального имущества администрации г. Пензы о взыскании денежных средств удовлетворить.

Взыскать с Муниципального образования г. Пенза в лице Управления муниципального имущества администрации г. Пензы за счет средств казны муниципального образования города Пензы в пользу Костюка А.В. неосновательное обогащение в размере 1 146 816 рублей 97 копеек"

Заслушав доклад судьи Лукьяновой О.В, судебная коллегия

установила:

Костюк А.В. обратился в суд с иском к Муниципальному образованию г. Пенза в лице Управления муниципального имущества администрации г. Пензы о взыскании неосновательного обогащения, указав, что 08 июля 2016 года между К.В.А. и УМИ администрации г. Пензы заключен договор аренды N164 земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9 599 кв.м, находящегося по адресу: "адрес", предоставленный в соответствии с установленным видом разрешенного использования - зона обслуживания, деловой и производственной активности при транспортных узлах в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны Ц-4, установленным Правилами землепользования и застройки в г. Пензе, утвержденными решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 N229-13/5. Разрешенное использование - многоуровневый наземный паркинг на 600 м/м.

В соответствии с договором уступки прав аренды земельного участка от 17.04.2018 К.В.А. уступил, а Костюк А.В. принял права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды N164 земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9 599 кв.м, находящегося по адресу: "адрес"

Согласно п. 2.6 договора аренды земельного участка N164 от 08.07.2016 арендодатель пересматривает размер арендной платы раз в год в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, однако УМИ администрации г. Пензы в нарушение указанного пункта размер годовой платы с 08.07.2017 в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности не определен.

В соответствии с отчетом ООО " "данные изъяты"" N09/06/18 величина стоимости годовой арендной платы за земельный участок с 08.07.2017 составляет 2 986 000 руб. Исходя из анализа рынка недвижимости в г. Пензе имеются основания полагать, что арендная плата с 08.07.2017 по договору аренды земельного участка N164 от 08.07.2016 является завышенной.

Костюк А.В. произвел оплату по договору аренды земельного участка N164 от 08.07.2016 за период с 08.07.2017 по 30.05.2018 в размере 4 071 223,40 руб, что превышает размер арендной платы, определенной оценщиком ООО " "данные изъяты"".

Костюк А.В. обратился в УМИ администрации г. Пензы с заявлением о перерасчёте размера арендной платы по договору аренды земельного участка N164 от 08.07.2016 за период с 08.07.2017 по 30.05.2018 и возврате излишне уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка, однако ответчик отказал в перерасчете размера арендной платы.

На основании изложенного Костюк А.В. просил взыскать с ответчика за счет средств муниципальной казны города Пензы неосновательное обогащение в сумме 1 396 101,80 руб.

Представитель истца Костюка А.В. - Резяпкин В.Ф, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования уменьшил, просил взыскать с Муниципального образования г. Пенза в лице УМИ администрации г. Пензы за счет средств муниципальной казны города Пензы неосновательное обогащение в размере 1 146 816 рублей 97 копеек.

Ленинский районный суд постановилвышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель Управления муниципального имущества администрации г. Пензы просит решение отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, выводы суда первой инстанции основаны на неправильном понимании закона. Суд указал в решении, что размер арендной платы по договору с Костюком А.В. является регулируемым, поскольку как данный договор заключен с истцом как с победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды. Арендная плата в таких случаях устанавливается на основании отчета об оценке рыночной стоимости размера арендной платы, а не устанавливается соответствующим органом государственной власти, то есть не является регулируемой. Следовательно, ссылка в решении суда на Постановление Пленума высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 года N 73 незаконна.

В соответствии с условиями договора аренды арендодатель пересматривает размер арендной платы раз в год в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Условия, в соответствии с которым арендатор вправе самостоятельно проводить оценку рыночной стоимости арендной платы, договор не содержит.

Полагает, что экспертное заключение, не может быть положено в основу решения, поскольку не соответствует требованиям действующего законодательства и федеральным стандартам оценки. Экспертом при составлении заключения не были учтены все ценообразующие факторы, использовался справочник за 2016 года, а не за 2017. Заключение не содержит идентифицирующих сведений аналогов, кадастровых номеров поэтому невозможно проверить их местонахождение, площадь, другие характеристики. Экспертом сравнивались объекты, имеющие разрешенный вид использования, отличный от исследуемого объекта.

В жалобе содержится просьба об отмене судебного решения и вынесении нового решения об отказе в иске.

Представителем Костюка А.В.- Резяпкиным В.Ф. представлено возражение на апелляционную жалобу, в котором он просит решение районного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу-без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Управления муниципального имущества г. Пензы Мельникова Н.В, действующий на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержала, представитель Костюка А.В. - Резяпкин В.Ф, действующий по доверенности, с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение районного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом.

В силу ст. 327 и ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, эксперта, проверяя законность решения в пределах доводов жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

08 июля 2016 года между К.В.А. и УМИ администрации г. Пензы заключен договор аренды N164 земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9 599 кв.м, находящегося по адресу: "адрес" входящего в состав земель населенных пунктов, предоставленный в соответствии с установленным видом разрешенного использования - зона обслуживания, деловой и производственной активности при транспортных узлах в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны Ц-4, установленным Правилами землепользования и застройки в г. Пензе, утвержденными решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 N229-13/5. Разрешенное использование - многоуровневый наземный паркинг на 600 м/м.

Согласно п. 2.4 Договора сумма ежегодной арендной платы, указанная в п.2.3 договора, подлежит оплате в полном объеме и вносится единовременно победителем аукциона в течение 10 дней с момента подписания Договора и включает в себя сумму внесенного задатка на участие в аукционе (п. 2.4 Договора).

В соответствии с пунктом 2.6 Договора Арендодатель пересматривает размер арендной платы раз в год в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Размер ежегодной арендной платы, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, изменяется Арендодателем путем направления Арендатору соответствующего уведомления с приложением нового расчета ежегодной арендной платы и порядка ее внесения.

Арендованный по Договору земельный участок передан в пользование К.В.А. по акту приема-передачи 08.07.2016 года.

17 апреля 2017 года К.В.А. уступил Костюку А.В. права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды N164 от 08.07.2016, заключенному между К.В.А. и Муниципальным образованием г. Пензы на срок 10 лет.

Указанный договор уступки зарегистрирован Управлением Росреестра по Пензенской области 21 апреля 2017 года за N.

19 апреля 2017 года К.В.А. уведомил УМИ администрации г. Пензы о состоявшейся уступке прав требования по договору аренды N164 от 08.07.2016 года.

Уведомлением от 21.03.2018 УМИ администрации г. Пензы в порядке п. 2.6 Договора аренды земельного участка N164 от 08.07.2016 уведомило истца об увеличении арендной платы по Договору за период с 08.07.2017 по 07.07.2018 до 4 578 720 руб. в год.

24 мая 2018 года между Костюком А.В. и ООО " "данные изъяты"" заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N164 от 08.07.2016.

31 мая 2018 года Управлением Росреестра по Пензенской области зарегистрирован договор уступки прав и обязанностей от 24.05.2018 по договору аренды земельного участка N164 от 08.07.2016 года, то есть, обязательство Костюка А.В. по внесению арендных платежей за пользование земельным участком прекратилось 31.05.2018 года.

Как следует из акта сверки между УМИ администрации г. Пензы и Костюком А.В. за период с 08.07.2017 по 30.05.2018 по договору аренды земельного участка оплачено в счет оплаты арендных платежей 4 060 223 руб. 47 коп, всего сумма оплаты по договору составила 4 071 223,47 руб. (4 060 223 руб. 47 коп. + 11 000руб. -пени).

24.09.2019 года в ЕГРЮЛ внесена запись об изменении в сведениях о юридическом лице, Управление муниципального имущества администрации г. Пензы переименовано в Управление муниципального имущества г. Пензы.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований Костюка А.В, суд правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, и обоснованно пришел к выводу о том, что истцом произведена оплата арендной платы за земельный участок, в размере, превышающем рыночную стоимость аренды земли, в связи с чем имеет место неосновательное обогащение ответчика за счет истца.

Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются правильными, основанными на собранных по делу и правильно оцененных доказательствах, соответствуют нормам действующего законодательства.

Согласно п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В соответствии с п.14. ст 39.11 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Как следует из договора аренды от 08.07.2016 года, заключенного между УМИ г. Пензы и К.В.А. аукцион проводился на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов от 23 июня 2016 года. По результатам аукциона 08.07.2016 года был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, арендная плата определена в 4 570 000 рублей в год.

Довод апелляционной жалобы о том, что размер арендной платы по договору не является регулируемым, является несостоятельным.

Как указано в пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

Данных о том, что предметом аукциона являлась арендная плата, что торги проводились на повышение ставки арендной платы, материалы дела не содержат, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно указал на применение регулируемой арендной платы.

Из буквального толкования п. 2.4, 2.6 договора следует, что сумма годового размера арендной платы, определенный по результатам торгов, должна поступить от победителя в течение 10 дней с момента подписания договора аренды земельного участка по указанным в договоре реквизитам и включает в себя сумму задатка на участие в аукционе, то есть по результатам торгов была определена арендная плата на двенадцать месяцев со дня подписания договора аренды, заключенного по результатам торгов. По истечении двенадцати месяцев размер арендной платы за земельный участок изменяется арендодателем в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, о чем арендатору направляется уведомление с приложением нового расчета ежегодной арендной платы и порядка её внесения (п.2.6 договора).

Костюк А.В, истец по настоящему делу, стал арендатором земельного участка с 17.04.2018 года на основании договора уступки прав аренды земельного участка.

Как следует из уведомления УМИ г. Пензы от сентября 2018 года, адресованного Костюку А.В, о необходимости внесения арендной платы с 01.01.2018 года в размере 4 752 800 рублей, данная сумма была рассчитана на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 09/06/18 от 02.07.2018 года.(т.1 л.д. 67)

Данное обстоятельство подтверждает, что годовой размер арендной платы, в сумме 4 570 000 рублей, устанавливался только на 12 месяцев. Арендная плата за последующие годы в соответствии с условиями договора, должна рассчитываться арендодателем в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, то есть является регулируемой нормативными правовыми актами.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 133-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с абз. 1 ст. 13 названного закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В связи с наличием в материалах дела противоречивых отчетов по определению размера годовой рыночной арендной платы, представленных суду истцом и представителем ответчика, судом была назначена экспертиза в целях определения годовой рыночной арендной платы земельного участка, проведение которой было поручено эксперту АНО " Приволжский ЭКЦ" А.Н.В.

Из содержания заключения эксперта N35 от 28.05.2019 АНО "Приволжский ЭКЦ" отчет N67/2018-П от 13.02.2018 года следует, что рыночная стоимость ежегодной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером N, площадью 9 599 кв.м, находящегося по адресу: "адрес", сроком на 1 год по состоянию на 08.07.2017 составляет 3 251 965 руб. в год.

Довод апелляционной жалобы о том, экспертное заключение не соответствует требованиям действующего законодательства и федеральным стандартам оценки, является несостоятельным. Вопреки доводам жалобы при составлении заключения были учтены все ценообразующие факторы, что отражено на странице 13 экспертного заключения.

Из справки эксперта А.Н.В. (л.д. 221) и её пояснений в судебном заседании апелляционной инстанции следует, что применение справочника Лейфера за 2016 года при расчете арендной платы за земельный участок не повлекло нарушений прав ответчика, поскольку коэффициенты по ценообразующим факторам в справочнике 2016 и 2017 годов идентичны, в связи с чем арендная плата, рассчитанная в заключении по справочнику 2016 года не изменилась по сравнению с данными справочника 2017 года.

Исследовав экспертное заключение, пояснения эксперта в судебном заседании, в отсутствие ходатайства о необходимости назначения дополнительной либо повторной экспертизы, суд пришел к выводу о том, что заключение является полным и обоснованным, противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы, не имеется.

С учетом проведения судебной экспертизы оснований принимать во внимание представленный ответчиком отчет у суда первой инстанции не имелось, поскольку заключение экспертизы признано надлежащим доказательством, с ч ем судебная коллегия соглашается.

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Оплата арендных платежей Костюком А.В. в большем размере, чем это определено экспертным заключением в соответствии с ФЗ " Об оценочной деятельности", привело к неосновательному обогащению ответчика за счет средств истца.

С учетом внесенных истцом сумм оплаты арендной платы, а так же заключением судебной экспертизы, определившей размер арендной платы, суд первой инстанции верно взыскал сумму неосновательного обогащения с ответчика в размере 1 146 816, 97 коп.

При таком положении решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы, основанные на ошибочном толковании норм материального права, выводы суда не опровергают и не содержат оснований для отмены обжалуемого судебного акта принятого с соблюдением норм процессуального права и при правильном применении норм материального права.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда г. Пензы от 28 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципального имущества г. Пензы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи