Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 05 декабря 2019 г. по делу N 33-11564/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

Председательствующего судьи Белоусовой В.В, судей Кирюхиной М.А, Корсаковой Ю.М, при секретаре Вааповой С.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Захаровой Лидии Васильевны к Обществу с ограниченной ответственностью "Артекс-Агро НК", третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "Южная", Общество с ограниченной ответственностью "Крым-Агроинвест" о расторжении договора аренды земельного участка, по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью "Крым-Агроинвест" на решение Джанкойского районного суда Республики Крым от 2 июля 2019 года, Заслушав доклад судьи Белоусовой В.В, установила:

Захарова Л.В. обратилась в суд с иском к ООО "Артекс-Агро НК" о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного 15 ноября 2012 между нею и ООО "Артекс-Агро НК".

Требования мотивированы тем, что 15 ноября 2012 года между сторонами заключен договор аренды земельного участка, принадлежащего истцу, в соответствии с которым арендодатель передала земельный участок арендатору в пользование, а арендатор обязался выплачивать арендную плату в размере 3% от денежной оценки земельного участка в срок до 25 декабря текущего года, использовать земельный участок по целевому назначению для ведения сельскохозяйственного производства.

Поскольку ответчик только в 2013 году выплатил арендную плату всего за 3 месяца, прекратил выполнять обязательства по договору, следовательно, не выплатил арендную плату более двух раз подряд, т.е. за 2013- 2016 годы, истец считает возможным расторгнуть договор.

Решением Джанкойского районного суда Республики Крым от 2 июля 2019 года иск удовлетворен.

Расторгнут договор аренды N, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Захаровой Л.В. и ООО "Артеке-Агро НК", земельного участка общей площадью 4, 7288 га, кадастровый N (акт N).

Распределены судебные расходы.

В апелляционной жалобе Общество с ограниченной ответственностью "Крым-Агроинвест" просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение по делу, недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение по делу, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам по делу, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В судебное заседание стороны не явились, о дне слушания дела извещены надлежаще, причины неявки суду не сообщили.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Рассмотрением дела установлено, что Захарова Л.В. является собственником земельного участка площадью 47288 кв.м, кадастровый N, расположенного на землях "адрес", за границами населенного пункта (л.д. 7, 8-9).

15 ноября 2012 года между Захаровой Л.В. и ООО "Артекс-Агро ПК" заключен договор аренды земельного участка N, по условиям которого истец передала, а ответчик принял во временное платное пользование земельный участок площадью 4, 7288 га, нормативной стоимостью 114033, 60 грн. (л.д. 10-12).

В соответствии с пунктом 9 договора аренды арендатор за пользование земельным участком ежегодно оплачивает арендодателю плату в размере 3 421 грн, что составляет 3% от нормативной денежной оценки земельного участка. Арендная плата вносится до 25 декабря текущего года (п. 11).

Пунктом 39 договора предусмотрено, что действие договора прекращается путем его расторжения, в том числе по решению суда по требованию одной из сторон вследствие неисполнения второй стороной обязательств, предусмотренных договором.

Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, а именно 20 декабря 2018 года направлено ответчику письменное заявление о выплате в 20-ти дневный срок задолженности по арендной плате, иначе предложено расторгнуть в добровольном порядке договор аренды. Заявление направлено адресату 22 декабря 2018 года, возвращено в связи с неудачной попыткой вручения (л.д. 17, 18, 19).

Судом установлено и не опровергнуто ответчиком, что арендатор земельного участка истца более двух раз подряд не выплатил арендодателю арендную плату, т.е. не выплатил ее за 2013, 2014, 2015, 2016 годы, чем нарушил п. 1 1 договора и п. 3 ст. 619 ГК РФ, что является основанием для расторжения договора аренды.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

С указанными выводами суда первой инстанции соглашается судебная коллегия.

Согласно пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Аналогичные положения об обязанностях арендатора предусмотрены и частью 4 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 309, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При этом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Довод третьего лица ООО "Крым-Агроинвест" о том, что оно с апреля 2016 года является должником перед истцом по выплате арендных плат, о чем Захарова Л.В. была уведомлена, но не предпринимала действий, направленных на получение арендных выплат от ООО "Крым-Агроинвест", чем допустила просрочку кредитора, поэтому иск является необоснованным, суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание.

Пунктом 19 спорного договора аренды от 15.11.2012 предусмотрено, что арендодатель, действительно, имеет право без согласия арендодателя передать земельный участок в субаренду на тех же условиях, что и договор аренды.

Из материалов дела следует, что 20 апреля 2016 между ответчиком ООО "Артекс-Агро НК" - юридическим лицом Украины, не зарегистрировавшим свою деятельность на территории Республики Крым и Российской Федерации, и 3-м. лицом ООО "Крым-Агроинвест" заключено соглашение, по которому ответчик передал, а 3-е лицо приняло на себя обязательства ООО "Артекс-Агро НК" за свой счет и своими силами обрабатывать арендованную землю сельхозназначения (п. 2), а также обязанность по уплате арендных платежей, причитающихся арендодателям в период обработки и использования земли, а именно на весь период действия договоров аренды земли с момента государственной регистрации (п.3).

Таким образом, соглашением от 20.04.2016 года фактически осуществлен перенаем (передача) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.11.2012, подлежащего государственной регистрации.

Пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Согласно статьям 389 и 391 ГК РФ уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со статьей 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорного земельного участка 10.01.2017 зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу 3-го лица ООО "Южная" (л.д. 8 оборот). Усматривается, что в реестре с апреля 2016 года не содержится сведений о государственной регистрации сделки о передаче прав и обязанностей по договору аренды в пользу ООО "Крым-Агроинвест".

Таким образом, ООО "Крым-Агроинвест" не может быть признан титульным правообладателями земельного участка и действующим арендатором по спорному договору аренды, в силу чего у истца отсутствовала обязанность получения у ООО "Крым-Агроинвест" арендной платы и направления этому обществу в порядке ст. 619 ГК РФ уведомления о расторжении договора.

Доказательств в подтверждение того, что истец уведомлена о переводе на иное лицо обязанности по уплате ей арендной платы с апреля 2016 года до даты обращения в суд с иском, ни ответчик, ни 3-е лицо ООО "Крым-Агроинвест" суду первой и апелляционной инстанций не предоставили, поэтому просрочки кредитора в неполучении арендной платы с 2016 года судом первой инстанции обоснованно не установлено.

Доводы о том, что 22 июня 2016 года между Захаровой Л.В. и ООО "Южная" заключен договор аренды земельного участка при том, что спорный договор аренды от 15.11.2012 года не расторгнут, а решением Арбитражного Суда Республики Крым от 06.02.2019 года установлена ничтожность этого договора аренды (л.д. 68-73) правового значения для рассматриваемого спора не имеет.

Суд первой инстанции обоснованно указал о том, что основания иска Захаровой Л.В. сводятся к неоднократному нарушению арендатором условий договора аренды по неуплате арендной платы за 2013, 2014, 2015, 2016 годы, т.е. нарушение прав истца имело место до заключения нового договора аренды, поэтому этот договор не влияет на обязанность выплатить задолженность за предыдущие годы.

Кроме того, не имеет правового значения для данного дела вывод Арбитражного Суда Республики Крым о правомерности действий ООО "Крым-Агроинвест" по засеванию поля и сбору урожая с арендованных земельных участков, поскольку эти действия были произведены в 2017 году, тогда как спорный период неуплаты арендной платы истцу составил 2013-2016 годы, когда надлежащим арендатором и должником по образовавшейся задолженности был ответчик - ООО "Артеке-Агро НК".

Довод 3-го лица ООО "Крым-Агроинвест" о готовности выплатить истцу задолженность по арендной плате, не может служить основанием для отказа в расторжении договора аренды, поскольку, как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В рассматриваем же случае ни арендатор ООО "Артекс-Агро НК", ни лицо, выступающее как его правопреемник по обязательствам уплаты арендной платы ООО "Крым-Агроинвест", такую обязанность перед истцом не выполнили, следовательно, просрочка должника имеет место быть, и, как следствие, заявление данного иска Захаровой Л.В. является обоснованным.

На основании изложенного, принимая во внимание установленную договором аренды обязанность ООО "Артекс-Агро НК" выплачивать арендные платежи один раз в год, а, учитывая, что арендатор допустил невыплату истцу арендных платежей за 2013-2016 годы, т.е. свыше двух раз подряд, суд первой инстанции расценил эти обстоятельства как нарушения заключенного между сторонами договора аренды, правовым последствием чего является его досрочное расторжение.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и такими что не могут служить основанием для отмены постановленного судебного решения.

Суд правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела и постановилзаконное и обоснованное решение, нарушений норм материального права и процессуального закона не допущено, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебного решения по доводам жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Джанкойского районного суда Республики Крым от 2 июля 2019 года оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Крым-Агроинвест" оставить без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.

Председательствующий

Судьи