Решение Московского городского суда от 19 ноября 2019 г. по делу N 3а-2255/2019

Московский городской суд в составе

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре Давтян М.А, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-2255/2019 по административному исковому заявлению АО "Завод металлоизделий" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

УСТАНОВИЛ:

АО "Завод металлоизделий" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 80 065 800 рублей.

В обоснование требований представитель истца указал на то, что АО "Завод металлоизделий" является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости нарушает права истца, как плательщика аренды, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Представитель АО "Завод металлоизделий" по доверенности * в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил провести по делу повторную оценочную экспертизу.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы * представил возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не просил.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец владеет земельным участком, являющимся государственной собственностью, с кадастровым номером * на основании договора краткосрочной аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 19.01.2006 года. Договор заключен сроком до 30 декабря 2007 года, земельный участок до настоящего времени находится в пользовании административного истца, в связи с чем, истец несет обязанность по уплате арендной платы.

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" установлен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с разрешённым использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования.

Размер арендной платы за указанные земельные участки может изменяться в случае изменения кадастровой стоимости земельных участков без согласования с арендатором.

Как разъяснено в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

В отношении указанного земельного участка установлена следующая кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 181 582 056 рублей (выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости - т. 1, л.д. 8).

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец 04 апреля 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения отчет от 14 февраля 2019 года N АО-04/19-3-1 подготовленный ООО "Актив-оптим" (т. 1, л.д. 50-106), в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка определена в размере 80 065 800 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО "Центр Проведения Независимых Судебных экспертиз".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * определена в размере 137 250 763 рубля.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Актив-оптим" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки, поскольку согласно выводам эксперта *. при проведении оценки допущены ошибки в подборе объекта аналога N1, не верно применены корректировки к данному объекту, отсутствует полноценный сегмент рынка, не верно указан вид разрешенного использования земельного участка.

Суд доверяет выводам эксперта * относительно наличия ошибок при проведении оценки, допущенной специалистами ООО "Актив-оптим", в связи с чем, судом данная оценка не принимается в качестве доказательства рыночной стоимости объекта экспертизы.

Сторонами выражено не согласие, с выводом эксперта * относительно определения рыночной стоимости земельного участка, заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы. Свои возражения стороны обосновали наличием ошибок в выборе объектов аналогов, наличием в экспертизе недостоверной информации в части площадей объектов-аналогов, а также наличием арифметической ошибки в заключении эксперта.

Суд, выслушав стороны, допросив эксперта *, отклоняет доводы сторон относительно наличия в экспертном заключении ошибок в связи со следующим.

Так, доводы сторон о том, что три объекта-аналога выбраны экспертом не корректно, так как имеют различные виды разрешенного использования, судом отклоняются, поскольку как пояснила эксперт * в судебном заседании все участки относятся к одному классу земельных участков под "офисно-торговую застройку", то есть имеют одинаковый класс согласно Справочнику оценщика недвижимости Лейфера Л.А, соответственно, в дополнительных корректировках объекты-аналоги не нуждаются. Суд соглашается с данным доводом эксперта и отмечает, что согласно сведениям ЕГРН объект оценки имеет вид разрешенного использования "производственная деятельность", а также "деловое управление", "размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания". Согласно распечатке с сайта о продаже объекта аналога N3, находящемся в заключении эксперта, данный участок предназначен, в том числе, "под строительство торгово-офисного центра", соответственно, по виду использования земельного участка соответствует объекту оценки. Кроме того, эксперт пояснила, что разрешенное использование объектов-аналогов приведено в экспертизе согласно разрешительным документам, данные взяты из публичной кадастровой карты.

Доводы истца о наличии арифметической ошибки при корректировке на "условия рынка", где эксперт указал, что для корректировки необходимо использовать нижнюю границу диапазона (что, по мнению истца, соответствует 0, 87), тогда как в расчетах эксперт использовал 0, 88, судом отклоняются, поскольку согласно пояснениям эксперта, она использовала одну из корректировок нижней границы диапазона 0, 88 (при диапазоне от 0, 87 до 0, 97), данная корректировка применяется по усмотрению эксперта и ошибкой не является. Мотивированные доводы о том, что корректировка на "условия рынка" 0, 88, примененная экспертом, является ошибочной, в рецензии предоставленной истцом, не приведены.

Доводы истца о том, что экспертом использовался устаревший справочник оценщика, судом отклоняются, поскольку, как пояснил эксперт в судебном заседании, на момент оценки 01.01.2018 год, справочник Лейфера Л.А. (2017) не был опубликован, в связи с чем его использование является не корректным.

Доводы административного ответчика о том, что площади объектов-аналогов не соответствуют данным публичной кадастровой карты, судом отклоняются, поскольку как пояснил эксперт, при проведении оценки, учитывалась площадь, которая фактически сдается в аренду согласно объявлениям и которая может не соответствовать всей площади земельного участка.

Доводы о том, что экспертом не произведена корректировка на наличие коммуникаций на участке, судом отклоняются, в связи со следующим.

Согласно п.20 Ф едерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Учитывая нормы ФСО N7 экспертом производилась оценка земельного участка без учета заведенных на него коммуникаций, соответственно, корректировка на наличие коммуникаций не производилась. Вместе с тем, наличие у объектов аналогов коммуникаций, не указывает на допущенные экспертом ошибки при выборе данных объектов, поскольку объект оценки, также имеет здания расположенные на участке, соответственно, имеет подведенные к нему коммуникации, в связи с чем, отсутствие понижающей корректировки на коммуникации к объектам аналогам, не привело к завышению рыночной стоимости объекта оценки.

Доводы административного ответчика о том, что отсутствует информация об адресных ориентирах объектов-аналогов не соответствует действительности, поскольку согласно пояснениям эксперта Витрик О.А. все объекты аналоги были ею идентифицированы при помощи публичной кадастровой карты.

Доводы административного ответчика о том, что экспертом не проанализировано как объект оценки используется, судом отклоняются, в связи со следующим.

Согласно п. 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Согласно подп г) п. 22 ФСО N7 для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Рыночная стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода определена на основании валового дохода, который рассчитан экспертом исходя из площади оцениваемого объекта и средней ставки арендной платы за 1 кв/м определенной экспертом. При этом средняя арендная ставка определена на базе рыночных арендных ставок. Данных о том, что полученная расчетных путем средняя арендная ставка, является не типичной материалы дела не содержат.

Учитывая пояснения эксперта Витрик О.А, суд не находит оснований для проведения повторной экспертизы, поскольку эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов.

Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Витрик О.А. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено сторонами по делу. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года должна быть установлена в размере определенном в заключении эксперта, а именно: в отношении объекта кадастровый номер 77:04:0002004:85 в сумме 137 250 763 рубля.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату их обращения в суд - 04 апреля 2019 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного иска АО "Завод Металлоизделий" об установлении по состоянию на 01 января 2018 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * равной его рыночной стоимости в размере 80 065 800 рублей, отказать.

Установить кадастровую стоимость по состоянию на 01 января 2018 года земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 137 250 763 (сто тридцать семь миллионов двести пятьдесят тысяч семьсот шестьдесят три) рубля.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 04 апреля 2019 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, действуют до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.