Решение Московского городского суда от 27 ноября 2019 г. по делу N 3а-3140/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю, при секретаре Дмитришиной А.Р, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-3140/2019 по административному исковому заявлению АО "Тушинский комплекс" к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, УСТАНОВИЛ:

АО "Тушинский комплекс" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости, в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: ***в частности:

- нежилого помещения общей площадью 10164, 30 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 528549200 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 1318, 80 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 81325200 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 19008, 20 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 1486119000 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 3468, 70 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 187071100 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 521, 10 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 20926500 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных нежилых помещений и не согласен с их кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке от 11 февраля 2019 года NО-КД-84/10.12-0264-201879/06.12, подготовленный оценщиком ООО "Консул Групп-оценка".

В ходе рассмотрения дела административный истец АО "Тушинский комплекс" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит у становить кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г, в отношении нежилых помещений, расположенных в одном здании по адресу: ***, в частности:

- нежилого помещения общей площадью 10164, 30 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 694802441 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 1318, 80 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 116760685 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 19008, 20 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 1464806206 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 3468, 70 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 310363646 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 521, 10 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 48065332 руб.

В судебном заседании представитель административного истца АО "Тушинский комплекс" - Аснер Я.В. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в дополнительном административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы - Кристиан С.Э. возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителя не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что р езультаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, спорные нежилые помещения принадлежат на праве собственности административному истцу, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении указанного спорного нежилого помещения определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557 в отношении спорных нежилых помещений утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 г.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке от 11 февраля 2019 года NО-КД-84/10.12-0264-201879/06.12, подготовленный оценщиком ООО "Консул Групп-оценка". В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного ответчика и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 10 июня 2019 года по административному делу назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 10 октября 2019 года, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Роосконсалтгруп" Курсенко А.В.:

1). Отчет об оценке от 11 февраля 2019 года NО-КД-84/10.12-0264-201879/06.12, подготовленный оценщиком ООО "Консул Групп-оценка", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

2). Рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных в одном здании по адресу: ***, составляет:

- нежилого помещения общей площадью 10164, 30 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 694802441 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 1318, 80 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 116760685 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 19008, 20 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 1464806206 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 3468, 70 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 310363646 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 521, 10 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 48065332 руб.

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит у становить кадастровую стоимость спорных нежилых помещений в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика не согласился с выводами эксперта относительно размера рыночной стоимости земельного участка, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 27 ноября 2019 г. отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 10 октября 2019 года, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Роосконсалтгруп" Курсенко А.В, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что п ри составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика, письменные ответы эксперта, суд приходит к выводу о необоснованности замечаний по следующим основаниям:

- в рамках доходного подхода п ри расчете потенциального валового дохода, приносимого объектами недвижимости в качестве доходоприносящих площадей, эксперт обоснованно исходил из того, что в офисных зданиях сдаются блоки помещений в рамках арендопригодной площади, которая включает в себя плату за пользование вспомогательными помещениями "коридорный коэффициент". Величина операционных расходов состоит из эксплуатационных (переменных), которые в свою очередь включают в себя коммунальные платежи, и постоянных расходов (страхование, налоги на имущество, арендная плата за землю и т.п.), поэтому данные расходы определяются на общую площадь объекта исследования и оплачиваются собственником здания. При этом в силу пункта 11 ФСО N7 эксперт не обязан производить анализ фактических арендных ставок в рамках доходного подхода, поскольку арендные ставки по объекту исследования не всегда соответствуют рыночным данным ;

- в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цен, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке. Тогда как в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ объектом обложения налога на добавленную стоимость признается реализация товаров, работ, услуг на территории Российской Федерации. Вследствие этого само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации данного имущества, не образует объект обложения налога на добавленную стоимость. Такой объект налогообложения возникает только при реализации этого имущества. С учетом изложенного эксперт правомерно исходил из того, что если в объявлении нет четкого указания на наличие/отсутствие НДС в цене/ставке аренды, то НДС присутствует. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт обоснованно исходил из того, что налог на добавленную стоимость не является ценообразующим фактором и не увеличивает её размер.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение повторной оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении экспертов содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключениям приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперт имеет высшее образование, прошел профессиональную переподготовку по специализации "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", что подтверждается дипломом о профессиональной переподготовке ПП-1 N*** г, регистрационный номер *** ; сдал квалификационный экзамен в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", что подтверждается квалификационным аттестатом N*** года; является членом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Союз Федерация Специалистов Оценщиков", регистрационный номер *** *** г, а также действующим членом Экспертного совета некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Союз Федерация Специалистов Оценщиков"; гражданская ответственность эксперта застрахована; стаж работы в оценочной деятельности 9 лет, работает в должности эксперта - генерального директора общества с ограниченной ответственностью "Роосконсалтгруп".

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке от 11 февраля 2019 года NО-КД-84/10.12-0264-201879/06.12, подготовленного оценщиком ООО "Консул Групп-оценка", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, определенной в оценочной судебной экспертизе.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Р езультаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденные распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений является 7 мая 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость нежилых помещений по состоянию на 1 января 2018 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление АО "Тушинский комплекс" уд овлетворить.

Установить кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г, в отношении нежилых помещений, расположенных в одном здании по адресу: *** в частности:

- нежилого помещения общей площадью 10164, 30 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 694802441 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 1318, 80 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 116760685 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 19008, 20 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 1464806206 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 3468, 70 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 310363646 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 521, 10 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 48065332 руб.

Датой обращения АО "Тушинский комплекс" в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений считать 7 мая 2019 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость нежилых помещений для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилых помещений в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Решение суда может быть обжаловано в апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова