Решение Московского городского суда от 26 ноября 2019 г. по делу N 3а-3439/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю, при секретаре Дмитришиной А.Р, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-3439/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "РентОфис", общества с ограниченной ответственностью "КРАТЕС" к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "РентОфис", общество с ограниченной ответственностью "КРАТЕС" обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости, в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: ***, в частности:

- нежилого помещения общей площадью 107 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 15416000 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 272, 10 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 37054000 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 445, 20 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 59109000 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 378, 40 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 51669000 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 228, 60 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 34514000 руб.

Требования мотивированы тем, что административные истцы являются соответственно собственниками указанных нежилых помещений и не согласны с их кадастровой стоимостью, считают её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке от 15 января 2019 года N19/052-01, подготовленный оценщиком индивидуальным предпринимателем Кудрявцевым Е.В.

В ходе рассмотрения дела административные истцы общество с ограниченной ответственностью "РентОфис", общество с ограниченной ответственностью "КРАТЕС" подали дополнительное административное исковое заявление, в котором просят установить кадастровую стоимость, в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, следующих нежилых помещений, расположенных в одном здании по адресу: ***, в частности:

- нежилого помещения общей площадью 107 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 16239574 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 272, 10 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 39771077 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 445, 20 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 65071965 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 378, 40 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 58569423 руб.

- нежилого помещения общей площадью 228, 60 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 35103442 руб.

В судебном заседании представитель административных истцов общества с ограниченной ответственностью "РентОфис", общества с ограниченной ответственностью "КРАТЕС" - Изюмов Н.А. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении к нему.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы и заинтересованного лица Правительства Москвы - Аугулис Р.Р. возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителя не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что р езультаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, нежилые помещения с кадастровыми номерами ***, ***, ***принадлежат на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "КРАТЕС", нежилые помещения с кадастровыми номерами *** *** принадлежат на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "РентОфис", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административные истцы являются плательщиками налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении нежилых помещений определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557 утверждена кадастровая стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на 1 января 2018 г.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административные истцы предоставили отчет об оценке от 15 января 2019 года N19/052-01, подготовленный оценщиком индивидуальным предпринимателем Кудрявцевым Е.В. В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административных истцов и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 20 июня 2019 года по административному делу назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 12 сентября 2019 года, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "КВТЕХ" Третьяковой Г.Б.:

1). Отчет об оценке от 15 января 2019 года N19/052-01, подготовленный оценщиком индивидуальным предпринимателем Кудрявцевым Е.В, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

2). Рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 года в отношении нежилых помещений, расположенных в одном здании по адресу: ***, составляет:

- нежилого помещения общей площадью 107 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 16239574 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 272, 10 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 39771077 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 445, 20 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 65071965 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 378, 40 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 58569423 руб.

3). Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 228, 60 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***по состоянию на 1 января 2018 года составляет 35103442 руб.

Административные истцы согласились с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считают их объективными и достоверными. Вследствие этого подали дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просят у становить кадастровую стоимость спорных нежилых помещений в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы и заинтересованного лица Правительства Москвы не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы в части определения величины рыночной стоимости объектов недвижимости, предоставил письменные замечания на заключение и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 26 ноября 2019 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для их назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 12 сентября 2019 года, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "КВТЕХ" Третьяковой Г.Б, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием соответственно сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что п ри составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика и заинтересованного лица, письменный ответ эксперта, суд приходит к выводу о необоснованности замечаний по следующим основаниям:

- в рамках доходного подхода п ри расчете потенциального валового дохода, приносимого объектами недвижимости в качестве доходоприносящих площадей, эксперт обоснованно исходил из того, что в офисных зданиях сдаются блоки помещений в рамках арендопригодной площади, которая включает в себя плату за пользование вспомогательными помещениями "коридорный коэффициент". Величина операционных расходов состоит из эксплуатационных (переменных), которые в свою очередь включают в себя коммунальные платежи, и постоянных расходов (страхование, налоги на имущество, арендная плата за землю и т.п.), поэтому данные расходы определяются на общую площадь объекта исследования и оплачиваются собственником здания. При этом в силу пункта 11 ФСО N7 эксперт не обязан производить анализ фактических арендных ставок в рамках доходного подхода, поскольку арендные ставки по объекту исследования не всегда соответствуют рыночным данным ;

- как пояснил эксперт, при определении рыночной стоимости исходил из того, что объекты исследования расположены в нежилом здании класса "С", придерживаясь классификации офисной недвижимости на классы: А, В, С, Д, источник приведен в заключении. При отнесении здания к классу "С" эксперт исходил из технических характеристик здания и данных непосредственного осмотра здания. Вследствие этого принятые экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектами исследования по своим количественным и качественным характеристикам, в том числе по типу здания, в которых они расположены;

- как пояснил эксперт, при непосредственном осмотре объекта исследования экспертом установлено, что в здании располагаются офисные площади, у объекта отсутствуют торговые площади и площади под общественное питание. На сайтах сети "Интернет" размещена различная информация относительно наличия торговых объектов и объектов общественного питания в здании. С учетом изложенного эксперт правомерно использовал в расчетах фактическое назначение площадей в здании, в которых расположены объекты исследования;

- при непосредственном осмотре объекта исследования экспертом установлено, что здание не располагает парковкой, перед объектом исследования расположена платная городская парковка, здание не располагает земельным участком, отведенным под размещение парковки, что подтверждается сведениями публичной кадастровой карты. Вследствие этого эксперт исходил из достоверной информации относительно типа парковки у объекта исследования.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами, в частности эксперт имеет высшее экономическое образование, специализация "Оценка собственности", что подтверждается дипломом *** от *** г, регистрационный номер *** ; имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от *** г. N*** ; является членом саморегулируемой организации "Союз "Федерация Специалистов Оценщиков", реестровый номер *** от *** г.; гражданская ответственность эксперта и экспертной организации застрахована; стаж работы в оценочной деятельности с 2002 года, работает в обществе с ограниченной ответственностью "КВТЕХ" по трудовому договору.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке от 15 января 2019 года N19/052-01, подготовленного оценщиком индивидуальным предпринимателем Кудрявцевым Е.В, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административных истцов об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в размере их рыночной по состоянию на 1 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Р езультаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденные распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административных истцов в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений является 15 апреля 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость нежилых помещений по состоянию на 1 января 2018 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "РентОфис", общества с ограниченной ответственностью "КРАТЕС" уд овлетворить.

Установить кадастровую стоимость, в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, следующих нежилых помещений, расположенных в одном здании по адресу: ***, в частности:

- нежилого помещения общей площадью 107 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 16239574 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 272, 10 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 39771077 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 445, 20 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 65071965 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 378, 40 кв.м. с кадастровым номером ***в размере 58569423 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 228, 60 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 35103442 руб.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "РентОфис", общества с ограниченной ответственностью "КРАТЕС" в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости нежилых помещений считать 15 апреля 2019 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость указанных выше нежилых помещений для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных нежилых помещений в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Решение суда может быть обжаловано в апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова