Решение Московского городского суда от 18 ноября 2019 г. по делу N 3а-4864/2019

Московский городской суд в составе

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре Давтян М.А, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-4864/2019 по административному исковому заявлению ООО "Центр "Ямское" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков

УСТАНОВИЛ:

ООО "Центр "Ямское" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами * равной их рыночной стоимости, определенной согласно отчету ООО "Независимая оценочная компания "ПРОФИТ ЛАЙН" по состоянию на 01 января 2018 года.

В обоснование требований представитель истца указал на то, что ООО "Центр "Ямское" является собственником указанных объектов недвижимости, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данных объектов недвижимости по сравнению с их рыночной стоимостью нарушает права истца, как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Представитель ООО "Центр "Ямское" по доверенности * в судебном заседании заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы *представила возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направило.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу принадлежат на праве собственности нежилые помещения с кадастровыми номерами * расположенных по адресу: *, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т. 1, л.д. 32-49).

В отношении указанных объектов недвижимости установлена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 год (л.д. 14-31).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого помещения влияют на права и обязанности ООО "Центр "Ямское" как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества, административный истец 22 июля 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отчет от 01 марта 2019 года N 36.1-оц-18. подготовленный ООО "Независимая оценочная компания "ПРОФИТ ЛАЙН" (т. 1, л.д. 50-529), в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость объектов с кадастровыми номерами * определена в размере 613 000 рублей (в отношении каждого); рыночная стоимость объекта с кадастровым номером * определена в размере 657 000 рублей; рыночная стоимость объекта с кадастровым номером * определена в размере 517 000 рублей; объекта с кадастровым номером * - в размере 22 069 000 рублей; объекта с кадастровым номером * - в размере 6 552 000 рублей; объекта с кадастровым номером * - в размере 839 000 рублей; объекта с кадастровым номером * - в размере 2 105 000 рублей; объекта с кадастровым номером * - в размере 83 451 000 рубля; объекта с кадастровым номером * - в размере 92 027 000 рублей; объекта с кадастровым номером * - в размере 92 815 000 рублей; объекта с кадастровым номером * - в размере 92 200 000 рублей; объекта с кадастровым номером * - в размере 2 587 000 рублей; объекта с кадастровым номером * - в размере 3 084 000 рублей; объекта с кадастровым номером * - в размере 1720 000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО "Центр Проведения Независимых Экспертиз".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость объекта с кадастровым номером * определена в размере 462 528 рублей; с кадастровым номером * в размере 470 313 рублей; с кадастровым номером * в размере 420 689 рублей; с кадастровыми номером * в размере 423 320 рублей; с кадастровым номером * определена в размере 423 320 рублей каждый; рыночная стоимость объекта с кадастровыми номерами * определена в размере 767 041 рубль; рыночная стоимость объекта с кадастровым номером * определена в размере 603 841 рублей; объекта с кадастровым номером * определена в размере 32 654 335 рублей; объекта с кадастровым номером * определена в размере 8 535 194 рублей; объекта с кадастровым номером * определена в размере 1 093 088 рублей; объекта с кадастровым номером * определена в размере 2 741 829 рублей; объекта с кадастровым номером * определена в размере 98 975 468 рубля; объекта с кадастровым номером * определена в размере 93 975 333 рублей; объекта с кадастровым номером * определена в размере 94 772 071 рублей; объекта с кадастровым номером * определена в размере 94 150 504 рублей; объекта с кадастровым номером * определена в размере 3 019 204 рублей; объекта с кадастровым номером * определена в размере 3 598 565 рублей; объекта с кадастровым номером * определена в размере 2 007 363 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Независимая оценочная компания "ПРОФИТ ЛАЙН", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком ООО "Независимая оценочная компания "ПРОФИТ ЛАЙН" нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость недвижимого имущества в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "Независимая оценочная компания "ПРОФИТ ЛАЙН", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем ДГИ г. Москвы выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Свои возражения административный ответчик обосновал тем, что при определении рыночной стоимости методом сравнительного подхода некорректно вычтен НДС; эксперт необоснованно отказался от определения рыночной стоимости объекта методом доходного подхода; не был проведен анализ использования объектов на дату оценки.

Суд, проанализировав заключение эксперта, не находит оснований для проведения повторной экспертизы в связи со следующим.

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, на которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, а на величине цены сделки не откроются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе когда, одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Цель и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N298 результатом оценки является итоговая величина. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации.

Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость. В связи с чем, доводы административного ответчика об отсутствии оснований для исключения НДС являются не обоснованными.

Доводы административного ответчика о необоснованном отказе от доходного подхода судом отклоняются в связи со следующим.

Согласно статье 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии с п. 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Обосновывая выбранный метод оценки эксперт указал, что объекты экспертизы состоят из встроенных помещений различной площади и различного функционального назначения, являющихся частью здания учрежденческого (офисного) назначения -бизнеса-центра класса В. Причем большая часть помещений имеет вспомогательное назначение: они необходимы для функционирования здания, но не предназначены для получения дохода. В целях обеспечения единообразия и системности подхода эксперт отказался от применения доходного подхода, посчитав, что наличие достаточного количества информации о рынке сделок купли-продажи объектов -аналогов позволяют применение сравнительного дохода.

Таким образом, выбор метода оценки экспертом обоснован, данных о том, что оценка данным методом привела к значительной погрешности в определении рыночной стоимости объектов недвижимости, административный ответчик не предоставил.

Поскольку эксперт не применял при проведении оценки доходный подход, то необходимость в анализе использования объекта исследования у эксперта отсутствовала.

Таким образом, эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов.

Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Клищенко Т.Н. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости объектов оценки в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость объектов оценки по состоянию на 1 января 2018 года должна быть установлена в размере определенном в заключении эксперта, а именно: в отношении объекта с кадастровым номером * в размере 462 528 рублей; с кадастровым номером * в размере 470 313 рублей; с кадастровым номером * в размере 420 689 рублей; с кадастровыми номером * в размере 423 320 рублей; с кадастровым номером * в размере 423 320 рублей каждый; с кадастровыми номерами * в размере 767 041 рубль; с кадастровым номером * в размере 603 841 рублей; с кадастровым номером * в размере 32 654 335 рублей; с кадастровым номером * в размере 8 535 194 рублей; с кадастровым номером * в размере 1 093 088 рублей; с кадастровым номером * в размере 2 741 829 рублей; с кадастровым номером * в размере 98 975 468 рубля; с кадастровым номером * в размере 93 975 333 рублей; с кадастровым номером * в размере 94 772 071 рублей; с кадастровым номером * в размере 94 150 504 рублей; с кадастровым номером * в размере 3 019 204 рублей; с кадастровым номером * в размере 3 598 565 рублей; с кадастровым номером * в размере 2 007 363 рублей.

Доводы ДГИ г. Москвы о том, что административный истец на основании заказанного им отчета об оценке требует по суду установления рыночной стоимости объектов недвижимости и внесения ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости для целей налогообложения, то есть, фактически, имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж, нельзя признать обоснованными. Право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости установлено законом, в частности главой 25 КАС РФ. Таким образом, обращение административного истца с указанными требованиями соответствует положениям закона.

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, а сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом ее проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату их обращения в суд - 30 июля 2019 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость по состоянию на 01 января 2018 года нежилых помещений, расположенных по адресу: * в отношении:

машино-места N 1 площадью 15, 6 кв.м, кадастровый номер * - в размере 462 528 (Четыреста шестьдесят две тысячи пятьсот двадцать восемь) рублей 00 копеек;

машино-места N 2 площадью 15, 9 кв.м, кадастровый номер * - в размере 470 313 (Четыреста семьдесят тысяч триста тринадцать) рублей 00 копеек;

машино-место N 3 площадью 14.0 кв.м, кадастровый номер * - в размере 420 689 (Четыреста двадцать тысяч шестьсот восемьдесят девять) рублей 00 копеек;

машино-места N 4 площадью 14, 1 кв.м, кадастровый номер * - в размере 423 320 (Четыреста двадцать три тысячи триста двадцать) рублей 00 копеек;

машино-места N 5 площадью 14, 1 кв.м, кадастровый номер * - в размере 423 320 (Четыреста двадцать три тысячи триста двадцать) рублей 00 копеек;

помещения VII -Комната 1 площадью 9, 4 кв.м, кадастровый номер *-в размере 767 041 (Семьсот шестьдесят семь тысяч сорок один) рубль 00 копеек;

помещения VI -Комната 1 площадью 7, 4 кв.м, кадастровый номер * в размере 603 841 (Шестьсот три тысяч восемьсот сорок один) рубль 00 копеек;

помещения V -Комнаты L 2 площадью 468, 2 кв.м, кадастровый номер * - в размере 32 654 335 (Тридцать два миллиона шестьсот пятьдесят четыре тысячи триста тридцать пять) рублей 00 копеек;

помещения I -Комнаты с 1 по 10 площадью 93, 7 кв.м, кадастровый номер *- в размере 8 535 194 (Восемь миллионов пятьсот тридцать пять тысяч сто девяносто четыре) рубля 00 копеек;

помещения П-Комната 1 площадью 12, 0 кв.м, кадастровый номер * - в размере 1 093 088 (Один миллион девяносто три тысяч восемьдесят восемь) рублей 00 копеек;

помещения VIII Комнаты 1, 2 площадью 30, 1 кв.м, кадастровый номер *, - в размере 2 741 829 (Два миллиона семьсот сорок одна тысяча восемьсот двадцать девять) рублей 00 копеек;

помещения I -Комнаты с 1 по 13, с 15 по 23, с 25 по 36, с 40 по 54, площадью 848, 9 кв.м, кадастровый номер * - в размере 98 975 468 (Девяносто восемь миллионов девятьсот семьдесят пять тысяч четыреста шестьдесят восемь) рублей 00 копеек;

помещения I -Комнаты с 1 по 19, с 21 по 45 площадью 959, 0кв.м, кадастровый номер * - в размере 93 975 333 (Девяносто три миллиона девятьсот семьдесят пять тысяч триста тридцать три) рубля 00 копеек;

помещения I -Комнаты 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 1е, с 2 по 6, 6а, 6б, 8, 8а, 9, 9аД0Д1ДЗДЗаДЗбДЗв, 13гД4, 14аД4б, 14в, 14гД4дД4еД4ж, 14зД4и. 14к, с 15 по 21, 21а, 21б, площадью 968, 1 кв.м, кадастровый номер * - в размере 94 772 071 (Девяносто четыре миллиона семьсот семьдесят две тысячи семьдесят один) рубль 00 копеек;

помещения I -Комнаты 1Да, 1б, 1в, с 2 по 6, 6а, 6б, 6в, 6г, с 7 по 11, 13ДЗа, 13бДЗв, 14, 14а, с 15 по 24 площадью 961, 0 кв., кадастровый номер*, - в размере 94 150 504 (Девяносто четыре миллиона сто пятьдесят тысяч пятьсот четыре) рубля 00 копеек;

помещения I комнаты 1-3 площадью 37, 0 кв.м, кадастровый номер * - в размере 3 019 204 (Три миллиона девятнадцать тысяч двести четыре) рубля 00 копеек; 1

помещение II комнаты 1-6 площадью 44, 1 кв.м, кадастровый номер * - в размере 3 598 565 (Три миллиона пятьсот девяносто восемь тысяч пятьсот шестьдесят пять) рублей 00 копеек;

помещения I комнаты 4.10 площадью 24, 6 кв.м, кадастровый номер * - в размере 2 007 363 (Два миллиона семь тысяч триста шестьдесят три) рубля 00 копеек.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 30 июля 2019 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, действуют до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.