Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 24 декабря 2019 г. по делу N 66а-248/2019

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Жудова Н.В. и Ефремовой О.Н, при секретаре Карманниковой О.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2914/2019 по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Альфа-Инвест" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 24 сентября 2019 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, объяснения представителя Департамента городского имущества города Москвы ФИО1 поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ЗАО "Альфа-Инвест" ФИО2 судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

закрытое акционерное общество "Альфа-Инвест" (далее - Общество, ЗАО "Альфа-Инвест") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером N, общей площадью 12132, 2 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: "адрес", собственником которого является административный истец, в размере его рыночной стоимости 157 749 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, и это нарушает права Общества, поскольку влечет уплату налога на имущество в завышенном размере.

В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил требования, просил установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере рыночной 369 100 000 рублей, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Судом к участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков Департамент городского имущества города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Решением Московского городского суда от 24 сентября 2019 года требования административного истца удовлетворены, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена в размере, равном его рыночной стоимости 369 100 000 рублей.

С данным решением не согласился Департамент городского имущества города Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению апеллянта, административным истцом не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о завышении кадастровой стоимости спорного объекта и позволяло бы уменьшить императивно установленный, обязательный налоговый платеж. Кроме того, в обоснование доводов жалобы заявитель сослался на несоответствие экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку в рамках сравнительного подхода использованы цены предложений объектов аналогов от 89 928 рублей/кв.м до 159 297 рублей/кв.м, а также полученная в рамках данного подхода рыночная стоимость объекта оценки в размере 49 665 рублей/кв.м, не соответствуют среднему значению цен предложений аналогичных объектов, расположенных в районе размещения объекта оценки (222 995 рублей/кв.м). В рамках сравнительного подхода экспертом использованы в качестве аналогов объекты, которые не сопоставимы с объектом оценки по площади, не учтено наличие в объекте оценке помещений свободного назначения, а из полученного в рамках данного подхода результата рыночной стоимости эксперт вычел НДС, вместе с тем, из копий интернет страниц объявлений аналогов не следует, что в цене предложения содержится величина НДС. При расчете рыночной стоимости единого объекта эксперт, не определив рыночной стоимости земельного участка, установилдолю земельного участка, приходящуюся на объект оценки, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

При определении рыночной стоимости единого объекта недвижимости доходным подходом, экспертом некорректно определен потенциальный валовый доход, поскольку была использована только арендопригодная площадь здания 10 081, 4 кв.м, из общей площади - 12 132, 2 кв.м.

Представитель ЗАО "Альфа-Иивест" в судебном заседании возражал против доводов административного ответчика, просил решение суда оставить без изменения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенным о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилось, о причинах неявки не сообщило. На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (часть 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, допросив в качестве эксперта ФИО3 изучив дополнение от 17 декабря 2019 года к заключению эксперта от 2 июля 2019 года N 19-0027-З, суд апелляционной инстанции полагает решение суда первой инстанции подлежащим изменению ввиду наличия оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что ЗАО "Альфа-Инвест" является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 12132, 2 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: "адрес"

Кадастровая стоимость данного объекта была определена по состоянию на 1 января 2018 года в сумме 799 971 183, 77 рубля, утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" (далее - Распоряжение от 29 ноября 2018 года N 40557), сведения об указанной кадастровой стоимости были внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил отчет об оценке нежилого здания от 8 апреля 2019 года N ЗС-З, подготовленный оценщиком ООО "Зэт Статистикс" ФИО4 согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 157 749 000 рублей.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке судом первой инстанции по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Бизнес Партнер".

Согласно выполненному экспертом ООО "Бизнес Партнер" ФИО3 заключению от 2 июля 2019 года N 19-0027-З, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года составляет 369 100 000 рублей без учета НДС.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что административный истец, как собственник объекта недвижимости в силу положений действующего законодательства вправе оспорить установленную кадастровую стоимость, определив ее в размере рыночной. Проанализировав и оценив представленные в деле доказательства в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу, что кадастровая стоимость нежилого здания должна быть установлена в размере рыночной стоимости.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Исходя из положений статей 373, 378.2, пункта 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, ООО "Альфа-Иивест" является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого зависит от кадастровой стоимости объекта, следовательно, обращение административного истца в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему здания в размере рыночной стоимости, полностью соответствует положениям действующего законодательства.

Установление рыночной стоимости объекта недвижимости является реализацией гарантий, закрепленных Конституцией Российской Федерации, на судебную защиту его прав и свобод (часть 1 статьи 46). Право на судебную защиту, признаваемое и гарантируемое согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации, не подлежит ограничению (часть 1 статьи 17, часть 3 статьи 56 Конституции Российской Федерации) и предполагает наличие гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме и обеспечить эффективное восстановление в правах посредством правосудия, отвечающего общеправовым требованиям равенства и справедливости.

Таким образом, недопустим отказ в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости без законных оснований. Вместе с тем, таких оснований в рассматриваемом деле не имелось.

Доводы апелляционной жалобы о том, что административным истцом не представлено доказательств использования недостоверных сведений об объекте оценки, нарушения методики и (или) процедуры проведения государственной кадастровой оценки, были предметом исследования суда первой инстанции и получили должную оценку. Суд обоснованно указал, что административный истец, являясь собственником объекта недвижимости, обязан производить уплату налога на имущество исходя из кадастровой стоимости спорного объекта, в связи с чем вправе ставить вопрос об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Кроме того, следует учитывать, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета его уникальных характеристик. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки либо на уменьшение императивно установленного налогового платежа. Изложенное согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 1 марта 2011 года N 275-О-О и от 3 июля 2014 года N 1555-О.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 19, 20, 22 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца), достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости эти обстоятельства выносятся на обсуждение. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что при назначении судебной оценочной экспертизы суд первой инстанции руководствовался необходимостью определения рыночной стоимости объекта недвижимости в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что данное заключение эксперта от 2 июня 2019 года N N 19-0027-З соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении дан ответ на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости нежилого здания.

Вместе с тем, с данным утверждением суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться в полной мере.

Действительно по своему содержанию указанное выше заключение эксперта соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. В заключении содержится дата и место проведения судебной экспертизы, основания ее проведения, сведения об органе, назначившем экспертизу, и эксперте, которому поручено ее проведение. Также указаны сведения, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности, вопросы, поставленные на разрешение эксперта, объект исследования, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, к заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Экспертом проанализирован рынок коммерческой недвижимости, в том числе офисного и складского назначения в районе расположения объекта исследования, определен диапазон цен сопоставимых объектов, который составил от 35 000 до 124 000 руб. кв.м, без учета торга, внесения корректировок на площадь и местоположение, а также в учетом стоимости земли. После введения всех корректировок, окончательная расчетная стоимость объекта в рамках сравнительного подхода составила 49 665 руб./кв.м, что входит в границы рыночного диапазона. Судебная коллегия не усматривает оснований полагать, что представленные в жалобе сведения об объектах-аналогах на текущую дату отражают рынок недвижимости на дату оценки.

Относительно указания на то, что не введена корректировка на различие в площади объекта оценки и аналогов, судебная коллегия исходит из того, что корректировка по данному признаку экспертом была введена. При этом эксперт указал, что на дату оценки в продаже отсутствовали предложения о продаже объектов с сопоставимой площадью.

Как следует из экспертного заключения, эксперт проанализировал состав помещений, входящих в объект, и установилобщую площадь здания с кадастровым номером N, которая составила 11 848, 10 кв.м. Поскольку спорное здание офисного назначения находится на территории бизнес-центра "Агат", помещения в котором используются по офисному назначению, эксперт пришел к выводу, что помещения свободного назначения (встроенные помещения на 1-х этажах жилых домов) никакого отношения к офисному зданию не имеют. Арендопрогодная площадь в рамках доходного подхода рассчитана экспертом на основании имеющейся в материалах дела экспликации, согласно которой общая площадь объекта оценки составила 11 848, 10 кв.м. Согласно методике доходного подхода, доход от аренды рассчитывается от площади, способной приносить доход от сдачи в аренду. При этом следует учесть, что подателем жалобы не представлено доказательств того, что здание полностью сдается в аренду. Как и не представлено доказательств того, что при очистке стоимости единого объекта недвижимости от стоимости прав на земельный участок, рыночная стоимость данного земельного участка существенно отличается от его кадастровой. В связи с чем, оснований ставить под сомнение произведенные экспертом расчеты в рамках сравнительного и доходного подхода судебная коллегия не усматривает.

Между тем, при ответе на поставленный вопрос, подлежащий разрешению при производстве судебной оценочной экспертизы, а именно при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования, эксперт полученный результат после согласования расчетных величин, определенных в рамках сравнительного и доходного подхода, - 435 500 000 рублей, очистил от НДС и получил итоговую рыночную стоимость объекта оценки без НДС в размере 369 100 000 рублей, которая легла в основу решения суда первой инстанции.

С данным порядком определения рыночной стоимости объекта исследования для ее использования в качестве кадастровой судебная коллегия суда апелляционной инстанции согласиться не может в силу следующего.

Так, в отношении отдельных объектов недвижимости налоговая база по налогу на имущество организаций и физических лиц определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

Статьи 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности предоставляют возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

Таким образом, законодатель определилсущественный элемент налогового обязательства по налогу на имущество организаций - налоговую базу как кадастровую стоимость объекта недвижимости. При этом в отдельных случаях такая кадастровая стоимость определяется в размере рыночной стоимости. Однако, ни нормы Налогового кодекса Российской Федерации, ни иные нормативные правовые акты не предусматривают возможность использования скорректированной величины рыночной стоимости, в том числе на сумму НДС.

Более того, в силу требований пунктов 1.2, 1.7, 1.10 Приказа Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года N 358 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен (передан) на дату оценки независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости и может ли он быть фактически отчужден.

При этом режим налогообложения сторон сделки, обуславливающий необходимость выделения НДС, является характеристикой не самого объекта имущества, а сторон сделки.

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции при вынесении решения допущено нарушение норм материального права ввиду не применения закона, подлежащего применению при разрешении дел данной категории.

Суд в соответствии со статьей 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если возникли сомнения в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В рамках рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была назначена и проведена дополнительная судебная оценочная экспертиза, по результатам которой эксперт Пидгрушая Е.Э. представила дополнение к экспертному заключению от 2 июля 2019 года N 19-0027-З, согласно которому рыночная стоимость объекта исследования - здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года составляет 435 500 000 рублей. Данная рыночная стоимость определена экспертом безотносительно НДС.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства заключение эксперта относится к доказательству по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Приведенное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, проанализировав дополнение к экспертному заключению в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает необходимым определить кадастровую стоимость спорного здания в размере его рыночной стоимости, определенной в дополнительном заключении эксперта.

При таком положении обжалуемое судебное постановление подлежит изменению в части установленного размера кадастровой стоимости спорного объекта равной его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 24 сентября 2019 года изменить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года равной его рыночной стоимости 435 500 000 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий (подпись)

Судьи (подписи)