Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 24 декабря 2019 г. по делу N 66а-261/2019

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Жудове Н.В. и Ефремовой О.Н, при секретаре Карманниковой О.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2473/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Смайнэкс Лэндмарк Менеджмент" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью "Смайнэкс Лэндмарк Менеджмент", Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 25 сентября 2019 года, которым отказано в удовлетворении административного искового заявления.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, объяснения представителя ООО "Смайнэкс Лэндмарк Менеджмент" ФИО1. и представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы ФИО2, поддержавших доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Смайнэкс Лэндмарк Менеджмент" (далее - Общество, ООО "Смайнэкс Лэндмарк Менеджмент") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2016 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 7983 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" арендатором которого Общество является, в размере его рыночной стоимости 665 821 000 рублей.

В обоснование заявленных требований ООО "Смайнэкс Лэндмарк Менеджмент" указало, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости и это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость уплаты арендных платежей в завышенном размере.

Судом к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Решением Московского городского суда от 25 сентября 2019 года а удовлетворении административного искового заявления ООО "Смайнэкс Лэндмарк Менеджмент" - отказано.

С данным решением не согласились административный истец ООО "Смайнэкс Лэндмарк Менеджмент", административные ответчики Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы.

В апелляционной жалобе ООО "Смайнэкс Лэндмарк Менеджмент" ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам административного дела, просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на то, что в материалы дела административным истцом был представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, определенной в размере 665 821 000 рублей, который является надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного объекта. Заключение судебной оценочной экспертизы, которым определена рыночная стоимость исследуемого объекта в размере 941 900 000 рублей, не может быть принято во внимание в качестве достоверного доказательства, поскольку экспертом при проведении экспертизы допущено нарушение методики оценки, которое повлияло на итоговый результат судебной оценочной экспертизы. Так, в рамках проведения судебной экспертизы эксперт ограничился одним подходом - сравнительным и минимальным количеством аналогов, которые отличаются от объекта исследования по виду разрешенного использования, по местоположению, однако соответствующие корректировки введены не были. Одновременно с апелляционной жалобой административным истцом подано ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, просят отменить решение суда и принять новое решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной 941 900 000 рублей. В обоснование доводов жалобы апеллянты приводят доводы о том, что кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной, на основании проведенной судебной оценочной экспертизы, что является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик, в том числе в целях налогообложения. При этом сам факт превышения рыночной стоимости над кадастровой не может свидетельствовать о нарушении прав административного истца, хотя и может увеличивать его финансовые обязательства.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилось, о причинах неявки не сообщило. На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает возможным оставить решение суда первой инстанции без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Из материалов дела усматривается, что ООО "Смайнэкс Лэндмарк Менеджмент" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 7983 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" о чем представлен договор аренды от 23 сентября 2015 года N М-01-047711.

Кадастровая стоимость спорного объекта была утверждена постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 года N 791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 года" (далее - Постановление от 29 ноября 2016 года N 791-ПП), по состоянию на 1 января 2016 года и составила 927 973 377, 27 рублей. Сведения об указанной кадастровой стоимости были внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пользуясь предоставленным правом ООО "Смайнэкс Лэндмарк Менеджмент" 30 ноября 2018 года, обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Решением Комиссии от 11 декабря 2018 года в удовлетворении заявления отказано.

После чего ООО "Смайнэкс Лэндмарк Менеджмент" обратилось с настоящим административным исковым заявлением в суд и представило отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 23 ноября 2018 года N 04/1031/2210, подготовленный оценщиком ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" ФИО3, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта определена по состоянию на 1 января 2016 года в размере 665 821 000 рубль.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке судом первой инстанции по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "АМС Групп".

Согласно выполненному экспертом ООО "АМС Групп" ФИО4. заключению от 12 июля 2019 года по делу N 3а-2473/2019, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года составляет 941 900 000 рублей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 19, 20, 22 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца), достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости эти обстоятельства выносятся на обсуждение. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Учитывая обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы судебной экспертизы от 12 июля 2019 года по делу N 3а-2473/2019 в совокупности с другими доказательствами по делу, суд первой инстанции правомерно принял его в качестве достоверного и допустимого доказательства, поскольку заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим специальное высшее образование, стаж экспертной работы, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении исследования судебный эксперт руководствовался Федеральными законами "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 4, ФСО N 7, Справочными материалами по оценке недвижимости. Кроме того, экспертиза проведена с выездом на осмотр земельного участка.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка, с приведением ссылок на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Судебный эксперт применил сравнительный подход с использованием метода прямого сравнительного анализа продаж, как наиболее полно учитывающий цели оценки, сложившуюся на рынке земли ситуацию и имеющуюся информацию об объекте экспертизы на дату оценки. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.

При определении рыночной стоимости земельного участка на ретроспективную дату экспертом использовалась информация о продаже земельных участков категории земель населенных пунктов - под офисно-торговую застройку за период январь-декабрь 2015 года, который позволил выявить несколько предложений к продаже земельных участков, представленных в таблице, и сделать вывод, что в зависимости от влияния различных ценообразующих факторов стоимость земельных участков под коммерческую застройку колеблется в диапазоне от 2 223 000 до 16 071 000 руб. за 1 сотку.

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7, устанавливающего, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В качестве объектов сравнения экспертом выбраны три объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки, все объекты-аналоги расположены в Центральном административном округе, недалеко от станции метро (в пешей доступности), примерно с одинаковой площадью и времени продажи (условия рынка).

Экспертом приведено обоснование введенных корректировок, в качестве элементов сравнения, по которым следует провести корректировки, приняты: скидка на торг, на площадь объекта.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства и позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость заявленного административным истцом объекта недвижимости.

Согласно статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы ООО "Смайнэкс Лендмарк Менеджмент" направлены на оспаривание заключения судебного эксперта, содержат ссылки на его недостоверность. В частности, административный истец полагает, что экспертиза проведена без учета корректировок на вид разрешённого использования и местоположение.

Судебная коллегия считает указанные доводы не состоятельными.

Как следует из заключения, эксперт в рамках анализа наилучшего использования, предполагающего максимально высокую текущую стоимость объекта недвижимости, рассмотрев объект исследования с точки зрения его физических характеристик, месторасположения и с учетом того, что в коммерческих предложениях продавцы часто вид разрешенного использования не указывают, поскольку чаще всего ценообразующим фактором является тип (функциональное назначение) окружающей застройки, а также учитывая территориальную зону, в которой расположены объекты-аналоги, пришел к выводу о том, что аналоги, как и объект оценки могут быть использованы под офисно-торговую застройку, поскольку основные виды разрешенного использования допускают использование земли по указанному выше назначению. Исходя из чего корректировка по данному фактору не производилась.

Экспертом применена корректировка на местоположение на основе сравнения арендных ставок по классу "В+", как наиболее развитому классу офисной недвижимости, ввиду того, что объект оценки и налоги N 2 и 3 находятся в зоне ТТК1, в то время как аналог N 1 в зоне Москва-Сити. Также экспертом проведена корректировка на локальное местоположение (удаленность от станций метрополитена). При этом административным истцом не указано, в каком ином размере должна быть введена корректировка по местоположению, а также не представлено доказательств, что это существенным образом повлияет на итоговую рыночную стоимость.

Оснований полагать, что отчет об оценке может быть принят в качестве допустимого доказательства судебная коллегия не усматривает. Эксперт в заключении указал, что оценщик при согласовании результатов оценки ошибочно не привел анализ и не установилпричины расхождений существенно отличающихся значений, полученных в рамках сравнения продаж и выделения, что влияет на итоговую рыночную стоимость объекта оценки. Доказательств иного стороной административного истца не представлено.

Приведенные в апелляционной жалобе и в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы административного истца о наличии недостатков в экспертном заключении повторяют его позицию, изложенную в суде первой инстанции, при этом в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия в экспертном заключении недостатков, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004016:43, в материалы административного дела административным истцом не представлено.

При таких обстоятельствах и с учетом отсутствия доказательств несоответствия заключения эксперта действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд первой инстанции правильно принял данное заключение в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка в размере 941 900 000 рублей.

Доводы административного истца о нарушении судом норм процессуального права, выразившихся в отказе в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной оценочной экспертизы, несмотря на допущенные экспертом нарушения, являются несостоятельными.

Признав заключение эксперта отвечающим требованиям относимости, допустимости, не вызывающим сомнений в достоверности и соответствующим законодательству об оценочной деятельности, суд правильно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для назначения повторной экспертизы.

Исходя из вышеназванных обстоятельств, судебная коллегия также не усмотрела оснований для назначения повторной экспертизы по ходатайству административного истца в суде апелляционной инстанции.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию административного истца с решением суда, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Учитывая, что рыночная стоимость спорного объекта выше установленной кадастровой стоимости земельного участка, и административный истец не просил установить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном заключением судебной экспертизы, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении административного иска.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

При этом общее правило, возлагающее обязанность доказывания законности решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на соответствующие орган, организацию и должностное лицо (часть 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 5 статьи 247 и пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылался на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной своего подтверждения не нашел, равно как нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как налогоплательщика, плательщика сборов.

Также следует учесть, что целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных обязательств, в связи с завышением суммы аренды, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта, переданного в аренду, а не установление факта рыночной стоимости земельного участка в определенном размере.

Исходя из положений пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" установленная судом кадастровая стоимость используется, в том числе, для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, как плательщика аренды, что исходя из положений налогового законодательства недопустимо.

Ошибки при реализации публичных функций и задач, связанных с налогообложением, не могут ставить налогоплательщиков, в отношении которых они допущены, в худшие условия по сравнению с иными налогоплательщиками, объекты недвижимости которых для целей налогообложения были оценены надлежащим образом.

Таким образом, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований законным и обоснованным, а доводы административного ответчика не заслуживающими внимания.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции верно установлены юридически значимые обстоятельства по делу, дана надлежащая оценка представленным доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 25 сентября 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Смайнэкс Лэндмарк Менеджмент", Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий (подпись)

Судьи (подписи)