Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 25 декабря 2019 г. по делу N 66а-331/2019

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Жудова Н.В. и Ефремовой О.Н, при секретаре Карманниковой О.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1154/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сапсан Инвест", акционерного общества "Северо-Запад Девелопмент", акционерного общества "КАСКАД-Эстейт" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 16 сентября 2019 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, объяснения представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы ФИО1 поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Сапсан Инвест", акционерное общество "Северо-Запад Девелопмент", акционерное общество "КАСКАД-Эстейт" (далее - Общества, административные истцы) обратились в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером N, общей площадью 7734 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: "адрес", долевыми собственниками которого являются Общества, в размере его рыночной стоимости 630 986 000 рублей по состоянию на 1 января 2016 года.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, и это нарушает права Обществ, поскольку влечет необходимость уплаты налога на имущество в завышенном размере.

В ходе рассмотрения дела административные истцы уточнили требования, просили установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере рыночной 551 336 000 рублей, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 16 сентября 2019 года требования административного истца удовлетворены, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена в размере, равном его рыночной стоимости 551 336 000 рублей.

С данным решением не согласились Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просят отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению апеллянтов, административными истцами не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о завышении кадастровой стоимости спорного объекта и позволяло бы уменьшить императивно установленный, обязательный налоговый платеж.

Кроме того, в обоснование доводов жалобы заявители сослались на несоответствие экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку полученная в рамках сравнительного подхода рыночная стоимость единого объекта и в рамках доходного подхода рыночная ставка арендной платы недвижимости значительно ниже среднерыночных цен на аналогичные объекты недвижимости, что подтверждается приложенными к жалобе скриншотами объявлений о продаже/аренде объектов, расположенных в районе местоположения объекта на текущую дату.

Также в апелляционной жалобе приведены доводы о том, что при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования эксперт очистил от величины НДС расчетную стоимость, однако не указал ее наличие в ценах аналогов. При этом в копиях интернет-страниц объявлений аналогов данные о наличии в цене предложения величины НДС - отсутствуют.

Податели жалобы указывают и на некорректное определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости доходным подходом ввиду того, что экспертом некорректно определен потенциальный валовый доход, поскольку была использована только арендопригодная площадь здания 6496, 56 кв.м, от общей площади - 7734 кв.м.

ООО "Сапсан Инвест", АО "Северо-Запад Девелопмент", АО "КАСКАД-Эстейт", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили. На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (часть 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, допросив в качестве эксперта ФИО2 изучив дополнительное заключение эксперта от 25 декабря 2019 года, суд апелляционной инстанции полагает решение суда первой инстанции подлежащим изменению ввиду наличия оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что ООО "Сапсан Инвест", АО "Северо-Запад Девелопмент", АО "КАСКАД-Эстейт" являются долевыми собственниками здания с кадастровым номером N, общей площадью 7734 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: "адрес"

Кадастровая стоимость данного объекта была определена по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 871 380 344, 52 рубля, утверждена постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 года N 790-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве по состоянию на 1 января 2016 года" (далее - Постановление от 29 ноября 2016 года N 790-ПП), сведения об указанной кадастровой стоимости были внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пользуясь предоставленным правом, 26 декабря 2017 года Общества обратились в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Решением Комиссии от 24 января 2018 года в удовлетворении заявления отказано.

После чего административные истцы обратились с настоящим административным исковым заявлением в суд и представили отчет об оценке рыночной стоимости здания от 14 ноября 2017 года N 275/1, подготовленный оценщиком ООО "НПЦ "Союзоценка" ФИО3, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта определена по состоянию на 1 января 2016 года в размере 630 986 000 рублей.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке судом первой инстанции по ходатайству административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Лаборатория независимой оценки "Болари".

Согласно выполненному экспертом ООО "Лаборатория независимой оценки "Болари" ФИО2 заключению от 24 мая 2019 года N 3а-1154/2019, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 года составляет 551 336 000 рублей (без НДС).

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что административные истцы, как собственники объекта недвижимости в силу положений действующего законодательства вправе оспорить установленную кадастровую стоимость, определив ее в размере рыночной. Проанализировав и оценив представленные в деле доказательства в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу, что кадастровая стоимость нежилого здания должна быть установлена в размере рыночной стоимости.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Исходя из положений статей 373, 378.2, пункта 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, ООО "Сапсан Инвест", АО "Северо-Запад Девелопмент", АО "КАСКАД-Эстейт" являются плательщиками налога на имущество организаций, размер которого зависит от кадастровой стоимости объекта, следовательно, обращение административных истцов в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости принадлежащего им здания в размере рыночной стоимости, полностью соответствует положениям действующего законодательства.

Установление рыночной стоимости объекта недвижимости является реализацией гарантий, закрепленных Конституцией Российской Федерации, на судебную защиту его прав и свобод (часть 1 статьи 46). Право на судебную защиту, признаваемое и гарантируемое согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации, не подлежит ограничению (часть 1 статьи 17, часть 3 статьи 56 Конституции Российской Федерации) и предполагает наличие гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме и обеспечить эффективное восстановление в правах посредством правосудия, отвечающего общеправовым требованиям равенства и справедливости.

Таким образом, недопустим отказ в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости без законных оснований. Вместе с тем, таких оснований в рассматриваемом деле не имелось.

Доводы апелляционной жалобы о том, что административными истцами не представлено доказательств использования недостоверных сведений об объекте оценки, нарушения методики и (или) процедуры проведения государственной кадастровой оценки, были предметом исследования суда первой инстанции и получили должную оценку. Суд обоснованно указал, что административный истец, являясь собственником объекта недвижимости, обязан производить уплату налога на имущество исходя из кадастровой стоимости спорного объекта, в связи с чем вправе ставить вопрос об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Кроме того, следует учитывать, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета его уникальных характеристик. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки либо на уменьшение императивно установленного налогового платежа. Изложенное согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 1 марта 2011 года N 275-О-О и от 3 июля 2014 года N 1555-О.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 19, 20, 22 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца), достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости эти обстоятельства выносятся на обсуждение. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что при назначении судебной оценочной экспертизы суд первой инстанции руководствовался необходимостью определения рыночной стоимости объекта недвижимости в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что данное заключение эксперта от 24 мая 2019 года N 3а-1154/2019 соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении дан ответ на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости нежилого здания.

Вместе с тем, с данным утверждением суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться в полной мере.

Действительно по своему содержанию указанное выше заключение эксперта соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. В заключении содержится дата и место проведения судебной экспертизы, основания ее проведения, сведения об органе, назначившем экспертизу, и эксперте, которому поручено ее проведение. Также указаны сведения, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности, вопросы, поставленные на разрешение эксперта, объект исследования, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, к заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Экспертом проанализирован рынок коммерческой недвижимости в районе расположения объекта исследования, определен диапазон цен сопоставимых объектов от 99 762 до 157 522 руб./кв.м, без учета торга, внесения корректировок на площадь и местоположение, а также в учетом стоимости земли. После введения всех корректировок, за вычетом НДС, окончательная стоимость ОКС составила 102 092 руб./кв.м, что входит в границы рыночного диапазона.

На основании анализа рынка аренды офисных помещений в районе расположения объекта исследования экспертом определен диапазон цен сопоставимых объектов от 18 644 до 23 364 руб./кв.м с учетом НДС и операционных расходов, без учета торга, внесения корректировок на площадь и расположение. После применения необходимых корректировок, арендная ставка составила 19 414 руб./кв.м, что входит в границы рыночного диапазона.

Согласно методике доходного подхода, доход от аренды рассчитывается от площади, способной приносить доход от сдачи в аренду. При этом эксперт определил, что наиболее эффективным будет сдача в аренду офисных помещений объекта исследования блоками. Оснований не согласиться с представленным расчетом эксперта судебная коллегия не усматривает. При этом следует учесть, что подателем жалобы не представлено доказательств того, что здание полностью сдается в аренду.

Между тем, при ответе на поставленный вопрос, подлежащий разрешению при производстве судебной оценочной экспертизы, а именно при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования, эксперт полученный результат после согласования расчетных величин, определенных в рамках сравнительного и доходного подхода, - 650 576 102 рубля, очистил от НДС и получил итоговую рыночную стоимость объекта оценки без НДС в размере 551 336 000 рублей.

С данным порядком определения рыночной стоимости объекта исследования для ее использования в качестве кадастровой судебная коллегия суда апелляционной инстанции согласиться не может в силу следующего.

Так, в отношении отдельных объектов недвижимости налоговая база по налогу на имущество организаций и физических лиц определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

Статьи 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности предоставляют возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

Таким образом, законодатель определилсущественный элемент налогового обязательства по налогу на имущество организаций - налоговую базу как кадастровую стоимость объекта недвижимости. При этом в отдельных случаях такая кадастровая стоимость определяется в размере рыночной стоимости. Однако, ни нормы Налогового кодекса Российской Федерации, ни иные нормативные правовые акты не предусматривают возможность использования скорректированной величины рыночной стоимости, в том числе на сумму НДС.

Более того, в силу требований пунктов 1.2, 1.7, 1.10 Приказа Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года N 358 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен (передан) на дату оценки независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости и может ли он быть фактически отчужден.

При этом режим налогообложения сторон сделки, обуславливающий необходимость выделения НДС, является характеристикой не самого объекта имущества, а сторон сделки.

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции при вынесении решения допущено нарушение норм материального права ввиду не применения закона, подлежащего применению при разрешении дел данной категории.

Суд в соответствии со статьей 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если возникли сомнения в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В рамках рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была назначена и проведена дополнительная судебная оценочная экспертиза, по результатам которой эксперт Артемов В.И. представил дополнительное заключение от 25 декабря 2019 года N 3а-1154/2019, согласно которому рыночная стоимость объекта исследования - здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 года составляет 650 576 000 рублей. Данная рыночная стоимость определена экспертом безотносительно НДС.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства заключение эксперта относится к доказательству по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Приведенное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, проанализировав дополнение к экспертному заключению в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает необходимым определить кадастровую стоимость спорного здания в размере его рыночной стоимости, определенной в дополнительном заключении эксперта от 25 декабря 2019 года N 3а-1154/2019.

При таком положении обжалуемое судебное постановление подлежит изменению в части установленного размера кадастровой стоимости спорного объекта равной его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 16 сентября 2019 года изменить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером N общей площадью 7734 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости, равной 650 576 000 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий (подпись)

Судьи (подписи)