Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Полыги В.А, при секретаре Бондаренко С.А, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Северянин-Авто" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка и нежилых помещений, УСТАНОВИЛ:
ООО "Северянин-Авто" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2 и земельного участка с кадастровым номером *.
В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилых помещений и земельного участка в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО КГ "ПраймАудит", по состоянию на 1 января 2016 года в размере 64 264 601 рубля в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *1, в размере 153 295 346 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *2 и в размере 61 363 062 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2016 года определена в размере 223 206 416 рублей 94 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *1; 509 889 125 рублей 52 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *2 и арендатором земельного участка с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2016 года установлена в размере 214 852 354 рублей 52 копеек.
Поскольку общество является собственником нежилых помещений, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В свою очередь несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер также исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Представитель ООО "Северянин-Авто" по доверенности Храмова Е.А. в судебном заседании заявленные требования поддержала. Представила возражения относительно выводов судебной экспертизы.
Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Пуговкина А.Д. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.
Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что административному истцу принадлежат на праве собственности нежилые помещения с кадастровыми номерами *1, *2, в отношении которых утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2016 года в размере 223 206 416 рублей 94 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *1; 509 889 125 рублей 52 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *2, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности (т. 1, л.д. 23-26) и выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 27-28).
Административный истец также является арендатором земельного участка с кадастровым номером * (договор аренды - т. 1, л.д. 9-22). По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2016 года составила 214 852 354 рублей 52 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 29).
Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных помещений уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.
Также административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельный участок, расчет которой производится в процентах от его кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности ООО "Северянин-Авто" как плательщика налога и арендатора.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и 27 декабря 2018 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.
24 января 2019 года решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, административному истцу было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 30-32), в связи с чем административный истец обратился в суд с настоящим административным иском.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
ООО "Северянин-Авто" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений и земельного участка был представлен отчет, подготовленный ООО КГ "ПраймАудит", в котором по состоянию на 1 января 2016 года определена рыночная стоимость объектов в размере 64 264 601 рубля в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *1, в размере 153 295 346 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *2, в размере 61 363 062 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленных в материалы дела отчетов судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Роосконсалтгруп".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений и земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *1 по состоянию на 1 января 2016 года составляет 149 599 288 рублей (без НДС), нежилого помещения с кадастровым номером *2 - 317 124 623 рубля (без НДС), земельного участка с кадастровым номером * - 256 988 946 рублей.
Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО КГ "ПраймАудит", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Вместе с тем административным истцом выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости оцениваемых объектов, в обоснование чего представлены письменные возражения.
В ответ на возражения экспертом ООО "Роосконсалтгруп" * представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.
Эксперт пояснил, что введение корректировки на тип передаваемых прав в отношении земельных участков не требуется, поскольку согласно используемому экспертом источнику при оценке земельных участков принимается допущение об эквивалентности прав долгосрочной аренды и права собственности.
Экспертом также указано на отсутствие необходимости введения корректировки на дату предложения, поскольку согласно проведенному экспертом анализу рынка цены за период с даты предложения объектов-аналогов до даты оценки не изменились.
Экспертом разъяснено, что им была введена корректировка на местоположение с учетом кольцевой структуры г. Москвы, при этом введение локальной корректировки на удаленность от метро не требуется, поскольку данный фактор не является ценообразующим в отношении объектов автосервиса.
Экспертом не была введена корректировка на оборудование, поскольку из оферты объектов-аналогов не усматривается факт их продажи со специализированным оборудованием для автосервисов. Также подобранные экспертом объекты-аналоги NN 4, 5 согласно объявлениям об их продаже и вопреки доводам административного истца могут быть использованы под автосалон либо техцентр.
Экспертом в письменных пояснениях даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.
Одновременно экспертом разъяснено, что стоимость нежилых помещений была определена им без учета НДС в соответствии с поставленным перед ним вопросом. Вместе с тем в случае определения действительной рыночной стоимости нежилых помещений безотносительно НДС р ыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *1 по состоянию на 1 января 2016 года составляет 176 527 160 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *2 - 374 207 055 рублей.
Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного истца и его представителя не имеется.
Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.
В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что ООО "Северянин-Авто" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2 должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении безотносительно применяемой системы налогообложения по состоянию на 1 января 2016 года.
Между тем, учитывая, что определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * превышает его кадастровую стоимость, а также принимая во внимание, что исходя из общих принципов действующего законодательства правовое положение административного истца при рассмотрении спора, возбужденного в целях пересмотра кадастровой стоимости, не может быть ухудшено, суд приходит к выводу о том, что установленная в рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка отвечает интересам заявителя, в то время как установление решением суда кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей первоначальную кадастровую стоимость, нарушит права административного истца. В такой ситуации суд отказывает в удовлетворении требований ООО "Северянин-Авто" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в Комиссию - 27 декабря 2018 года.
Как разъяснено Верховным Судом РФ в п. 25 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.
Поскольку Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2018 г." утверждена новая кадастровая стоимость нежилых помещений, которая применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2019 года, постольку установленная судом кадастровая стоимость объектов подлежит применению по 31 декабря 2018 года.
Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.
Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам.
Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда РФ N 20-П от 11 июля 2017 года, не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Таким образом, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.
В свою очередь сведений о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки в материалы дела не представлено. Напротив, определенная экспертом рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *1 отличается от оспариваемой кадастровой на 20, 9%, а рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *2 - на 26, 6%, что находится в пределах допустимых отклонений.
Учитывая, что представленный в материалы дела отчет признан недостоверным, а услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности заявителя по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости, при этом экспертиза была назначена по ходатайству административного истца и на него была возложена обязанность по её оплате; принимая во внимание, что у суда не имеется оснований говорить о допущенных в ходе кадастрового учета ошибках, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с административного истца в пользу ООО "Роосконсалтгруп" расходов по проведению судебной экспертизы в сумме 150 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *1, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 176 527 160 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *2 - в размере 374 207 055 рублей.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 декабря 2018 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению по 31 декабря 2018 года.
В удовлетворении заявленных требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * отказать.
Взыскать с ООО "Северянин-Авто" в пользу ООО "Роосконсалтгруп" расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 150 000 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.
Судья
Московского городского суда
подпись
В.А. Полыга
Решение в окончательной форме изготовлено 9 января 2020 года
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.