Решение Московского городского суда от 03 декабря 2019 г. по делу N 3а-3865/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю, при секретаре Дмитришиной А.Р, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-3865/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЭРБХ" к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 год, УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭРБХ" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости:

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 318380258 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 28726768 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 18894210 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 1937405 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 762643 руб.

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 36715593 руб.

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 3547762 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником нежилых зданий и не согласны с их кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января 2018 г, считают её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке от 4 апреля 2019 года NО/43, подготовленный оценщиком ООО "ЭКСОН".

В ходе рассмотрения дела административный истец общество с ограниченной ответственностью "ЭРБХ" подало дополнительное (уточненное) административное искового заявление, в котором просит у становить кадастровую стоимость:

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере его рыночной стоимости, равной 374603000 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере его рыночной стоимости, равной 37286000 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 32856000 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: ***в размере его рыночной стоимости, равной 6095000 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере его рыночной стоимости, равной 1019000 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере его рыночной стоимости, равной 60798000 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: ***в размере его рыночной стоимости, равной 9472000 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью "ЭРБХ" - Энербург Е.В. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении (уточнении) к нему.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы и заинтересованного лица Правительства Москвы - Ладугина Е.Д. возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в письменном отзыве, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - Трифонова З.В. возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, допросив эксперта Михальченко А.В, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что р езультаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является собственником спорных нежилых зданий, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных нежилых зданий определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, в отношении спорных нежилых зданий определена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 г.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке от 4 апреля 2019 года NО/43, подготовленный оценщиком ООО "ЭКСОН". В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 5 августа 2019 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 9 октября 2019 года N219-01/823, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценки бизнеса" Михальченко А.В.:

1). Отчет об оценке от 4 апреля 2019 года NО/43, подготовленный оценщиком ООО "ЭКСОН", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

2). Рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 года составляет:

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере 374603000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере 37286000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере 32856000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: ***в размере 6095000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере 1019000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере 60798000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: ***в размере 9472000 руб.

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит у становить кадастровую стоимость спорных нежилых зданий в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика и заинтересованного лица не согласился с выводами эксперта относительно размера рыночной стоимости нежилых зданий, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 3 декабря 2019 г. отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 9 октября 2019 года N219-01/823, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценки бизнеса" Михальченко А.В, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что п ри составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика и заинтересованных лиц, допросив эксперта Михальченко А.В, суд приходит к выводу о необоснованности замечаний по следующим основаниям:

- на страницах 89, 99 заключения приведено обоснование отнесения здания с кадастровым номером ***к административному, указано, что здание имеет конструкцию и планировку, характерную для административных зданий, при этом экспертом введена корректировка на назначение площадей, поэтому экспертом в расчетах учтено наличие производственно-складских площадей. На странице 103 заключения отражена информация о фактическом использовании площадей данного здания, по открытым сведениям сети "Интернет" в здании расположен "Национальный институт дизайна", здание относится к бизнес-центрам, а не к производственным объектам;

- определение рыночной стоимости нежилых зданий осуществлено экспертом в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж на основании предоставленных на рынке объектов-аналогов, сопоставимых с объектами исследования относительно их количественных и качественных характеристик. Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N226 регулируются отношения по определению государственной кадастровой оценки, а не рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости;

- арендопригодная площадь объектов исследования установлена экспертом на основании экспликации, имеющейся в материалах дела. С огласно пункту 11 ФСО N7 эксперт не обязан производить анализ фактических арендных ставок в рамках доходного подхода, поскольку арендные ставки по объекту исследования не всегда соответствуют рыночным данным;

- класс зданий с кадастровыми номерами *** и ***определен экспертом как "С" по данным визуального осмотра, к заключению приложены фотографии зданий и помещений в них. Как пояснил эксперт указанные здания не соответствуют критериям здания класса "В" по своим количественным и качественным характеристикам, в здании отсутствует центральная система кондиционирования, отделка выполнена с применением недорогих материалов, здания 1970 года постройки, реконструкция не проводилась;

- как пояснил эксперт, в рамках сравнительного подхода корректировка на этаж расположения для административных зданий не является ценообразующим фактором, обоснование приведено к письменных ответах эксперта. В составе объекта-аналога N1 имеется цоколь, который не является подземным этажом согласно приложению N1 СНиП2.08.01-89;

- как пояснил эксперт, в рамках сравнительного подхода корректировка на линию расположения для офисной недвижимости не является ценообразующим фактором;

- все объекты исследования находятся в составе производственно-складского комплекса и расположены на одной территории, имеется одним общий въезд на территорию, что не позволяет делать однозначный вывод о наличии парковки у каждого здания и количестве машиномест. По сведениям Яндекс-карты у объекта-аналога N1 такие же характеристики, имеется общая парковка с другими зданиями и общий въезд на территорию, вследствие этого эксперт обоснованно не ввел к аналогу корректировку на тип парковки;

- объекты-аналоги, используемые экспертом при определении рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами ***, *** и ***, являются зданиями дореволюционной постройки. При этом для таких зданий характерно наличие подвала для размещения в них вспомогательных элементов: труб, тепло-, водопровода, венткамер, прочих коммуникаций. У исследуемых зданий вспомогательные элементы расположены не в подвале, а в составе надземных площадей, но выполняют ту же функцию. Вследствие этого нет разницы, где располагаются вспомогательные площади, так как нет возможности использовать такую площадь как-то иначе, поэтому наличие подвала в данном случае не влияет на стоимость здания в рамках сравнительного подхода;

- объекты-аналоги, используемые экспертом при определении рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами ***, *** и ***, являются зданиями дореволюционной постройки. При этом они представляют собой офисные здания класса "В", имеют хорошее состояние, реконструированы и сопоставимы с объектами исследования, обоснование приведено на страницах 229-234 заключения;

- в объявлении о продаже объекта-аналога N3 указано, что здание имеет метало-каркасную конструкцию. Здания, относящиеся к классу конструктивной системы КС-6, в том числе аналог N3, представляют собой капитальные здания;

- в объявлениях объектов-аналогов не содержатся сведения о том, что цена объекта представлена без НДС. В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цен, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке. Тогда как в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ объектом обложения налога на добавленную стоимость признается реализация товаров, работ, услуг на территории Российской Федерации. Вследствие этого само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации данного имущества, не образует объект обложения налога на добавленную стоимость. Такой объект налогообложения возникает только при реализации этого имущества. С учетом изложенного эксперт правомерно исходил из того, что если в объявлении нет четкого указания на наличие/отсутствие НДС в цене/ставке аренды, то НДС присутствует. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости эксперт обоснованно исходил из того, что налог на добавленную стоимость не является ценообразующим фактором и не увеличивает её размер.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение повторной оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами, в частности эксперт является оценщиком, имеет высшее экономическое образование, прошел профессиональную переподготовку в НОУ ВПО "Московский финансово-промышленный университет "Синергия" по программе "Оценочная деятельность", подтверждается свидетельством о повышении квалификации регистрационный номер ***; имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от ***г. N***; является членом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" и включен в реестр оценщиков ***г. за регистрационным номером ***, что подтверждается свидетельством от ***г. N***; работает в обществе с ограниченной ответственностью "Бюро оценки бизнеса", стаж работы в оценочной деятельности - 9 лет; гражданская ответственность эксперта и экспертной организации застрахована.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке от 4 апреля 2019 года NО/43, подготовленного оценщиком ООО "ЭКСОН", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в размере их рыночной по состоянию на 1 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Р езультаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденные распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых зданий является 5 июня 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость нежилых зданий по состоянию на 1 января 2018 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ЭРБХ" уд овлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере его рыночной стоимости, равной 374603000 (триста семьдесят четыре миллиона шестьсот три тысячи) руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере его рыночной стоимости, равной 37286000 (тридцать семь миллионов двести восемьдесят шесть тысяч) руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 32856000 (тридцать два миллиона восемьсот пятьдесят шесть тысяч) руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: ***в размере его рыночной стоимости, равной 6095000 (шесть миллионов девяносто пять тысяч) руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере его рыночной стоимости, равной 1019000 (один миллион девятнадцать тысяч) руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере его рыночной стоимости, равной 60798000 (шестьдесят миллионов семьсот девяносто восемь тысяч) руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: ***в размере его рыночной стоимости, равной 9472000 (девять миллионов четыреста семьдесят две тысячи) руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "ЭРБХ" в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых зданий считать 5 июня 2019 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость нежилых зданий для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Решение суда может быть обжаловано в апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова