Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 03 марта 2020 г. по делу N 33-1481/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего судьи Юрченко Е.П, судей Трунова И.А, Шушлебиной Н.Н, при секретаре Назаровой Ю.М, рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Воронежского областного суда по докладу судьи Юрченко Е.П.

гражданское дело N 2-4278/2019

по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени, по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Центрального районного суда г. Воронежа от 02 декабря 2019 года

(судья районного суда Михина Н.А.), УСТАНОВИЛА:

Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2019 по 30.09.2019 в размере 81 019, 86 рублей, пени за период с 23.02.2019 по 23.08.2019 в размере 19 548, 37 рублей.

В обоснование иска указано, что 11.02.2011 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и ООО "Базис-К" был заключен договор аренды земельного участка N 1560-11/гз, расположенного по адресу: "адрес", площадью 4 086 кв.м, целевое назначение земельного участка - завершение строительства производственно-бытового корпуса. В результате перехода права собственности на часть объекта недвижимости (кадастровый N, доля в праве - 7/8), расположенного на спорном земельном участке, права и обязанности по договору с 17.10.2017 в силу закона перешли к ФИО1, который стал арендатором части земельного участка площадью 3 080, 45 кв.м. Ответчик, являясь арендатором указанного участка в силу закона, обязан вносить арендную плату, однако, данные обязательства им не выполняются, что послужило основанием для обращения в суд с данным иском.

Решением Центрального районного суда г. Воронежа от 2 декабря 2019 года иск удовлетворен в полном объеме (л.д. 42-45).

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда, при принятии нового решения отказать в удовлетворении иска, указав, что не был извещен о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем был лишен возможности заявить ходатайство о снижении пени на основании ст. 333 ГК РФ. Кроме того, срок действия договора аренды спорного земельного участка, заключенного с ООО "Базис-К" на момент перехода к истцу права собственности истек, в договоре аренды нет условия о его пролонгировании (л.д. 52-53).

В судебном заседании ФИО1 поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж по доверенности ФИО7 пояснил, что считает решение суда законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся в судебное заседание участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для ее удовлетворения.

Проверяя обоснованность доводов апеллянта о его ненадлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства, судебная коллегия принимает во внимание, что судом корреспонденция направлялась ФИО1 заблаговременно, по месту его регистрации, согласно адресной справки, однако, корреспонденция возвращалась в суд по истечении срока хранения (л.д. 33, 37, 47). Иных адресов материалы дела на момент рассмотрения иска не содержали, новый адрес указан в апелляционной жалобе.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит довод ФИО1 о ненадлежащем уведомлении его о судебном разбирательстве необоснованным, т.к. направление корреспонденции отвечало требованиям ст. 113 ГПК РФ, при таких обстоятельствах извещение является надлежащим, и рассмотрение дела в отсутствие ответчика не противоречит требованиям ст. 119 ГПК РФ, 165.1 ГК РФ, соответствует разъяснениям, изложенным в п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Исходя из действия принципов добросовестности и разумности, ФИО1 должен был обеспечить возможность получения почтовой и иной корреспонденции по месту регистрации, что им выполнено не было по субъективным причинам. Судом надлежащим образом выполнены требования действующего законодательства относительно извещения ФИО1 о рассмотрении дела, правомерно рассмотрено дело в отсутствие ответчика.

Доводы жалобы о неполучении ответчиком судебной корреспонденции по уважительной причине, а именно фактического проживания по иному адресу, не могут быть признаны обоснованными, поскольку ФИО1 не известил ни органы УФМС об изменении места жительства, о месте своего пребывания, ни почтовую службу о необходимости перенаправления поступающей на его имя корреспонденции по иному адресу.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями действующего законодательства, верно истолковав и применив их к спорным правоотношениям.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (ч.3 ст.614 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованием закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции верно установилюридически значимые обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 11.02.2011 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и ООО "Базис-К" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N1560-11/гз, согласно которому арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 4086 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый N, с разрешенным использованием: завод упаковочных автоматов, что подтверждается копией договора (л.д.10-13), копией акта приема-передачи (л.д. 14).

Согласно п. 3.4 договора аренды, арендатор должен платить арендную плату со дня подписания договора и акта приема-передачи поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца квартала; размер кадастровой стоимости земельного участка составляет 15 202 902, 78 рублей, размер арендной платы за год - 304 058, 06 рублей.

В соответствии с п. 3.3 договора аренды размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, централизованно устанавливающим величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам использования и категориям арендаторов. Расчёт суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного п. 3.4, с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 13.08.2019 с 17.10.2017 ФИО1 на основании соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировал право на 7/8 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", кадастровый N (л.д15-21).

В соответствии с ч.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

На основании Указа губернатора Воронежской области от 14.10.2008 N 133-у "О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области" главное управление государственного имущества Воронежской области было преобразовано в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с передачей ему функции преобразуемого главного управления государственного имущества Воронежской области.

В силу п. 1.3. Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 N 365, департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области как правопреемник главного управления государственного имущества Воронежской области является арендодателем по данному договору.

В соответствии с п.2 ст. 160.1 Бюджетного кодекса РФ администратор доходов бюджета осуществляет начисление, учет и контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью осуществления платежей в бюджет, пеней и штрафов по ним; осуществляет взыскание задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.

На основании Решения Воронежской городской думы от 19.12.2018 N 1027-IV "О бюджете городского округа город Воронеж на 2018 год и на плановый период 2020 и 2021 годов" управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж является администратором доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п.2.2.9 Положения об управлении имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, утвержденного решением Воронежской городской думы от 26 сентября 2012 N 940-Ш, к основным функциям управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж относятся: ведение администрирования доходов бюджета городского округа в части, касающейся муниципальной собственности и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городского округа город Воронеж.

Таким образом, управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж вправе обратиться в суд с требованием о взыскании суммы задолженности по арендной плате и пени.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Воронежской области утверждены постановлением Правительства Воронежской области от 11.12.2015 N 970 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области".

Согласно п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п.3.4 договора аренды земельного участка N 1560-11/гз от 11.02.2011 арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала.

В силу с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно п. 19 Постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Для расчета размера арендной платы применяется постановление администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".

В п.2.5 постановления определена формула для расчета размера арендной платы на год за земельные участки.

При этом, вид разрешенного использования указан в приложении N 1 к Положению о порядке определения размера арендной платы, порядке, условия и сроках внесения арендной платы.

На основании п.2.13 указанного постановления истцом произведен расчёт площади соответствующей части арендуемого земельного участка в случае, если помещение находится на неделимом земельном участке и принадлежит нескольким лицам на праве собственности.

Таким образом, ответчик является арендатором в силу закона части земельного участка площадью 3 080, 45 кв.м из общей площади 4 086 кв.м: (1 885, 89 кв.м / 2 501, 50 кв.м) * 4 086 кв.м = 3 080, 45 кв.м.

В 2014-2015 годах на территории Воронежской области были проведены работы по актуализации (переоценке) государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

С 01.01.2016 кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 10 746 711, 18 рублей, что подтверждается сведениями с общедоступного информационного ресурса сети "Интернет" "Публичная кадастровая карта". Доказательств обратного суду не представлено.

Размер годовой арендной платы для арендатора составляет 162 039, 70 рублей (10 746 711, 18 * 2% * 1 * 1 * 1885, 89/2501, 5). Размер арендной платы в квартал для арендатора составляет 40 509, 93 рублей (162 039, 70/4 (количество кварталов)).

В результате нарушения обязательств по внесению арендной платы образовалась задолженность за период с 01.04.2019 по 30.09.2019 в размере 81 019, 86 рублей.

Представленный истцом расчёт суммы задолженности по арендной плате по договору аренды, суд счел соответствующим закону и договору, арифметически правильным.

На основании изложенного суд определилк взысканию с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.04.2019 по 30.09.2019 в размере 81 019, 86 рублей.

Довод апеллянта о том, что он не может являться арендатором земельного участка, т.к. у него право собственности на строение, расположенное на указанном земельном участке, возникло уже после истечения срока действия договора аренды, заключенного с ООО "Базис-К", не содержащего условие о пролонгации, по мнению судебной коллегии, не может повлечь отмену оспариваемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, договор аренды заключен 11.02.2011 на срок до 28.01.2016 (л.д. 10-13, 14). Условия о пролонгации аренных отношений договор, действительно, не содержит.

Право собственности ФИО1 на строение (долю в праве), расположенное на спорном земельном участке, возникло с 17.10.2017, т.е. после 28.01.2016.

Однако, как следует из выписки из ЕГРН, спорный земельный участок содержит обременение в виде аренды на основании договора от 11.02.2011 (л.д. 19). О наличии других договоров аренды, заключенных с иными лицами, помимо ООО "Базис-К", материалы дела сведений не содержат. В суде апелляционной инстанции стороны подтвердили, что фактически весь спорный земельный участок занят расположенным на нем зданием и имеет прилегающую территорию, необходимую для обслуживания этого здания. Указанное обстоятельство с учетом назначения земельного участка свидетельствует лишь об использовании его лицами, владеющими зданием. О том, что здание имело иных владельцев, пользователей, кроме вышеназванных лиц, которые заключали договоры аренды, материалы дела не содержат.

Таким образом, не установлены иные арендаторы, кроме ООО "Базис-К", а в последствии ФИО1 (в силу закона).

Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия учитывает, что фактически арендные отношения были пролонгированы с ООО "Базис-К" на неопределенный срок, несмотря на отсутствие такого условия в договоре аренды от 11.02.2011, что соответствует п.2 ст. 621 ГК РФ.

Согласно ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п.1).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (п.2).

Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

С учетом изложенного довод апеллянта, что он не может являться арендатором несостоятелен.

Истцом к ответчику предъявлены требования о взыскании пени за период с 23.02.2019 по 23.08.2019 в размере 19 548, 37 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу п. 3.6 договора аренды земельного участка по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени в размере 0, 1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.

Изучив расчёт суммы пени, суд первой инстанции счел, что он произведен в соответствии с законом и договором, является арифметически верным.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела и отсутствие ходатайства ответчика о снижении пени, суд не нашел оснований для снижения размера неустойки, так как не усмотрел в данном случае наличия признаков несоразмерности между взыскиваемой неустойкой и последствиями нарушения обязательства, а также не усмотрел нарушения баланса интересов сторон.

Доводы апелляционной жалобы также не содержат ссылок на обстоятельства, которые были бы необоснованно учтены судом либо наоборот не учтены, а подлежали принятию во внимание при разрешении вопроса о взыскании пени и определении ее размера.

Разрешая спор, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам.

Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, сводятся к несогласию с ними, направлены на переоценку доказательств, обусловлены субъективным толкованием действующего законодательства. С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, а также предусмотренных ч.4 ст. 330 ГПК РФ, являющихся основанием для безусловной отмены судебного постановления, не установлено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Воронежа от 02 декабря 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи коллегии