Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 05 марта 2020 г. по делу N 66а-814/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Ефремовой О.Н, Селиверстовой И.В, при секретаре Ковалевой Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-2027/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Пожарский" (далее - ООО "Пожарский") об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на решение Московского городского суда от 24 октября 2019 года, которым административный иск удовлетворен, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, объяснения представителя административных ответчиков Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы Кристиан С.Э, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Пожарский" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 6 253 кв.м, "данные изъяты" расположенного по адресу: "адрес" в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований ООО "Пожарский" указало, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557 кадастровая стоимость в размере 604 163 546, 87 руб. значительно превышает его рыночную стоимость в размере 335 666 474 руб, определенную на основании отчета об оценке от 18 февраля 2019 года N, подготовленного оценщиком "данные изъяты" чем нарушаются права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель административного истца Прощенский М.Б. поддержал заявленные требования с учетом их уточнения по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.

Представитель административных ответчиков Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы Ковалев П.С. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, не согласился с заключением судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 24 октября 2019 года административное исковое заявление ООО "Пожарский" удовлетворено, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости 458 000 000 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества города Москвы и Правительством Москвы подана апелляционная жалоба, в которой административные ответчики со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, просят его отменить.

В обоснование доводов жалобы указывают, что административным истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку само по себе расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки не свидетельствует о недостоверности кадастровой стоимости. Отмечают, что доказательств нарушения процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки административным истцом в ходе рассмотрения дела представлено не было.

Кроме того, административный истец просит суд установить рыночную стоимость объекта недвижимости в целях налогообложения, в связи с чем имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж.

Обращали внимание на то, что судом неверно сформулированы вопросы, подлежащие экспертному исследованию.

По мнению административных ответчиков, заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N73-ФЗ), поскольку экспертом использованы объекты-аналоги не соответствующие по функциональному назначению объекту исследования, так объект исследования имеет вид разрешенного использования "для размещения объектов общественно-делового назначения", а объекты-аналоги "для размещения подземных или многоэтажных гаражей", "для размещения спортивно-рекреационных объектов", "для размещения гаражей и автостоянок". Также некорректно подобраны объекты-аналоги по фактору "Окружение" - промышленные зоны, больницы. Указанные нарушения привели к необходимости применения необоснованно завышенных корректировок.

Указывают, что рыночная стоимость объекта исследования определена только с использованием сравнительного подхода, отказ эксперта от применения доходного подхода нельзя признать обоснованным, а используемые при расчетах цены предложений объектов-аналогов в размере 18 919 руб./кв.м. не соответствуют рынку земельных участков и являются заниженными.

В поданных возражениях на апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы административный истец указывает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, постановлено с учетом всех существенных обстоятельств дела и в соответствии с нормами действующего законодательства, довод апелляционной жалобы о несоответствии судебной оценочной экспертизы Закону N73-ФЗ является несостоятельным.

В судебное заседание апелляционной инстанции представители административного истца и Управления Росреестра по Москве не явились. О времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Неявка в судебное заседание представителей ООО "Пожарский" и Управления Росреестра по Москве не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N в размере 604 163 546, 87 руб, не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), пришел к обоснованному выводу об их удовлетворении.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Судом установлено, что ООО "Пожарский" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 6 253 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: участки смешанного размещения общественно-деловых и производственных объектов, расположенный по адресу "адрес"

Указанный земельный участок расположен в районе "адрес", в 840 м от метро "данные изъяты", в зоне Садовое кольцо-ТТК, в районе размещения общественно-деловых, жилых и социальных объектов, подключен к городским коммуникациям и застроен. На земельном участке расположено нежилое административное здание, площадью 30 822, 7 кв.м.

Административный истец в силу требований статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка.

Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 по состоянию на 1 января 2018 года в размере 604 163 546, 87 руб.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оспаривая установленную в результате массовой оценки кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет от 18 февраля 2019 года N об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ФИО7 "данные изъяты", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила 335 666 474 руб.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, судом первой инстанции правильно была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам "данные изъяты"

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 29 августа 2019 года, выполненному экспертом ФИО8 отчет от 18 февраля 2019 года N об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный "данные изъяты" не соответствует требованиям действующего на дату составления отчета законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года, определенная оценщиком в отчете, не подтверждается и составляет 458 000 000 руб.

Суд в результате анализа представленных доказательств, оценив вышеуказанное заключение эксперта, посчитал его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка, отклонив ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд правомерно признал заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судебная коллегия соглашается с оценкой собранных по делу доказательств данной судом первой инстанции.

Установив наличие нарушений требований законодательства об оценочной деятельности в отчете об оценке, суд верно придал доказательственное значение заключению эксперта, на основе которого установилрыночную стоимость объекта недвижимости, поскольку допущенные оценщиком нарушения федеральных стандартов оценки, указанные экспертом в исследовательской части заключения со ссылкой на страницы отчета об оценке и нормы ФСО, существенным образом повлияли на размер рыночной стоимости объекта оценки.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнены экспертом, отвечающим требованиям Закона N73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки свыше 5 лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Расчет рыночной стоимости земельного участка эксперт произвел методом регрессионного анализа в рамках сравнительного подхода к оценке, при этом вопреки доводов апелляционной жалобы экспертом с использованием данных сегмента рынка оцениваемого объекта, была сконструирована модель ценообразования, соответствующая рынку объекта оценки, с помощью которой определено расчетное значение искомой стоимости.

Для расчета эксперт использовал 33 земельных участка коммерческого назначения, расположенные на территории города Москвы. В расчетной модели эксперт учел следующие ценообразующие факторы: передаваемые права, условия продажи, условия рынка, тип предполагаемой застройки, местоположение, физические характеристики объекта (площадь, плотность застройки, наличие коммуникаций, наличие зданий под снос, ГПЗУ). Закодированные объекты-аналоги, параметры модели и ее характеристики приведены экспертом в приложении к заключению.

Доходный подход эксперт использовал в расчетах индикативно, между тем, рассчитанное с применением метода капитализации и метода распределения в рамках доходного подхода, значение рыночной стоимости в размере 441 000 000 руб. свидетельствует об обоснованности произведенных экспертом расчетах в рамках сравнительного подхода, ввиду значительной сопоставимости полученных результатов.

Вопреки доводов апелляционной жалобы эксперт самостоятелен в выборе подходов и методов оценки. Так, согласно пункту 25 ФСО N 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

Оснований для переоценки доказательств, которые подвергаются административным ответчиком сомнению, судебная коллегия не усматривает, равно как и оснований для проведения в суде апелляционной инстанции повторной судебной оценочной экспертизы.

Довод апеллянта о необходимости проведения по делу повторной судебной экспертизы был предметом рассмотрения суда первой инстанции и ему дана надлежащая оценка, не согласится с которой у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

Административным ответчиком в суде апелляционной инстанции не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие ответчика с результатами экспертного исследования само по себе не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако, суду апелляционной инстанции стороной административного ответчика не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных по мнению подателя жалобы недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Доводы жалобы о неполноте поставленных перед экспертом вопросов подлежат отклонению, поскольку при разрешении судом вопроса о назначении судебной экспертизы административный ответчик возражений относительно поставленных на обсуждение вопросов не представил. Сформулированные в определении вопросы направлены на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28.

Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном административным истцом способе защиты права судебная коллегия также находит несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, с учетом всех индивидуальных характеристик объекта недвижимости, что прямо предусмотрено нормами действующего законодательства.

Само по себе указание апеллянта на несоответствие рыночной стоимости земельного участка и его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам дела и представленным доказательствам, нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права не установлено, поэтому решение суда следует признать законным и обоснованным, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным выше основаниям удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского городского суда от 24 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: