Решение Московского городского суда от 19 марта 2020 г. по делу N 3а-0141/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре Самохиной А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-141/2020 по административному исковому заявлению ООО "Центр-регион" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ООО "Центр-регион" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 27 863 000 рублей.

В обоснование требований истец указал на то, что является арендатором вышеуказанного земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данного участка его рыночной стоимости нарушает права истца, как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Представители административного истца * в судебном заседании поддержали заявленные требования, просили установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной согласно представленному отчету.

Представитель Департамента городского имущества г. Москвы *, с требованиями истца не согласился, представил в суд возражения относительно заключения эксперта, полагал, что по делу должна быть проведена повторная экспертиза.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве представителя в судебное заседание не направило, о дне слушания извещено надлежащим образом.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ООО "Центр-регион" на основании договора аренды земельного участка N* от 26 мая 1997 года владеет участком с кадастровым номером *, площадью 1000 кв.м.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года установлена кадастровая стоимость в размере 54 345 790 рублей.

Как разъяснено в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 20 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в части 1 настоящей статьи, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика арендной платы.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 26 февраля 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объектов недвижимости отчет, составленный ООО "Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судом проведена по делу судебная оценочная экспертиза АНО "Межрегиональный центр экспертизы", согласно заключению экспертизы рыночная стоимость земельного участка составляет 42 366 000 рублей.

Вместе с тем, исследовав заключение эксперта АНО "Межрегиональный центр экспертизы", суд пришел к выводу о необходимости проведения по делу повторной экспертизы, поскольку экспертами АНО "Межрегиональный центр экспертизы" допущены ошибки при её проведении. Так, выбранный экспертом объект-аналог N2 имеет передаваемый вид права -собственность, тогда как экспертом ошибочно принят вид передаваемого права -аренда, соответственно ошибочно применена корректировка на данный вид права. Учитывая изложенное, суд не принимает в качестве доказательства рыночной стоимости заключение экспертов АНО "Межрегиональный центр экспертизы" ввиду наличия в нем ошибок, оказавших влияние на определенную экспертами рыночную стоимость.

В связи с наличием ошибок в судебной экспертизе в целях их устранения, судом проведена по делу повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Экспертно-правовое бюро".

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы ООО "Экспертно-правовое бюро" отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер * определена экспертом в размере 31 935 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Возражая против результатов повторной судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что экспертом не был проведен анализ использования объекта исследования на дату оценки, эксперт некорректно отказался от применения доходного подхода, итоговая стоимость объекта не соответствует рынку по районам города Москвы.

Указанные нарушения, по мнению административного ответчика, привели к искажению рыночной стоимости объекта оценки, полученной экспертом, и являются основанием для проведения по делу повторной экспертизы.

Проанализировав заключение эксперта, допросив эксперта Туеву О.В, суд не находит оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы в связи со следующим.

Так экспертом Туевой О.В. при проведении экспертизы использовались цены фактических сделок (два аналога из трех) с официального ресурса Правительства г.Москвы. Сопоставив цены предложений рынка и цены, фактически состоявшихся сделок, эксперт выявил значительную разницу между ними в сторону уменьшения стоимости фактически состоявшихся сделок. Экспертом приведены цены сделок на участки, проданные с торгов в 2017 году, анализ цен которых показал, что полученная экспертом стоимость сопоставима с рыночной. По предоставленным ответчиком данным стоимости торговой недвижимости в "ЮАО до ЧТК", где расположен объект экспертизы, видно, что стоимость 1 кв.м земли по состоянию на 01.01.2016 год - 182 400 рублей, по состоянию на 01.01.2018 год - 155 300 рублей, то есть цена недвижимости подешевела на 14, 9 %. Разница между рыночной стоимостью, установленной по состоянию на 01.01.2016 год (36 968 200 рублей) и рыночной стоимостью, установленной экспертом по состоянию на 01.01.2018 год (31 935 000 рублей), составляет 13, 6%, что косвенно подтверждает правильность установленной экспертом Туевой О.В. рыночной стоимости земельного участка.

Согласно статье 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии с п. 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Как указано в подп. ж) п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Эксперт Туева О.В. провела полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявила предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применила все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов.

В свою очередь административный ответчик оспаривая правильность выводов эксперта не привел доказательств, свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости. Учитывая изложенное, основания для проведения по делу повторной экспертизы суд не усматривает.

Доводы административного ответчика о том, что для спорного земельного участка рыночная стоимость не может быть установлена, поскольку продажа государственного земельного участка собственнику расположенных на нем зданий является нормативно-установленной, а также, что административный истец своими требованиями оспаривает право собственника земельного участка на установление арендной платы за его пользование, которая для земель государственного фонда относится к категории регулируемых цен, противоречат приведенным выше разъяснениям, изложенным в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в связи с чем, судом отклоняются.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что по состоянию на 01.01.2018 год кадастровая стоимость земельного участка кадастровый номер * должна быть установлена в размере 31 935 000 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату их обращения в суд - 26 февраля 2019 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

Земельного участка с кадастровым номером * расположенного по адресу: г. Москва, * в размере рыночной стоимости равной 31 935 000 (тридцать один миллион девятьсот тридцать пять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 26.02.2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.