Решение Московского городского суда от 17 февраля 2020 г. по делу N 3а-0243/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре Давтян М.А

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-243/2020 по административному исковому заявлению АО "Чалленжер-Билдинг" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

УСТАНОВИЛ:

АО "Чалленжер-Билдинг" обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 637 836 440, 68 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * в размере 237 808 000 рублей.

В обоснование требований истец указал на то, что является собственником нежилого здания и арендатором земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данных объектов недвижимости их рыночной стоимости нарушает права истца, как плательщика налога на имущество и арендной платы, размер которых исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Представитель административного истца * в судебном заседании заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам дополнений к судебной оценочной экспертизы без анализа на НДС.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы * просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не просил.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание общей площадью 14937, 4 кв.м по адресу: * кадастровый номер *.

Также истец на основании договора аренды земельного участка от 20 января 1997 года в редакции дополнительных соглашений к нему владеет земельным участком с кадастровым номером *.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года установлена кадастровая стоимость.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Как разъяснено в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога и арендной платы.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 27 мая 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объектов недвижимости отчет, составленный ООО "Агентство "Русспромоценка".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ЗАО "Интегро".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * установлена в размере 671 636 233 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * установлена в размере 246 568 717 рублей.

В процессе исследования экспертного заключения выявлено наличие технической ошибки при расчете чистого операционного дохода в рамках доходного подхода, в связи с устранением ошибок в расчетах судом проведена дополнительная экспертиза.

Согласно дополнительному заключению эксперта ЗАО "Интегро" Охрименко Е.В. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * установлена в размере 670 642 006 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * установлена в размере 250 935 205 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Агентство "Русспромоценка" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что эксперт дважды учел величину отчислений в резервный фонд: в составе операционных расходов и самостоятельно; экспертом изменены ставки капитализации при проведении по делу дополнительной экспертизы.

Данные нарушения, по мнению административного ответчика, привели к искажению рыночной стоимости объекта оценки.

Проанализировав предоставленное заключение эксперта, письменные пояснения эксперта, а также допросив эксперта Охрименко Е.В. в судебном заседании, судом отклоняются доводы ответчика о наличии в заключении эксперта ошибок в связи со следующим.

Так из пояснений эксперта следует, что принятые экспертом значения операционных расходов не включают в себя величину резерва на замещение, в связи с чем, экспертом расходы на замещение учтены отдельно.

Экспертом приведен подробный расчет ставки капитализации в дополнительном заключении эксперта, данных о том, что проведенные экспертом расчеты содержат математические и арифметические ошибки, предоставлено не было. Расчеты, приведенные административным ответчиком согласно которым рыночная стоимость объекта оценки составила 842 852 618 рублей о допущенных экспертом ошибках не свидетельствуют, поскольку не предоставлено доказательств тому, что ставки капитализации, применяемые экспертом первоначально являются более правильными, нежели ставки капитализации, рассчитанные экспертом в дополнениях к экспертизе.

Кроме того, экспертом предоставлено заключение, в котором рыночная стоимость объекта оценки без анализа на наличие НДС определена в отношении здания кадастровый номер * размере 718 986 811 рублей, земельного участка кадастровый номер * - в размере 246 275 006 рублей.

Оценивая предоставленные заключения эксперта Охрименко Е.В, суд полагает, что наиболее правильным будет являться заключение о рыночной стоимости объектов оценки без анализа рыночной стоимости на наличие в ней НДС, в связи со следующим.

Для целей Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Итоговая величина стоимости в пункте 6 ФСО N 1 определена как стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ)).

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Пунктом 1 статьи 154 НК РФ предусмотрено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Суд полагает возможным отметить, что в заключении эксперта Охрименко Е.В. от 14 августа 2019 года допущена ошибка в расчетах: в таблице 30 заключения чистый операционный доход по торговым помещениям взят в размере 205 349 рублей, тогда как данный доход рассчитан экспертом в таблице 20 заключения в размере 27 106 514 рублей.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов наиболее правильно сделано экспертом при определении рыночной стоимости без анализа на величину НДС и полагает возможным положить в основу решения об установлении кадастровой стоимости данное заключение, поскольку оно содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2018 года должна быть установлена в размере определенном в дополнениях к заключению эксперта, а именно в отношении нежилого здания с кадастровым номером * в размере 718 986 811 рублей; в отношении земельного участка с кадастровым номером * в размере 246 275 006 рублей. Основания для проведения повторной экспертизы суд не усматривает.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату их обращения в суд - 27 мая 2019 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 14 937, 4 кв.м расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 718 986 811 (семьсот восемнадцать миллионов девятьсот восемьдесят шесть тысяч восемьсот одиннадцать) рублей;

земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью 10 086 кв.м расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 246 275 006 (двести сорок шесть миллионов двести семьдесят пять тысяч шесть рублей) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 27.05.2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.