Решение Московского городского суда от 25 февраля 2020 г. по делу N 3а-0491/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре Давтян М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-491/2020 по административному исковому заявлению *, *, * об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

УСТАНОВИЛ:

*, *, * обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просили по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость нижеуказанных нежилых помещений в размере их рыночной стоимости: нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *; нежилого помещения с кадастровым номером* расположенного по адресу: *; нежилого помещения с кадастровым номером* расположенного по адресу: *, а также нежилых помещений, расположенных по адресу: * с кадастровыми номерами:* ; *;*; *; *; *; *; *; *; *; *; *.

В обоснование требований истцы указали на то, что являются собственниками указанных нежилых помещений, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данных объектов недвижимости его рыночной стоимости нарушает права истцов, как плательщиков налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцами представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Представитель административных истцов*заявленные требования уточнила, просила определить рыночную стоимость по результатам судебной оценочной экспертизы и дополнительных расчетов эксперта без анализа на величину НДС.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы *представил возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, с требованиями административного истца не согласился.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не просил.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административным истцам *, * и * принадлежат на праве долевой собственности следующие объекты недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером *, расположенное по адресу: *; нежилое помещение с кадастровым номером* расположенное по адресу: *; нежилое помещение с кадастровым номером* расположенное по адресу: *, а также нежилые помещения, расположенные по адресу: * с кадастровыми номерами* ; *;*; *; *; *; *; *; *; *; *; *.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2018 года установлена кадастровая стоимость.

В силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона г.Москвы от 19.11.2014 N 51 "О налоге на имущество физических лиц" истец является плательщиком налога на имущество и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивают налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 24.18 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Пользуясь предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административныйистец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объекта недвижимости отчет ООО "Гилберт Инвест".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Экспертно-правовое бюро".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимостьнежилого помещения с кадастровым номером * составила 63 116 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером* - 70 491 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером*- в размере 9 661 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером *- 12 094 000 рублей; с кадастровым номером *- в размере 54 269 000 рублей; с кадастровым номером *в размере 31 296 000 рублей; с кадастровым номером * - в размере 2 274 000 рублей; с кадастровым номером * в размере 2 435 000 рублей; с кадастровым номером * в размере 5 578 000 рублей; с кадастровым номером* - 2 563 000 рублей; с кадастровым номером * - 12 547 000 рублей; с кадастровым номером *- 3 846 000 рублей; с кадастровым номером *в размере 2 967 000 рублей; с кадастровым номером * в размере 3 095 000 рублей; с кадастровым номером * - в размере 20 954 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Гилберт Инвест" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком ООО "Гилберт Инвест" нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, в связи с чем, данный отчет не принимается судом, в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что рассчитанная стоимость ЕОН не соответствует рынку; поправка на местоположение определена не корректно; поправка на право собственности применена необоснованно; поправка на тип здания не применена; некорректно вычтен НДС.

Данные нарушения, по мнению административного ответчика, привели к искажению рыночной стоимости объекта оценки.

Проанализировав предоставленное заключение эксперта, предоставленный ответчиком анализ данного заключения, а также письменные пояснения эксперта, судом отклоняются доводы ответчика о необходимости проведения повторной судебной оценочной экспертизы в связи со следующим.

Так доводы административного ответчика о том, что рыночная стоимость ЕОН рассчитана не корректно опровергаются объяснениями эксперта Туевой О.В. согласно которым указанное ДГИ г. Москвы среднее значение стоимости в размере 157 720 руб/кв.м. рассчитано по трем аналогам, соответственно, не является достоверным, кроме того, предоставленный ДГИ г. Москвы объект-аналог N2 по цене 184 065 руб/кв.м не является аналогом к объекту оценки, так как в данную стоимость (согласно объявлению о продаже) включена стоимость 4 машино-мест в бизнес-центре. Эксперт отнес объект оценки к помещениям свободного назначения, которые больше соотносятся с торговой недвижимостью, корректировки применены экспертом относительно торговой недвижимости, тогда как ДГИ г. Москвы применяет корректировки, применимые к офисной недвижимости, что, по мнению эксперта, является не корректным. Объект оценки встроенное помещение свободного назначения, находящийся в нежилом здании, сравним с объектом-аналогом N1 - представляющим собой часть пристройки к жилому дому (то есть тоже нежилой объект коммерческого назначения), в связи с чем, доводы ДГИ г.Москвы о необходимости применения корректировки на тип здания являются не обоснованными.

Кроме того, экспертом предоставлен дополнительный расчет, согласно которому по состоянию на 01.01.2018 год определена рыночная стоимостьобъектов оценки безотносительно НДС, в результате данных расчетоврыночная стоимостьнежилого помещения с кадастровым номером * составила 74 476 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером* - 83 178 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером* -11 400 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером *- 14 271 000 рублей; с кадастровым номером *- 64 038 000 рублей; с кадастровым номером *- 36 929 000 рублей; с кадастровым номером * -2 683 000 рублей; с кадастровым номером *- 2 874 000 рублей; с кадастровым номером *- 6 582 000 рублей; с кадастровым номером * -3 025 000 рублей; с кадастровым номером * -14 805 000 рублей; с кадастровым номером * -4 538 000 рублей; с кадастровым номером *- 3 501 000 рублей; с кадастровым номером *- 3 652 000 рублей; с кадастровым номером * - в размере 24 725 000 рублей.

Сопоставляя рыночную стоимость указанную в заключении эксперта Туевой О.В. и рыночную стоимость объекта оценки, определенную экспертом без анализа на величину НДС, суд полагает, что наиболее достоверной и правильной будет рыночная стоимость без анализа на величину НДС в связи со следующим.

Для целей Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Итоговая величина стоимости в пункте 6 ФСО N 1 определена как стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ)).

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Пунктом 1 статьи 154 НК РФ предусмотрено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Таким образом, с учетом предоставленного экспертом расчета рыночной стоимости без анализа на величину НДС, суд полагает, что заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 г. N 299, экспертом составлено точное описание объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов, в частности, их площадь, количественные и качественные характеристики элементов, входящие в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки; другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.

Кроме того, экспертом произведен анализ рынка объектов оценки, подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов, с обоснованием применения сравнительного и доходного подходов и отказом от проведения оценки методом затратного подхода.

В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Корректировки к объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат явных математических, методических и арифметических ошибок и сомнений в их достоверности не вызывают.

Таким образом, доводы представителя ДГИ г. Москвыотносительно недостоверности выводов судебной экспертизы опровергаются пояснениями эксперта и являются необоснованными.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 год должна быть определена на основании заключения судебной экспертизы и дополнительного расчета к нему, определяющего рыночную стоимость без анализа на величину НДС, которая наиболее достоверно определяет итоговую рыночную стоимость оцениваемых объектов, выполненное экспертное заключение (с учетом расчета рыночной стоимости безотносительно НДС) в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Оснований для проведения по делу повторной экспертизы с учетом замечаний ответчика суд не усматривает.

Доводы ДГИ г. Москвы о том, что административные истцы на основании заказанного им отчета об оценке требуют по суду установления рыночной стоимости объектов недвижимости и внесения ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости для целей налогообложения, то есть, фактически, имеют своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж, нельзя признать обоснованными. Право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцам на праве собственности объектов недвижимости установлено законом, в частности главой 25 КАС РФ. Таким образом, обращение административных истцов с указанными требованиями соответствует положениям закона.

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, а сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом ее проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд 19.07.2019 года.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 74 476 000 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 83 178 000 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 11 400 000 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 14 271 000 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 64 038 000 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 36 929 000 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 2 683 000 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 2 874 000 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 6 582 000 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 3 025 000 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 14 805 000 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 4538 000 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 3 501 000 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 3 652 000 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 24 725 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 19.07.2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, действуют до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.