Решение Московского городского суда от 02 марта 2020 г. по делу N 3а-0562/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при помощнике Давтян М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-562/2020 по административному исковому заявлению ООО "Объединенный инжиниринговый центр" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

УСТАНОВИЛ:

ООО "Объединенный инжиниринговый центр" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость в размере рыночной в отношении следующих объектов недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *; нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *.

В обоснование требований истец указал на то, что является собственником нежилых помещений, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данных объектов недвижимости их рыночной стоимости нарушает права истца, как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Представитель административного истца * в судебном заседании заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта: в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 183 228 000 рублей, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * - в размере 101 780 000 рублей.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы * представила возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, с требованиями административного истца не согласилась.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не просил.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером *, расположенное по адресу: * и нежилое помещение с кадастровым номером *, расположенное по адресу: *.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года установлена кадастровая стоимость, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 283 322037, 17 рублей, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * - в размере 156561149, 06 рублей.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога.

В соответствии со ст. 24.18 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Пользуясь предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объекта недвижимости отчеты ООО "Аналитическая группа "Золотой стандарт".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Экспертно-правое бюро".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * составляла183 228 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * составляла 101 780 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Аналитическая группа "Золотой стандарт" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Административный истец в лице представителя изначально не согласившийся с выводами судебной экспертизы, после допроса эксперта Шаминой Е.В. в судебном заседании, с правильностью её выводов согласился и уточнил заявленные требования, в которых просил определить рыночную стоимость по результатам судебной экспертизы.

Учитывая заключение эксперта Шаминой Е.В. и ее пояснения в судебном заседании, суд соглашается с выводом относительно допущенных оценщиком ООО "Аналитическая группа "Золотой стандарт" нарушений требований Федеральных стандартов оценки и не принимает данный отчет в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что экспертом не учитывалась реальная информация по договорам аренды и ипотеки, а также по классу объекта исследования, эксперт не использовал в расчетах фактические данные по расположению объектов исследования и объектов-аналогов в основных территориальных единицах столицы - в муниципальных административных районах города Москвы.

Данные нарушения, по мнению административного ответчика, привели к искажению рыночной стоимости объекта оценки и являются основанием для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Проанализировав предоставленное заключение эксперта, предоставленный ответчиком анализ данного заключения, а также допросив эксперта Шамину Е.В. в судебном заседании, судом отклоняются доводы ответчика о необходимости проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы в связи со следующим.

Так доводы административного ответчика о том, что экспертом не учитывалась реальная информация по договорам аренды и ипотеки, а также по классу объекта исследования, опровергаются пояснениями эксперта согласно которым данные о наличии ограничений в виде аренды на дату оценку в Росреестре отсутствовали, в связи с чем, у эксперта отсутствовала необходимость учета договоров аренды при проведении оценки. Доводы административного ответчика о том, что оцениваемое здание относится к зданию класса "В+" ничем не подтверждены, а предоставленные административным ответчиком фотографии не имеют отношения к зданию, в котором расположены объекты оценки. На момент оценки здание не соответствует заявленному ответчиком классу сразу по трем показателям: центральная система кондиционирования находится в нерабочем состоянии; фасад здания требует косметического ремонта; здание имеет стихийную парковку, тогда как для зданий класса "В+" характерно наличие организованной парковки.

Доводы о том, что эксперт не использовал в расчетах фактические данные по расположению объектов исследования и объектов-аналогов в основных территориальных единицах столицы - в муниципальных административных районах города Москвы, опровергаются пояснениями эксперта согласно которым все здания находится в одном округе - ЦАО в одном секторе - СК -ТТК, в связи с чем, экспертом введена корректировка на отличия объектов оценки и объектов-аналогов только относительно расположения объектов относительно центра.

Кроме того, экспертом предоставлены дополнения к заключению, в которых экспертом определена рыночная стоимость объектов оценки без анализа на величину НДС, согласно которым по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * составляла 210 202 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * составляла 116 856 000 рублей.

Анализируя заключение эксперта Шаминой Е.В. и предоставленный ею расчет рыночной стоимости объектов оценки без анализа на величину НДС, суд приходит к следующему.

Для целей Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Итоговая величина стоимости в пункте 6 ФСО N 1 определена как стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ)).

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Пунктом 1 статьи 154 НК РФ предусмотрено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых нежилых помещений наиболее правильно сделано экспертом при определении рыночной стоимости без анализа на величину НДС и полагает возможным положить в основу решения об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений расчет, выполненный экспертом в дополнительных пояснениях, установив по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 210 202 000 рублей, кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 116 856 000 рублей. Основания для проведения повторной экспертизы суд не усматривает.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд 01.08.2019 года.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 210 202 000 (двести десять миллионов двести две тысячи) рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 116 856 000 (сто шестнадцать миллионов восемьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей;

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 01.08.2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, действуют до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.