Решение Московского городского суда от 05 марта 2020 г. по делу N 3а-0796/2020

Московский городской суд в составе

судьи Лебедевой И.Е, при секретаре Самохиной А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-796/2020 по административному исковому заявлению ЗАО "Экотек-Русское-Бистро" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Экотек-Русское-Бистро" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 235 506 000 рублей.

В обоснование требований истец указал на то, что является арендатором вышеуказанного земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данного участка его рыночной стоимости нарушает права истца, как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Представитель административного истца ЗАО "Экотек-Русское-Бистро" действующая по доверенности * в судебном заседании заявленные требования утонила, просила определить рыночную стоимость земельного участка в размере 245 717 000 рублей.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности * просил в удовлетворении заявленных требований отказать, предоставил возражения относительно результатов судебной оценочной экспертизы, просил провести по делу повторную оценочную экспертизу.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направило.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ЗАО "Экотек-Русское-Бистро" на основании договора аренды земельного участка NМ-07-037706 от 11 июля 2012 года владеет участком с кадастровым номером *.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года установлена кадастровая стоимость в размере 308 070 765, 87 рублей.

Как разъяснено в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из Приложения N2 к договору аренды арендная плата составляет 1, 5% от кадастровой стоимости земельного участка (оборот л.д. 163 отчета ООО "Консул Групп-Оценка").

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика арендной платы.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 29 июня 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объектов недвижимости отчет, составленный ООО "Консул Групп-Оценка".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Лаборатория независимой оценки "Болари".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер * определена экспертом в размере 245 717 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Консул Групп-Оценка" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что экспертом не правильно применена корректировка на класс объекта в рамках сравнительного подхода; некорректно определен потенциальный валовый доход в рамках доходного подхода; некорректно вычтены операционные расходы в рамках доходного подхода.

Указанные нарушения, по мнению административного ответчика, привели к искажению рыночной стоимости объекта оценки, полученной экспертом, и являются основанием для проведения по делу повторной экспертизы.

Проанализировав заключение эксперта, суд не находит оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы в связи со следующим.

Доводы административного ответчика о том, что объект исследования должен быть отнесен к классу "В+", а не к классу "В", как он отнесен экспертом, судом отклоняются, поскольку ответчик не привел критерии, при сопоставлении которых данный объект должен быть отнесен к классу "В+" и которые должен был учесть, но не учел эксперт. Различия в классе здания, указанные собственниками в объявлениях размещенных в сети Интернет, об ошибках при определении экспертом класса здания свидетельствовать не могут, поскольку данные объявления выражают субъективное мнение собственников о классе здания.

Расчет арендопригодной площади определен экспертом на основании данных экспликации помещения и приведен в Таблице N5. При этом, Федеральный стандарт "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 не содержит конкретных требований к исчислению потенциального валового дохода в рамках доходного подхода, которых должен придерживаться эксперт. Данных о том, что использованная экспертом методология, привела к искажению рыночной стоимости объекта оценки, предоставлено не было.

Доводы о том, что эксперт не определилналичие в арендных ставках операционных расходов, опровергаются заключением эксперта, который пришел к выводу, что арендная ставка включает в себя операционные расходы (без учета коммунальных платежей).

Согласно статье 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии с п. 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Как указано в подп. ж) п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов.

В свою очередь административный ответчик, указывая на наличие ошибок в примененной экспертом методологии не доказал, что использованные экспертом методы и корректировки привели к искажению рыночной стоимости объекта оценки за пределами статистической погрешности.

Доводы административного ответчика о том, что для спорного земельного участка рыночная стоимость не может быть установлена, поскольку продажа государственного земельного участка собственнику расположенных на нем зданий является нормативно-установленной, а также, что административный истец своими требованиями оспаривает право собственника земельного участка на установление арендной платы за его пользование, которая для земель государственного фонда относится к категории регулируемых цен, противоречат приведенным выше разъяснениям, изложенным в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в связи с чем, судом отклоняются.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что по состоянию на 01.01.2018 год кадастровая стоимость земельного участка кадастровый номер * должна быть установлена в размере 245 717 000 рублей

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату их обращения в суд - 29 июня 2019 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

Земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: * в размере 245 717 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 29 июня 2019 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, действуют до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.