Решение Московского городского суда от 18 марта 2020 г. по делу N 3а-1556/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при помощнике Давтян М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-1556/2020 по административному исковому заявлению ЗАО "Москабельмет" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Москабельмет" обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 193 810 000 рублей.

В обоснование требований представитель истца указал на то, что общество является собственником указанного объекта недвижимости, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данного объекта недвижимости его рыночной стоимости, нарушает права истца, как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Представитель административного истца Коломейцев В.С. в судебном заседании требования поддержал с учетом принятых ранее судом уточнений.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы Мясников И.И. с требованиями административного истца не согласился, представил в суд возражения на заключение эксперта и просил суд назначить по делу повторную экспертизу.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве представителя в судебное заседание не направило, о дне слушания извещено надлежащим образом.

Выслушав лиц участвующих в деле, допросив эксперта Скворцова Д.Г, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание площадью 3 448, 9 кв.м по адресу * с кадастровым номером *.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года ДГИ г. Москвы утверждена кадастровая стоимость в размере 304 635 439, 38 рублей.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 22 октября 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объектов недвижимости отчет N 165/19, подготовленный ООО "Центр консультации и оценки".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Экспертно-правовое бюро".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * установлена в размере 211 318 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Центр консультации и оценки" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком ООО "Центр консультации и оценки" нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, в связи с чем, данный отчет не принимается судом, в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что в заключении эксперта отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок/предложений на нежилые здания и помещения из сегмента рынка объекта исследования, не подтвержден класс объекта исследования, не правильно определена корректировка на наличие парковки, экспертом не учтены договоры аренды, данные нарушения, по мнению административного ответчика, привели к занижению рыночной стоимости объекта оценки.

Проанализировав предоставленное заключение эксперта, предоставленный ответчиком анализ данного заключения, выслушав пояснения эксперта Скворцова Д.Г, судом отклоняются доводы ответчика о наличии в заключении эксперта ошибок в связи со следующим.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 8 указанного федерального стандарта, в отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки, в отчете об оценке в разделе основных фактов и выводов должны содержаться: описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке; должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (подпункт "и").

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Кроме того, оценщиком определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, офисная недвижимость класса "С", произведен обзор рынка офисной недвижимости. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного и доходного подходов и обоснован отказ от применения затратного подходов.

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: финансовые условия, условия продажи (скидка на торг); площадь объекта; этаж расположения, наличие отдельного входа; характеристики местоположения; обеспеченность местами для парковки; удаленность от метро.

Оценщик проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки в части выявленных отличий между объектами аналогами и объектами исследования.

Экспертное заключение позволяет понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки

Доводы ответчика о том, что объект оценки относится к классу "В", поскольку имеет парковку, опровергаются пояснениями эксперта, который исследовав предоставленные ответчиком сведения о наличии парковки, пришел к выводу, что парковка является платной и не относится к объекту экспертизы, поскольку расположена на смежным с объектом оценки земельным участке, принадлежащем городу, в связи с чем, данная парковка не может учитываться как улучшение, позволяющее отнести объект оценки к классу "В".

Доводы о том, что экспертом использованы не подтвержденные данные по функциональному назначению площадей, опровергаются материалами дела, в котором присутствует экспликация объекта оценки с разбивкой по этажам здания, о чем указано на стр. 18 заключения.

Таким образом, доводы представителя ДГИ г. Москвы относительно недостоверности выводов судебной экспертизы опровергаются письменными пояснениями эксперта и являются необоснованными. Оснований для проведения по делу повторной экспертизы с учетом замечаний ответчика суд не усматривает.

Доводы ДГИ г. Москвы о том, что административный истец на основании заказанного им отчета об оценке требует по суду установления рыночной стоимости объектов недвижимости и внесения ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости для целей налогообложения, то есть, фактически, имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж, нельзя признать обоснованными. Право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости установлено законом, в частности главой 25 КАС РФ. Таким образом, обращение административного истца с указанными требованиями соответствует положениям закона.

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, а сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом ее проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018 год должна быть определена на основании заключения эксперта, а именно в отношении нежилого здания с кадастровым номером * в размере 211 318 000 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 22 октября 2019 года.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 211 318 000 (двести одиннадцать миллионов триста восемнадцать тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 22.10.2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.