Решение Московского городского суда от 12 марта 2020 г. по делу N 3а-1560/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре Самохиной А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-1560/2020 по административному исковому заявлению ООО "Стрейв" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ООО "Стрейв" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 356 441 000 рублей.

В обоснование требований представитель истца указал на то, что общество является собственником указанного объекта недвижимости, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данного объекта недвижимости его рыночной стоимости, нарушает права истца, как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Представитель административного истца * в судебном заседании заявленные требования уточнила, просила суд установить кадастровую стоимость в размере 404 359 000 рублей.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы * представил возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, с требованиями административного истца не согласился.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве представителей в судебное заседание не направили, о дне слушания извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителя истца исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание площадью 7 222, 3 кв.м по адресу * с кадастровым номером *.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года ДГИ г. Москвы утверждена кадастровая стоимость в размере 664 698 819, 30 рублей.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 24 октября 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объектов недвижимости отчет от 17 июля 2019 года N 20/12/18, подготовленный ИП Буяновым А.Ю.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Джи Би Эй".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0004012:1071 установлена в размере 404 359 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ИП Буяновым А.Ю. и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком ИП Буяновым А.Ю. нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, в связи с чем, данный отчет не принимается судом, в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что в заключении эксперта некорректно подобраны объекты аналоги, некорректно учтена арендопригодная площадь и доля земли, не проведен анализ договоров аренды. Данные нарушения, по мнению административного ответчика, привели к искажению рыночной стоимости объекта оценки.

Проанализировав предоставленное заключение эксперта, предоставленный ответчиком анализ данного заключения, судом отклоняются доводы ответчика о наличии в заключении эксперта ошибок в связи со следующим.

Согласно статье 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии с п. 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Как указано в подп. ж) п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Эксперт, выявив нарушения допущенные оценщиком ИП Буяновым А.Ю. при определении рыночной стоимости объекта оценки, пришел к выводу о возможности произвести расчет рыночной стоимости объекта исследования на основании данных, приведенных в отчете, устранив нарушения, допущенные оценщиком ИП Буяновым А.Ю. При этом, экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости, в отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

В свою очередь административный ответчик, указывая на то, что эксперт не провел анализ использования объекта, в том числе на предмет действующих договоров аренды, некорректно подобрал аналоги, имеющие значительное отклонение по своей рыночной стоимости от средних рыночных цен; нарушил методологию определения рыночной стоимости в рамках доходного и сравнительного подходов не привел доказательства, указывающие, что выбранные экспертом методы не применимы к объекту оценку, а проведенные экспертом расчеты содержат методологические и арифметические ошибки и привели к искажению рыночной стоимости объекта оценки за пределами статистической погрешности. При этом, судом не принимаются в качестве доказательства рыночной стоимости приведенные ДГИ г. Москвы примеры объектов- аналогов, поскольку отсутствуют доказательства, что данные объекты сходны по своим техническим и экономическим характеристикам объекту оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018 год должна быть определена на основании заключения эксперта, согласно которым рыночная стоимость объекта оценки в отношении нежилого здания с кадастровым номером * установлена в размере 404 359 000 рублей.

Оснований для проведения по делу повторной экспертизы с учетом замечаний ответчика суд не усматривает.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 24 октября 2019 года.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

нежилого помещения площадью 7 222, 3 кв.м с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *в размере его рыночной стоимости равной 404 359 000 (четыреста четыре миллиона триста пятьдесят девять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 24.10.2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.