Решение Московского городского суда от 19 марта 2020 г. по делу N 3а-1634/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре Самохиной А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-1634/2020 по административному исковому заявлению ООО "Пирс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ООО "ПИРС" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 35 937 381 рублей.

В обоснование требований истец указал на то, что является арендатором вышеуказанного земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данного участка его рыночной стоимости нарушает права истца, как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Представитель административного истца * в судебном заседании поддержал ранее заявленные уточненные требования.

Представитель Департамента городского имущества г. Москвы *, представил в суд возражения относительно заключения эксперта, просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве представителя в судебное заседание не направило, о дне слушания извещено надлежащим образом.

Заинтересованные лица ООО "Научно-производственное предприятие "Элеси", ООО "МИЛТА-ГОНГ", ООО "Бизнес-офис Валери-С" представителей в судебное заседание не направили, предоставили заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ООО "ПИРС" на основании договора аренды земельного участка N* от 19.12.2011 года владеет участком с кадастровым номером * площадью 2 118 кв.м. Заинтересованные лица ООО "Научно-производственное предприятие "Элеси", ООО "МИЛТА-ГОНГ", ООО "Бизнес-офис Валери-С" также являются арендаторами данного земельного участка.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года установлена кадастровая стоимость в размере 102 033 718 рублей 08 копеек.

Как разъяснено в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из Приложения N2-1 к Договору арендная плата установлена в размере 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика арендной платы.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 30 октября 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объектов недвижимости отчет, составленный ООО Оценочная компания "Легион-Эксперт".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Агентство "Русспромоценка".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер * определена экспертом в размере 40 413 0000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО Оценочная компания "Легион-Эксперт" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что экспертом не был проведен анализ использования объекта исследования на дату оценки, подобраны некорректные объекты-аналоги, необоснованно отсутствуют корректировки на наличие исходно-разрешительной документации в рамках сравнительного подхода, в результате допущенных нарушений итоговая стоимость объекта оценки не соответствует рынку. Данные обстоятельства, по мнению административного ответчика, являются основанием для проведения по делу повторной экспертизы.

Проанализировав заключение эксперта, суд не находит оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы в связи со следующим.

Согласно статье 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии с п. 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Как указано в подп. ж) п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов.

В свою очередь административный ответчик, указывая на то, что эксперт не провел анализ использования объекта, в том числе на предмет действующих договоров аренды, не применил корректировку на наличие исходно-разрешительной документации не привел доводы, указывающие, что вклад данных элементов в рыночную стоимость исследуемых экспертов объектов является значительным и отсутствие корректировки по данным элементам привело к искажению рыночной стоимости объекта оценки за пределами статистической погрешности.

Доводы о том, что объект аналог N1 не мог быть принять экспертом в качестве аналога объекту оценки, поскольку согласно открытым данным Градостроительно-земельная комиссия города Москвы приняла решение о прекращении реализации инвестиционного проекта и расторжении договора аренды земельного участка, судом отклоняются, поскольку на дату предложения данного объекта, 06.02.2017 год, данная информация отсутствовала, что подтверждается письмом Москомстройинвеста, датированным 18.10.2017 годом и приведенным в возражениях ответчика. Таким образом, на дату предложения объекта аналога N1 цена предложения соответствовала заявленному в объявлении правовому статусу, поскольку ценообразующие характеристики объектов аналогов должны быть актуальны на дату формирования цены предложения.

Доводы о том, что экспертом некорректно подобраны объекты-аналоги, опровергаются пояснениями эксперта, согласно которым коэффициент вариации скорректированных цен предложений объектов-аналогов, принятых к расчету в рамках сравнительного подхода составляет 10%, разбег скорректированных цен составляет менее 20%, то есть выборка слабо вариабельна, соответственно, все объекты аналоги могли быть использованы в исследовании эксперта.

Доводы административного ответчика о том, что для спорного земельного участка рыночная стоимость не может быть установлена, поскольку продажа государственного земельного участка собственнику расположенных на нем зданий является нормативно-установленной, а также, что административный истец своими требованиями оспаривает право собственника земельного участка на установление арендной платы за его пользование, которая для земель государственного фонда относится к категории регулируемых цен, противоречат приведенным выше разъяснениям, изложенным в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в связи с чем, судом отклоняются.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что по состоянию на 01.01.2018 год кадастровая стоимость земельного участка кадастровый номер * должна быть установлена в размере 40 413 000 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату их обращения в суд - 30 октября 2019 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

Земельного участка с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 40 413 000 (сорок миллионов четыреста тринадцать тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 30.10.2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.