Решение Московского городского суда от 23 марта 2020 г. по делу N 3а-1677/2020

Московский городской суд в составе судьи Лебедевой И.Е., при помощнике Давтян М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1677/2020 по административному исковому заявлению АО "РУСИНКОМ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

УСТАНОВИЛ:

АО "РУСИНКОМ" обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 399 338 846 рублей.

В обоснование требований истец указал на то, что является арендатором вышеуказанного земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данного участка его рыночной стоимости нарушает права истца, как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Ранее в судебном заседании представителем административного истца требования были уточнены, согласно уточненным требованиям рыночная стоимость должна быть установлена в размере, определенном судебным экспертом.

Представитель Департамента городского имущества г. Москвы в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, также выразил согласие о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве просило рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Суд в открытом судебном заседании, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что АО "РУСИНКОМ" на основании договора аренды земельного участка N* от 22.03.2006 года владеет участком с кадастровым номером *:143 общей площадью 27006 кв.м.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года установлена кадастровая стоимость в размере 1 009 827 396 рублей 87 копеек.

Как разъяснено в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 20 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в части 1 настоящей статьи, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика арендной платы.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 21 октября 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объектов недвижимости отчет, составленный ООО "Конти".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Центр независимой экспертизы и собственности".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер * определена экспертом в размере 469 020 069 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Конти" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что экспертом не учтено различие вида разрешенного использования объекта исследования и объектов-аналогов, не учтены наличие улучшений, зданий и других объектов под снос на земельных участках объектах-аналогах; эксперт не идентифицировал земельный участок объекта, объявления о продаже которого использовал в качестве информации об объекте-аналоге N5.

Указанные нарушения, по мнению административного ответчика, привели к искажению рыночной стоимости объекта оценки, полученной экспертом, и являются основанием для проведения по делу повторной экспертизы.

Проанализировав заключение эксперта, а также письменные пояснения эксперта, суд не находит оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы в связи со следующим.

Так доводы административного ответчика о том, что вид разрешенного использования объекта аналога N2 "для эксплуатации зданий предприятия по переработке металлолома" не предполагает эксплуатацию объектов бытового назначения, не указывает на несоответствие данного объекта-аналога объекту оценки, в связи со следующим.

В силу пункта 20 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Объект -аналог N2 расположен в зоне с разрешенным использованием "для размещения объектов, характерных для населенных пунктов", соответственно, на данном участке возможно строительство торгово-офисных объектов, что подтверждается продавцом. Кроме того, из объявления о продаже следует, что на данном земельном участке расположено трехэтажное офисное здание, ангар и строение под мостовой кран. Соответственно фактически участок используется, в том числе, под размещение офисов, а значит сопоставим с объектом оценки.

Суд отмечает, что объект оценки фактически используется "под размещение объектов производственно-складского назначения, а также автосервисных объектов с офисной частью" (стр. 20 заключения), соответственно объект аналог N2 сопоставим с объектом оценки, а использование объекта аналога N4 имеющего вид разрешенного использования "для объектов общественно-делового назначения" не привело к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки исходя из его фактического использования.

Что касается доводов административного ответчика о том, что экспертом не применена повышающая корректировка на "снос и рекультивацию", в связи с размещением на участке N2 зданий и сооружений, то согласно ответу эксперта размещение на участке зданий при необходимости их сноса, является фактором не только увеличивающим стоимость, но и снижающим ее. Данных о том, что объекты, расположенные на участке при их сносе, увеличивают стоимость земельного участка, предоставлены не были. В свою очередь, по мнению эксперта, так как эти объекты занимают незначительную часть от общей площади земельного участка, а также ввиду того, что ангары не являются капитальным строением, вклад корректировки "на снос и рекультивацию" в рыночную стоимость является незначительной.

Доводы о том, что экспертом не идентифицирован объект-аналог N5 опровергаются пояснениями эксперта Марченковой С.В, согласно которым данный земельный участок ею идентифицирован и представляет собой часть земельного участка с кадастровым номером 77:05:0012001:6 (1500 кв.м) и земельного участка с кадастровым номером 77:05:0012001:174 (1000 кв.м).

Оценив заключение эксперта, суд приходит к выводу, что названное заключение соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка. Эксперт провел анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки. Содержащиеся в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Доказательства свидетельствующие о том, что определенная экспертом стоимость не соответствует рыночной предоставлены не были.

Доводы административного ответчика о том, что для спорного земельного участка рыночная стоимость не может быть установлена, поскольку продажа государственного земельного участка собственнику расположенных на нем зданий является нормативно-установленной, а также, что административный истец своими требованиями оспаривает право собственника земельного участка на установление арендной платы за его пользование, которая для земель государственного фонда относится к категории регулируемых цен, противоречат приведенным выше разъяснениям, изложенным в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в связи с чем, судом отклоняются.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что по состоянию на 01.01.2018 год кадастровая стоимость земельного участка кадастровый номер * должна быть установлена в размере 469 020 069 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату их обращения в суд - 21 октября 2019 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

земельного участка общей площадью 28 893 кв.м. с кадастровым номером * расположенного по адресу* в размере рыночной стоимости равной 469 020 069 (четыреста шестьдесят девять миллионов двадцать тысяч шестьдесят девять) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 21.10.2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.