Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 03 марта 2020 г. по делу N 66а-574/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Селиверстовой И.В, при секретаре Ковалевой Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2512/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Репро" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 18 октября 2019 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, пояснения представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы Коломеец К.С, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя общества с ограниченной ответственностью "Репро" Талызиной Н.В, показания эксперта ФИО1, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Репро" (далее - Общество, ООО "Репро") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером N, принадлежащего Обществу на праве собственности, в размере его рыночной стоимости 263 890 819 рублей по состоянию на 1 января 2016 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает права административного истца как налогоплательщика, поскольку влечет уплату налога на имущество организаций в завышенном размере.

В ходе судебного разбирательства административный истец уточнил свои требования и просил установить кадастровую стоимость спорного объекта равной 328 432 850 рублей, определенной по итогам проведенной на основании его ходатайства судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 18 октября 2019 года требования административного истца удовлетворены, установлена кадастровая стоимость названного выше объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости 328 432 850 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2016 года.

В апелляционной жалобе Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просят отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению апеллянтов, административным истцом не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о завышении кадастровой стоимости спорного объекта и позволяло бы уменьшить императивно установленный, обязательный налоговый платеж в рамках судебного разбирательства без согласования с органом исполнительной власти.

Кроме того в обоснование доводов жалобы административные ответчики ссылаются на несоответствие экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку эксперт в рамах сравнительного подхода очистил цены предложений объектов-аналогов от величины налога на добавленную стоимость (далее - НДС), вместе с тем, в копиях интернет-страниц, приложенных к заключению, не имеется данных о том, что цены предложений содержат величину НДС. При этом экспертом не учтено, что уплата НДС - это индивидуальная характеристика сделки и конкретных налогоплательщиков, участвующих в сделке, и зависит от используемой ими системы налогообложения. Более того, данные о включении или не включении НДС при продаже объекта недвижимости, определенного в качестве аналога оцениваемому объекту при использовании оценщиком сравнительного подхода к оценке в соответствии с Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Оценка недвижимости (ФСО N 7"), утвержденными приказами Минэкономразвития от 20 мая 2015 года N 297, от 25 сентября 2014 года N 611 (соответственно), не всегда являются общедоступными и не отражаются в учете сделок с объектами недвижимости. В связи с чем, величина рыночной стоимости объекта оценки не может зависеть от указанных факторов и должна быть во всех случаях одинаковой.

Также апеллянтами указано на некорректный расчет потенциального валового дохода в рамках доходного подхода ввиду того, что эксперт использует только арендопригодную площадь нежилого здания в размере 1831, 20 кв.м. от общей площади исследуемого объекта 1876 кв.м, не проверив фактическое использование объекта оценки на дату оценки.

Таким образом изложенные нарушения, по мнению подателей апелляционной жалобы, привели к некорректному расчету рыночной стоимости объекта исследования, данное заключение эксперта не могло быть подложено в основу решения суда, между тем заявленное ходатайство о назначении и проведении по делу повторной судебной экспертизы было отклонено судом.

ООО "Репро" представлены письменные возражения относительно доводов апелляционной жалобы, в которых просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель ООО "Репро" в судебном заседании поддержал доводы письменных возражений.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенным о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилось, о причинах неявки не сообщило. На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (часть 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив заключение эксперта от 3 марта 2020 года по результатам дополнительной судебной экспертизы, показания эксперта ФИО1, суд апелляционной инстанции полагает решение суда первой инстанции подлежащим изменению ввиду наличия оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что ООО "Репро" является собственником нежилого 3-этажного здания (подземных этажей 1), 1913 года постройки, площадью 1991, 8 кв.м, кадастровый номер N, расположенного по адресу: "адрес", о чем представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость данного объекта была определена по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 442 787 059, 16 рублей, утверждена постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 года N 790-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве по состоянию на 1 января 2016 года", сведения об указанной кадастровой стоимости были внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пользуясь предоставленным правом, 13 декабря 2018 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении ее в размере рыночной равной 263 890 819 рублей, представил в подтверждение отчет об оценке от 5 декабря 2018 года N "данные изъяты". Решением Комиссии от 25 декабря 2019 года в удовлетворении заявления отказано.

После чего административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил отчет об оценке рыночной стоимости здания от 5 декабря 2018 года "данные изъяты", подготовленный оценщиком ООО "Конти" ФИО2, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта определена по состоянию на 1 января 2016 года в размере 263 890 819 рублей.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке судом первой инстанции по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "ЦИКО" ФИО1.

Согласно выполненному экспертом ООО "ЦИКО" ФИО1. заключению N "данные изъяты" от 8 июля 2019 года, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2016 года составляет 328 432 850 рублей (без НДС).

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что административный истец, как собственник объекта недвижимости в силу положений действующего законодательства вправе оспорить установленную кадастровую стоимость, определив ее в размере рыночной. Проанализировав и оценив представленные в деле доказательства в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу, что кадастровая стоимость нежилого здания должна быть установлена в размере рыночной стоимости.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Исходя из положений статей 373, 378.2, пункта 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, а также постановления Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества (зданий, строений и сооружений), в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" (N п/п 17808) ООО "Репро" является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого зависит от кадастровой стоимости объекта, следовательно, обращение административного истца в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему здания в размере рыночной стоимости, полностью соответствует положениям действующего законодательства.

Установление рыночной стоимости объекта недвижимости является реализацией гарантий, закрепленных Конституцией Российской Федерации, на судебную защиту его прав и свобод (часть 1 статьи 46). Право на судебную защиту, признаваемое и гарантируемое согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации, не подлежит ограничению (часть 1 статьи 17, часть 3 статьи 56 Конституции Российской Федерации) и предполагает наличие гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме и обеспечить эффективное восстановление в правах посредством правосудия, отвечающего общеправовым требованиям равенства и справедливости.

Таким образом, недопустим отказ в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости без законных оснований. Вместе с тем таких оснований в рассматриваемом деле не имелось.

Доводы апелляционной жалобы о том, что административным истцом не представлено доказательств использования недостоверных сведений об объекте оценки, нарушения методики и (или) процедуры проведения государственной кадастровой оценки, были предметом исследования суда первой инстанции и получили должную оценку. Суд обоснованно указал, что административный истец, являясь собственником объекта недвижимости, обязан производить уплату налога на имущество исходя из кадастровой стоимости спорного объекта, в связи с чем вправе ставить вопрос об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Кроме того, следует учитывать, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета его уникальных характеристик. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки либо на уменьшение императивно установленного налогового платежа. Изложенное согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 1 марта 2011 года N 275-О-О и от 3 июля 2014 года N 1555-О.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 19, 20, 22 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца), достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости эти обстоятельства выносятся на обсуждение. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что при назначении судебной оценочной экспертизы суд первой инстанции руководствовался необходимостью определения рыночной стоимости объекта недвижимости в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что данное заключение эксперта N 02/07/2019-ЭЗ от 8 июля 2019 года соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении дан ответ на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости нежилого здания.

Вместе с тем, с данным утверждением суда первой инстанции судебная коллегия в полной мере согласиться не может.

Действительно по своему содержанию указанное выше заключение эксперта соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. В заключении содержится дата и место проведения судебной экспертизы, основания ее проведения, сведения об органе, назначившем экспертизу, и эксперте, которому поручено ее проведение. Также указаны сведения, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности, вопросы, поставленные на разрешение эксперта, объект исследования, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, к заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Экспертом проанализирован рынок купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости, в том числе торгового назначения в районе расположения объекта исследования, определены основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложений и аренды недвижимости указанного сегмента. При определении итоговой рыночной стоимости эксперт определилрасчетные величины рыночной стоимости тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным, после чего произвел согласование полученных результатов.

Экспертом определена средняя цена предложения к продаже объектов аналогичного назначения, которая к декабрю 2015 года составила 229 222 руб/кв.м, а также средняя цена предложения по ставкам аренды, которая к декабрю 2015 года составила 55 663 руб/кв.м, без учета торга, а также в учетом стоимости земли.

Отобрав три объекта-аналога, эксперт очистил цены предложений от величины НДС и после введения всех корректировок на имеющиеся отличия между объектом оценки и аналогами экспертом определена стоимость объекта капитального строительства в размере 361 646 008 рублей без учета НДС. Средневзвешенная величина стоимости 1 кв.м составила 181 567 руб, что соотносимо со средней ценой предложения к продаже объектов аналогичного назначения.

Аналогично экспертом произведен расчет средневзвешенной величины ставки арендной платы в рамках доходного подхода, которая без учета НДС составила 46 867 руб./кв.

Согласно методике доходного подхода, доход от аренды рассчитывается от площади, способной приносить доход от сдачи в аренду. При этом эксперт определил, что наиболее эффективным будет сдача в аренду коммерческих помещений объекта исследования блоками. Оснований не согласиться с представленным расчетом эксперта судебная коллегия не усматривает. При этом следует учесть, что подателем жалобы не представлено доказательств того, что здание полностью сдается в аренду. В связи с чем, экспертом обоснованно принята в расчет арендопригодная площадь.

После чего экспертом произведено согласование полученных результатов и определена итоговая рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 328 432 850 рублей.

Между тем, при ответе на поставленный вопрос, подлежащий разрешению при производстве судебной оценочной экспертизы, а именно при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования, эксперт определилитоговую рыночную стоимость объекта оценки без НДС.

Как указала эксперт ФИО1. в судебном заседании, а также следует из расчетов и пояснений к ним, представленных в экспертном заключении N "данные изъяты" от 8 июля 2019 года, были очищены цены предложений аналогов в рамках сравнительного и доходного подходов от НДС, кроме тех предложений, арендодатели которых находятся на упрощенной системе налогообложения.

С данным порядком определения рыночной стоимости объекта исследования для ее использования в качестве кадастровой судебная коллегия суда апелляционной инстанции согласиться не может в силу следующего.

Так, в отношении отдельных объектов недвижимости налоговая база по налогу на имущество организаций и физических лиц определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

Статьи 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности предоставляют возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

Таким образом, законодатель определилсущественный элемент налогового обязательства по налогу на имущество организаций - налоговую базу как кадастровую стоимость объекта недвижимости. При этом в отдельных случаях такая кадастровая стоимость определяется в размере рыночной стоимости. Однако, ни нормы налогового законодательства, ни нормативные правовые акты в области оценочной деятельности не предусматривают возможность использования скорректированной величины рыночной стоимости, в том числе на сумму НДС.

Более того, в силу требований пунктов 1.2, 1.7, 1.10 Приказа Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года N 358 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен (передан) на дату оценки независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости и может ли он быть фактически отчужден.

При этом режим налогообложения сторон сделки, обуславливающий необходимость выделения НДС, является характеристикой не самого объекта имущества, а сторон сделки.

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями подпункта "г" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" и пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" информация о цене продажи объекта-аналога должна быть подтверждена.

При этом эксперт при составлении заключения принял в расчеты цены предложений объектов-аналогов к продаже и аренде, информация о цене которых не подтверждена, поскольку из данных объявлений не следует, что в цену продажи, аренды включена величина НДС (стр. 56, 64, 69, 76, 84-100 экспертного заключения).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции при вынесении решения допущено нарушение норм материального права ввиду не применения закона, подлежащего применению при разрешении дел данной категории.

Суд в соответствии со статьей 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если возникли сомнения в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В рамках рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была назначена и проведена дополнительная судебная оценочная экспертиза, по результатам которой эксперт ФИО1. представила дополнение от 3 марта 2020 года к экспертному заключению N "данные изъяты" от 8 июля 2019 года, согласно которому рыночная стоимость объекта исследования - здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 года составляет 377 640 556 рублей. Данная рыночная стоимость определена экспертом безотносительно НДС.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства заключение эксперта относится к доказательству по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Приведенное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, проанализировав дополнение к экспертному заключению в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает необходимым определить кадастровую стоимость спорного здания в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта в рамках проведенной дополнительной судебной экспертизы.

При таком положении обжалуемое судебное постановление подлежит изменению в части установленного размера кадастровой стоимости спорного объекта равной его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 18 октября 2019 года изменить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 года равной его рыночной стоимости 377 640 566 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий (подпись)

Судьи (подписи)