Решение Московского городского суда от 09 апреля 2020 г. по делу N 3а-0417/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при помощнике Давтян М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-417/2020 по административному исковому заявлению ООО "Тауэр Плаза" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ООО "Тауэр Плаза" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами: *, *, *, *, *, *, *, *, *, *, * в размере их рыночной стоимости.

В обоснование требований представитель истца указал на то, что общество является собственником нежилых помещений несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данных объектов недвижимости их рыночной стоимости, нарушает права истца, как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Административный истец ООО "Тауэр Плаза", административный ответчик Департамент городского имущества города Москвы, а также заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание представителей не направили, просили рассмотреть дело в свое отсутствие. При этом от административного истца поступили уточненные исковые требования, в которых истец просил установить кадастровую стоимость в размере, определенном в заключении эксперта с учетом дополнений к нему.

Суд, в открытом судебном заседании исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу принадлежат на праве собственности следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: * : нежилое помещение площадью * кв.м с кадастровым номером *; нежилое помещение площадью * кв.м с кадастровым номером *; нежилое помещение площадью * кв.м с кадастровым номером *; нежилое помещение площадью * кв.м с кадастровым номером *; нежилое помещение площадью * кв.м с кадастровым номером *; нежилое помещение площадью * кв.м с кадастровым номером *; нежилое помещение площадью * кв.м с кадастровым номером *; нежилое помещение площадью * кв.м с кадастровым номером *; нежилое помещение площадью * кв.м с кадастровым номером *; нежилое помещение площадью * кв.м с кадастровым номером *; нежилое помещение площадью * кв.м с кадастровым номером *.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года ДГИ г. Москвы утверждена кадастровая стоимость.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 1 июля 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объекта недвижимости отчет, подготовленный ООО "КГФУ".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ЗАО "Интегро".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * определена экспертом в размере 20 524 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * - в размере 20 775 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 18 534 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 9 465 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 1 762 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 11 651 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 13 547 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 19 088 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 16 701 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером *- в размере 12 782 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 14 509 000 рублей.

Как следует из заключения эксперта при определении рыночной годовой арендной ставки методом сравнения продаж в рамках доходного подхода экспертом арендные ставки объектов аналогом уменьшены на величину НДС (л.д. * заключения эксперта).

Для целей Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Итоговая величина стоимости в пункте 6 ФСО N 1 определена как стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ)).

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Пунктом 1 статьи 154 НК РФ предусмотрено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку экспертом проводился анализ рыночной стоимости на величину НДС, судом проведена по делу дополнительная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости объектов оценки без анализа на величину НДС.

Согласно дополнительному заключению эксперта Е.В. по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * определена экспертом в размере 24 893 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * - в размере 25 033 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 22 274 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 11 525 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 2 135 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 13 969 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 16 391 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 22 937 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 20 056 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером *- в размере 15 528 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 17 384 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "КГФУ" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком ООО "КГФУ" нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, в связи с чем, данный отчет не принимается судом, в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки.

Оспаривая достоверность выполненного экспертом Е.В. заключения, административный ответчик указывает на то, что экспертом не верно определен класс здания, в котором расположены оцениваемые объекты, а именно: не учтены такие факторы, как расположение здания в шаговой доступности от метро Павелецкая, а также наличие парковки, что позволяет отнести здание к классу "А", не корректно определена ставка капитализации 11, 25 %, ошибочно применена корректировка на "вид права". Полагает, что данные нарушения привели к получению заниженной стоимости объектов оценки.

Вместе с тем, доводы о допущенных экспертом ошибках при определении класса здания опровергаются пояснениями эксперта Е.В, как письменными, так и устными данными в судебном заседании, согласно которым бизнес центр, в котором расположены помещения, согласно различным источникам, размещенным в сети Интернет имеет класс В. Также довод эксперта о классе здания подтверждается предоставленным истцом скриншотом Интернет страницы бизнес центра "Ривердейл" согласно которому, здание 1981 года постройки относится к классу "В". Эксперт также пояснил, что в связи с не достаточным количеством мест общепита, расположенных вокруг здания, отсутствием в шаговой доступности парков и скверов, удобного подъезда и не достаточности парковочных мест, данное здание не может быть отнесено к классу "А". Кроме того эксперт отметил, что на парковку, на которую указывает ответчик, отсутствует свободный доступ.

Доводы о том, что экспертом допущена ошибка при определении ставки капитализации опровергаются пояснениями эксперта, согласно которым последним проверялась ставка капитализации на предмет ее соответствия рыночным данным по состоянию на 4 квартал 2017 года, при этом ставка капитализации для объектов класса "В" составляла 13, 3 %, ставка капитализации для премиальных офисных объектов находилась в диапазоне 9, 25-9, 75 %, соответственно средняя ставка капитализации для офисных объектов по г. Москве - 11, 5%, что указывает на то, что принятая экспертом ставка капитализации 11, 25 % находится в пределах рыночного диапазона.

Согласно статье 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии с п. 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Таким образом, экспертом произведен анализ рынка и расчетным путем определена ставка капитализации, не согласие ответчика с избранным экспертом методом определения ставки капитализации, а также использованными экспертом источниками информации не свидетельствует о допущенных экспертом ошибках, при отсутствии доказательств того, что полученная стоимость ниже рыночной.

Доводы о допущенных нарушениях при корректировке на вид передаваемых прав опровергаются пояснениями эксперта согласно которым расчет стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости базируется на удельных показателях кадастровой стоимости земельного участка, который предполагает вид права- собственность. Таким образом в целях приведения полученной экспертом стоимости земельного участка передаваемого на праве собственности к стоимости земельного участка передаваемого на праве аренды экспертом применена корректировка в размере 15%

Доводы ДГИ г. Москвы о том, что административный истец на основании заказанного им отчета об оценке требует по суду установления рыночной стоимости объектов недвижимости и внесения ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости для целей налогообложения, то есть, фактически, имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж, нельзя признать обоснованными. Право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости установлено законом, в частности главой 25 КАС РФ. Таким образом, обращение административного истца с указанными требованиями соответствует положениям закона.

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, а сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом ее проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 год должна быть определена на основании заключения эксперта и дополнительного заключения к нему, которое содержит результаты исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость. Корректировки к объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат явных математических, методических и арифметических ошибок и сомнений в их достоверности не вызывают.

Таким образом, по состоянию на 01.01.2018 год кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * должна быть определена экспертом в размере 24 893 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * - в размере 25 033 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * - в размере 22 274 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 11 525 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 2 135 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 13 969 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 16 391 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 22 937 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 20 056 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером *- в размере 15 528 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 17 384 000 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 1 июля 2019 года.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

нежилого помещения площадью * кв.м по адресу: * с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости равной 24 893 000 (двадцать четыре миллиона восемьсот девяносто три тысячи) рублей;

нежилого помещения по адресу: * площадью * кв.м с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости равной 25 033 000 (двадцать пять миллионов тридцать три тысячи) рублей;

нежилого помещения по адресу: * площадью * кв.м с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости равной 22 274 000 (двадцать два миллиона двести семьдесят четыре тысячи) рублей;

нежилого помещения по адресу: * площадью * кв.м с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости равной 11 525 000 (одиннадцать миллионов пятьсот двадцать пять тысяч) рублей;

нежилого помещения по адресу: * площадью * кв.м с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости равной 2 135 000 (два миллиона сто тридцать пять тысяч) рублей;

нежилого помещения по адресу: * площадью * кв.м с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости равной 13 969 000 (тринадцать миллионов девятьсот шестьдесят девять тысяч) рублей;

нежилого помещения по адресу: * площадью * кв.м с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости равной 16 391 000 (шестнадцать миллионов триста девяносто одна тысяча) рублей;

нежилого помещения по адресу: * площадью * кв.м с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости равной 22 937 000 (двадцать два миллиона девятьсот тридцать семь тысяч) рублей;

нежилого помещения по адресу: * площадью * кв.м с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости равной 20 056 000 (двадцать миллионов пятьдесят шесть тысяч) рублей;

нежилого помещения по адресу: * площадью * кв.м с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости равной 15 528 000 (пятнадцать миллионов пятьсот двадцать восемь тысяч) рублей;

нежилого помещения по адресу: * площадью * кв.м с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости равной 17 384 000 (семнадцать миллионов триста восемьдесят четыре тысячи) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 1 июля 2019 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.