Решение Московского городского суда от 06 апреля 2020 г. по делу N 3а-1409/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при помощнике Давтян М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-1409/2020 по административному исковому заявлению Некоммерческой организации "Еврейское Агентство для Израиля" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

УСТАНОВИЛ:

Некоммерческая организация "Еврейское Агентство для Израиля" обратилась в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просила по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 166 629 038 рублей; а также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 51 976 035 рублей.

В обоснование требований представитель истца указал на то, что организация является собственником объекта капитального строительства и арендатором земельного участка несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данных объектов недвижимости их рыночной стоимости, нарушает права истца, как плательщика налога на имущество и арендной платы, размер которых исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Административный истец Некоммерческая организация "Еврейское Агентство для Израиля", административный ответчик Департамент городского имущества города Москвы, а также заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание представителей не направили, просили рассмотреть дело в свое отсутствие. При этом от административного истца поступили уточненные исковые требования, в которых истец просил установить кадастровую стоимость в размере, определенном в заключении эксперта.

Суд, в открытом судебном заседании исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание площадью * кв.м по адресу * с кадастровым номером *.

Кроме того, административный истец на основании договора аренды N* от 21 февраля 2012 года владеет на праве аренды земельным участком площадью * кв.м с кадастровым номером * по адресу: *

Из Приложения N2 к договору аренды следует, что арендная плата поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года ДГИ г. Москвы утверждена кадастровая стоимость в отношении объекта с кадастровым номером * в размере 282 361062, 83 рублей; в отношении объекта с кадастровым номером * в размере 67 050 297, 75 рублей.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Как разъяснено в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога и арендной платы.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 10 сентября 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объектов недвижимости отчет N *, подготовленный ООО "НовацияПрофф".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО "Центр проведения независимых судебных экспертиз".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * определена в размере 171 572 700 рублей; земельного участка с кадастровым номером * определена в размере 53 732 700 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "НовацияПрофф" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком ООО "НовацияПрофф" нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, в связи с чем, данный отчет не принимается судом, в качестве доказательства рыночной стоимости объектов оценки.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что в заключении эксперта не приведен анализ использования объекта на дату оценки, итоговая стоимость объектов оценки не соответствует рынку. Данные нарушения, по мнению административного ответчика, привели к занижению рыночной стоимости объектов оценки.

Проанализировав предоставленное заключение эксперта, предоставленный ответчиком анализ данного заключения, судом отклоняются доводы ответчика о наличии в заключении эксперта ошибок в связи со следующим.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 8 указанного федерального стандарта, в отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки, в отчете об оценке в разделе основных фактов и выводов должны содержаться: описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке; должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (подпункт "и").

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Кроме того, оценщиком определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки- здание - офисная недвижимость класса "В", произведен обзор рынка офисной недвижимости. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного, доходного и затратного подходов при оценке офисного здания, а также обоснованием отказа от применения затратного подхода при оценке земельного участка.

Оценщиком подробно описан процесс оценки объектов недвижимости с приведением расчетов, оценщик проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки в части выявленных отличий между объектами аналогами и объектами исследования.

Экспертное заключение позволяет понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Доводы о том, что полученная экспертом стоимость не соответствует рынку, опровергаются заключением эксперта согласно которому медианное значение цен предложений земельных участков коммерческого назначения по г. Москве 74 712 рублей за 1 кв.м, среднее значение - 90 882 рублей/1 кв.м, в свою очередь полученная экспертом рыночная стоимость 1 кв.м земельного участка составляет 83306 рублей, то есть соответствует средней рыночной стоимости по Москве. Приведенные ответчиком примеры средней стоимости 1 кв.м земельного участка, а также стоимости офисных помещений в Центральном округе в районе Басманный выводы эксперта не опровергают, поскольку предложенный экспертом источник не позволяет определить являются ли объекты, на основании которых получены данные о средней стоимости аналогичными объектам исследования.

Доводы о том, что экспертом не проанализированы фактические договоры аренды, судом отклоняются, поскольку не доказано, что отсутствие данного анализа сказалось на рыночной стоимости объектов оценки.

Таким образом, доводы представителя ДГИ г. Москвы относительно недостоверности выводов судебной экспертизы опровергаются заключением эксперта и являются необоснованными. Оснований для проведения по делу повторной экспертизы с учетом замечаний ответчика суд не усматривает.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 год должна быть определена на основании заключения эксперта, в отношении нежилого здания с кадастровым номером * в размере 171 572 700 рублей; в отношении земельного участка с кадастровым номером * - в размере 53 732 700 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 10 сентября 2019 года.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год

кадастровую стоимость нежилого здания площадью * кв.м по адресу * с кадастровым номером * в размере рыночной стоимости равной 171 572 700 (сто семьдесят один миллион пятьсот семьдесят две тысячи семьсот) рублей;

кадастровую стоимость земельного участка площадью * кв.м с кадастровым номером * по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 53 732 700 (пятьдесят три миллиона семьсот тридцать две тысячи семьсот) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 10.09.2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.