Решение Московского городского суда от 06 апреля 2020 г. по делу N 3а-1552/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при помощнике Давтян М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-1552/2020 по административному исковому заявлению ООО "Бастион-ОТ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ООО "Бастион-ОТ" обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 145 297 000 рублей; а также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 39 962 000 рублей.

В обоснование требований представитель истца указал на то, что общество является собственником нежилого здания и арендатором земельного участка несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данных объектов недвижимости их рыночной стоимости, нарушает права истца, как плательщика налога на имущество и арендной платы, размер которых исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Административный истец ООО "Бастион-ОТ", административный ответчик Департамент городского имущества города Москвы, а также заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание представителей не направили, просили рассмотреть дело в свое отсутствие. При этом от административного истца поступили уточненные исковые требования.

Суд в открытом судебном заседании исследовав материалы дела приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью * кв.м по адресу * с кадастровым номером *.

Кроме того, административный истец на основании договора аренды N* от 13 марта 1998 года в редакции дополнительного соглашения к нему от 12.04.2018 года владеет на праве аренды земельным участком площадью * кв.м с кадастровым номером * по адресу: *.

Из Приложения N1 к договору аренды следует, что арендная плата поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года ДГИ г. Москвы утверждена кадастровая стоимость в отношении объекта с кадастровым номером * в размере 290 668 362, 10 рублей; в отношении объекта с кадастровым номером * в размере 78 587 890, 08 рублей.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Как разъяснено в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 23 октября 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объектов недвижимости отчет N 90/19, подготовленный ООО "Научно-аналитическое объединение "ОценкаБизнесИнвест".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Агентство "Русспромоценка".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * определена в размере 169 495 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером * определена в размере 46 386 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Научно-аналитическое объединение "ОценкаБизнесИнвест" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком ООО "Научно-аналитическое объединение "ОценкаБизнесИнвест" нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, в связи с чем, данный отчет не принимается судом, в качестве доказательства рыночной стоимости объектов оценки.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что в заключении эксперта не приведен анализ использования объекта на дату оценки, итоговая стоимость объектов оценки не соответствует рынку по районам города Москвы, некорректно вычтены операционные расходы в рамках доходного подхода. Данные нарушения, по мнению административного ответчика, привели к занижению рыночной стоимости объектов оценки.

Проанализировав предоставленное заключение эксперта, предоставленный ответчиком анализ данного заключения, судом отклоняются доводы ответчика о наличии в заключении эксперта ошибок в связи со следующим.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 8 указанного федерального стандарта, в отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки, в отчете об оценке в разделе основных фактов и выводов должны содержаться: описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке; должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (подпункт "и").

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Кроме того, оценщиком подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного и доходного подходов и обоснован отказ от применения затратного подходов.

В качестве основных ценообразующих факторов для земельного участка оценщик выделил: состав передаваемых прав на объект; условия финансирования сделки; условия продажи; условия рынка (изменение цены в зависимости от даты предложения и скидки к ценам предложений); категория земель и вид использования; характеристики месторасположения объекта, расположение относительно красной линии и удаленности от метро, а также физические характеристики объекта, такие как площадь земельного участка и наличие инженерных коммуникаций.

В качестве основных ценообразующих факторов для нежилого помещения оценщик выделил: передаваемые имущественные права, условия финансирования сделки; условия продажи; условия рынка (изменение цены в зависимости от даты предложения и скидки к ценам предложений); дата аренды/продажи, вид использования, местоположение объекта и физические характеристики.

Оценщик проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки в части выявленных отличий между объектами аналогами и объектами исследования.

Экспертное заключение позволяет понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Доводы ответчика о том, что эксперт определиларендную ставку за пользование помещениями, не указав на наличие (отсутствие) в ней величины операционных расходов, информация о которых в приведенных экспертом скриншотах объявлений отсутствует, об ошибках в расчетах не свидетельствуют.

Так, чистый операционный доход определен экспертом расчетным способом путем вычитания из действительного валового дохода операционных расходов. Используемые экспертом методы определения действительного валового дохода и чистого операционного дохода, предполагают вычисление данных величин по приведенным экспертом формулам. В свою очередь ответчик, указывая на ошибочность используемых экспертом методик, не привел доказательств, свидетельствующих о том, что по общепринятым правилам оценки операционные расходы не учитываются при определении размера арендной ставки.

Доводы о том, что полученная экспертом рыночная стоимость не соответствует рынку, опровергаются заключением эксперта согласно которому цена предложений по продаже зданий свободного назначения в районе местоположения объекта оценки колеблется от 60 000 до 100 000 за 1 кв.м (с учетом прав на земельный участок без учета скидки на торг), в свою очередь полученная экспертом рыночная стоимость находится в пределах данного диапазона и составляет 64000 рублей за 1кв.м (округленно). Что касается земельного участка, экспертом не было выявлено достаточного количества предложений по продаже свободных земельных участков в районе расположения объекта оценки. Приведенный ответчиком пример средней стоимости 1 кв.м земельного участка в муниципальной районе Войковский, выводы эксперта не опровергает, поскольку предложенный экспертом источник не позволяет определить являются ли участки, на основании которых получены данные о средней стоимости аналогичными объекту исследования.

Доводы о том, что экспертом не проанализированы фактические договоры аренды, судом отклоняются, поскольку не доказано, что отсутствие данного анализа сказалось на рыночной стоимости объектов оценки.

Таким образом, доводы представителя ДГИ г. Москвы относительно недостоверности выводов судебной экспертизы опровергаются заключением эксперта и являются необоснованными. Оснований для проведения по делу повторной экспертизы с учетом замечаний ответчика суд не усматривает.

Доводы ДГИ г. Москвы о том, что административный истец на основании заказанного им отчета об оценке требует по суду установления рыночной стоимости объектов недвижимости и внесения ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости для целей налогообложения, то есть, фактически, имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж, нельзя признать обоснованными. Право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости установлено законом, в частности главой 25 КАС РФ. Таким образом, обращение административного истца с указанными требованиями соответствует положениям закона.

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, а сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом ее проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Доводы административного ответчика о том, что для спорного земельного участка рыночная стоимость не может быть установлена, поскольку продажа государственного земельного участка собственнику расположенных на нем зданий является нормативно-установленной, а также, что административный истец своими требованиями оспаривает право собственника земельного участка на установление арендной платы за его пользование, которая для земель государственного фонда относится к категории регулируемых цен, противоречат приведенным выше разъяснениям, изложенным в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в связи с чем, судом отклоняются.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 год должна быть определена на основании заключения эксперта, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 169 495 000 рублей; в отношении земельного участка с кадастровым номером * - в размере 46 386 000 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 23 октября 2019 года.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год

кадастровую стоимость нежилого помещения площадью * кв.м по адресу * с кадастровым номером * в размере рыночной стоимости равной 169 495 000 (сто шестьдесят девять миллионов четыреста девяносто пять тысяч) рублей;

кадастровую стоимость земельного участка площадью * кв.м с кадастровым номером * по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 46 386 000 (сорок шесть миллионов триста восемьдесят шесть тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 23.10.2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.