Решение Московского городского суда от 09 апреля 2020 г. по делу N 3а-1613/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при помощнике Давтян М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-1613/2020 по административному исковому заявлению ООО "Маяк Эстейт-Менеджмент" Доверительный управляющий ЗПИФ комбинированный "Маяк -Комбинированный" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ООО "Маяк Эстейт-Менеджмент" Доверительный управляющий ЗПИФ комбинированный "Маяк -Комбинированный" обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами: * в размере их рыночной стоимости.

В обоснование требований представитель истца указал на то, что ЗПИФ комбинированный "Маяк -Комбинированный" является собственником нежилых помещений, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данных объектов недвижимости их рыночной стоимости, нарушает права инвестиционного фонда, как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Административный истец ООО "Маяк Эстейт-Менеджмент" Доверительный управляющий ЗПИФ комбинированный "Маяк-Комбинированный", административный ответчик Департамент городского имущества города Москвы, а также заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание представителей не направили, просили рассмотреть дело в свое отсутствие. При этом от административного истца поступили уточненные исковые требования, в которых истец просил установить кадастровую стоимость в размере, определенном в заключении эксперта с учетом дополнений к нему.

Суд, в открытом судебном заседании исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ЗПИФ комбинированный "Маяк -Комбинированный" принадлежат на праве собственности следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: *: нежилое помещение площадью * кв.м с кадастровым номером *; нежилое помещение площадью * кв.м с кадастровым номером *; нежилое помещение площадью * кв.м с кадастровым номером *; нежилое помещение площадью * кв.м с кадастровым номером *; нежилое помещение площадью * кв.м с кадастровым номером *; нежилое помещение площадью * кв.м с кадастровым номером *; нежилое помещение площадью * кв.м с кадастровым номером *; нежилое помещение площадью * кв.м с кадастровым номером *; нежилое помещение площадью * кв.м с кадастровым номером *; нежилое помещение площадью * кв.м с кадастровым номером *.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года ДГИ г. Москвы утверждена кадастровая стоимость.

ЗПИФ комбинированный "Маяк -Комбинированный" в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности ЗПИФ комбинированный "Маяк -Комбинированный", как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 23 октября 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объекта недвижимости отчет, подготовленный ООО "Консалтинговая компания "БизнесЭксперт".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Экспертиза Н".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * определена экспертом в размере 148 897 613 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 420 938 485 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 206 888 767 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 225 573 502 рубля; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 226 451 839 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 223 487 770 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером *3 в размере 220 133 077 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 220 045 404 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 222 997 589 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером *в размере 223 997 429 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Консалтинговая компания "БизнесЭксперт" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком ООО "Консалтинговая компания "БизнесЭксперт" нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, в связи с чем, данный отчет не принимается судом, в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки.

Оспаривая достоверность выполненного экспертом Беляевой Н.Б. заключения, административный ответчик указывает на то, что итоговая стоимость не соответствует рыночной, в расчете использовалась арендопригодная площадь, тогда как должна использоваться общая площадь помещений, действующие на дату оценки договоры аренды не проанализированы.

Проанализировав предоставленное заключение эксперта, предоставленный ответчиком анализ данного заключения, судом отклоняются доводы ответчика о наличии в заключении эксперта ошибок в связи со следующим.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 8 указанного федерального стандарта, в отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки, в отчете об оценке в разделе основных фактов и выводов должны содержаться: описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке; должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (подпункт "и").

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Кроме того, оценщиком определен сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки-офисная недвижимость класса "В", произведен обзор рынка офисной недвижимости. Подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов, с обоснованием применения сравнительного, доходного подходов, а также обоснованием отказа от применения затратного подхода.

Оценщиком подробно проанализированы сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произведены корректировки в части выявленных отличий между объектами аналогами и объектами исследования.

Экспертное заключение позволяет понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Доводы о том, что полученная экспертом стоимость не соответствует рынку, судом отклоняются, поскольку диапазон стоимости офисной недвижимости в ЦАО определен экспертом от 122 547 руб/кв.м до 210 000 руб/кв.м. Данные цены приведены для единых объектов недвижимости (объект капитального строительства и земельный участок) до внесения корректировок на торг и возможные отличия в параметрах с объектов оценки. Объекты аналоги, использованные экспертом, находятся в указанном диапазоне, то есть соответствуют рынку. Полученная экспертом стоимость нежилых помещений определена без стоимости земельного участка, потому не может совпадать со стоимостью офисной недвижимости, определенной с учетом стоимости прав на земельный участок. Суд отмечает, что 224 300 рублей/кв.м по данным компании Максилайн является средней рыночной стоимостью, соответственно на рынке есть предложения по цене выше и ниже высчитанного среднего значения рыночной стоимости. Доказательства, свидетельствующие о том, что стоимость полученная экспертом меньше минимальной рыночной стоимости предоставлены не были. Кроме того, при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими для оцениваемого объекта. Приведенные ответчиком примеры судом отклоняются, поскольку доказательства сопоставимости предложенных ответчиком объектов объектам оценки предоставлены не были.

Доводы о том, что в расчетах не должна быть использована арендопригодная площадь, судом отклоняются в связи со следующим.

Так арендопригодная площадь определена экспертом с применением коэффициента полезной площади (0.84) по методу Ассоциации развития рынка недвижимости "Статриэлт". Согласно данным сайта приведенный коэффициент применяется для определения арендопригодной площади как для помещений (в том числе встроенных), так и для отдельно стоящих зданий. При этом согласно данным сайта арендопригодная площадь определяется как разница между общей и вспомогательной. Поскольку эксперт пришел к выводу, что оцениваемые помещения сдаются блоками различной площади, то применение коридорного коэффициента для определения арендопригодной площади, суд находит обоснованным.

Доводы о том, что экспертом не проанализированы фактические договоры аренды, судом отклоняются, поскольку не доказано, что отсутствие данного анализа сказалось на рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, доводы представителя ДГИ г. Москвы относительно недостоверности выводов судебной экспертизы являются необоснованными. Оснований для проведения по делу повторной экспертизы с учетом замечаний ответчика суд не усматривает.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 год должна быть определена на основании заключения эксперта которое содержит результаты исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость. Корректировки к объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат явных математических, методических и арифметических ошибок и сомнений в их достоверности не вызывают.

Таким образом, по состоянию на 01.01.2018 год кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * должна быть определена в размере 148 897 613 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером *- в размере 420 938 485 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 206 888 767 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 225 573 502 рубля; нежилого помещения с кадастровым номером *в размере 226 451 839 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 223 487 770 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 220 133 077 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 220 045 404 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 222 997 589 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 223 997 429 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 23 октября 2019 года.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

нежилого помещения площадью * кв.м с кадастровым номером * по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 223 997 429 (двести двадцать три миллиона девятьсот девяносто семь тысяч четыреста двадцать девять) рублей;

нежилого помещения площадью * кв.м с кадастровым номером * по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 222 997 589 (двести двадцать два миллиона девятьсот девяносто семь тысяч пятьсот восемьдесят девять) рублей;

нежилого помещения площадью * кв.м с кадастровым номером * по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 220 045 404 (двести двадцать миллионов сорок пять тысяч четыреста четыре) рублей;

нежилого помещения площадью * кв.м с кадастровым номером * по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 220 133 077 (двести двадцать миллионов сто тридцать три тысячи семьдесят семь) рублей;

нежилого помещения площадью * кв.м с кадастровым номером * по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 223 487 770 (двести двадцать три миллиона четыреста восемьдесят семь тысяч семьсот семьдесят) рублей;

нежилого помещения площадью * кв.м с кадастровым номером * по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 226 451 839 (двести двадцать шесть миллионов четыреста пятьдесят одна тысяча восемьсот тридцать девять) рублей;

нежилого помещения площадью * кв.м с кадастровым номером * по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 225 573 502 (двести двадцать пять миллионов пятьсот семьдесят три тысячи пятьсот два) рублей;

нежилого помещения площадью * кв.м с кадастровым номером * по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 206 888 767 (двести шесть миллионов восемьсот восемьдесят восемь тысяч семьсот шестьдесят семь) рублей;

нежилого помещения площадью * кв.м с кадастровым номером * по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 148 897 613 (сто сорок восемь миллионов восемьсот девяносто семь тысяч шестьсот тринадцать) рублей;

нежилое помещение площадью * кв.м с кадастровым номером * по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной 420 938 485 (четыреста двадцать миллионов девятьсот тридцать восемь тысяч четыреста восемьдесят пять) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 23 октября 2019 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.