Решение Московского городского суда от 24 апреля 2020 г. по делу N 3а-2024/2020

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павлова А.В, при секретаре Михно О.И.

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2024/2020 по административному исковому заявлению ООО "Инновации в образование" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 1 077, 6 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5623, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 661, 6 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5643, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 903, 7 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5637, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 3 257, 2 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5626, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 1 121, 5 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5624, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 470, 9 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5646, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения ООО "Инновации в образование" в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 17 декабря 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес 24 апреля 2020 года

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павлова А.В, при секретаре Михно О.И, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2024/2020 по административному исковому заявлению ООО "Инновации в образование" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, УСТАНОВИЛ:

ООО "Инновации в образование" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества

общей площадью 1 077, 6 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5623, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма;

общей площадью 661, 6 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5643, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма;

общей площадью 903, 7 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5637, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма;

общей площадью 3 257, 2 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5626, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма;

общей площадью 1 121, 5 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5624, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма;

общей площадью 470, 9 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5646, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма.

Требования мотивированы тем, что административный истец, являясь собственником указанного имущества, не согласен с его кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке

N ГМ-605/3 от 05.11.2019 года, составленный оценщиком ООО "Градостроительный ментор".

В ходе рассмотрения дела административный истец ООО "Инновации в образование" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость:

объекта недвижимости общей площадью 1 077, 6 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5623, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма;

объекта недвижимости общей площадью 661, 6 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5643, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма;

объекта недвижимости общей площадью 903, 7 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5637, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма;

объекта недвижимости общей площадью 3 257, 2 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5626, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма;

объекта недвижимости общей площадью 1 121, 5 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5624, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма;

объекта недвижимости общей площадью 470, 9 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5646, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества адрес, представляющий также интересы Правительства адрес, а также представитель Управления Росреестра по адрес в судебное заседание не явились, о дате и времени его проведения уведомлены надлежащим образом, направили в суд ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором спорного объекта недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных нежилых зданий определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в адрес, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества адрес от 29 ноября 2018 года N 40557, в отношении спорных объектов недвижимости определена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке N ГМ-605/3 от 05.11.2019 года, составленный оценщиком ООО "Градостроительный ментор".

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 24 декабря 2019 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы N Э421/20 от 19 февраля 2020 года, проведенной экспертом ООО "Консалтинговая группа "Формула успеха":

- отчет об оценке N ГМ-605/3 от 05.11.2019 года, составленный оценщиком ООО "Градостроительный ментор", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 1 077, 6 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5623, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 661, 6 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5643, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 903, 7 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5637, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 3 257, 2 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5626, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 1 121, 5 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5624, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 470, 9 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004021:5646, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма.

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными, вследствие чего подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость спорного имущества в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости имущества, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 24 апреля 2020 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы N Э421/20 от 19 февраля 2020 года, подготовленное экспертом ООО "Консалтинговая группа "Формула успеха", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года

N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. NN 297, 298, 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика, письменные ответы эксперта, суд считает указанные замечания необоснованными по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектами исследования. Полученная величина рыночной стоимости объектов исследования в рамках соответствующих подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в адрес на дату оценки. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Доводы стороны ответчика о том, что рассчитанная экспертом стоимость объектов исследования не соответствует действительной картине рынка коммерческой недвижимости адрес, не состоятельны.

Ответчик ссылается на данные из обзора, выполненного компанией "Максилайн", указывая, что среднее значение удельного показателя стоимости за офисные объекты по округу, в кот ором находятся объекты исследования, составляет сумма/м2. При этом ответчик не учитывает, что данное значение указано для всех классов офисной недвижимости, включая высококлассные объекты классов А и В, которые значительно превышают по стоимости объекты класса С, к которому отнесены объекты исследования. В разделе 2.2.5 "Определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования" (стр. 51 заключения) эксперт делает выводы, что объекты исследования представляют собой офисные помещения класса С.

Ссылка ответчика на использование экспертом в расчетах среднего значения величины недозагрузки по России, которое не в полной мере отражает ситуацию, сложившуюся на рынке коммерческой недвижимости Москвы, также не обоснованы.

При определении среднего значения величины недозагрузки эксперт руководствовался рекомендациями, указанными в справочнике "Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода. Нижний Новгород, 2017 год". На странице 33 Справочника указано, что при отсутствии данных для городов, рекомендуется пользоваться данными по России. Эксперт в рамках доходного подхода использовал среднее значение величины недозагрузки по России по мнению оценщиков, представленному в данном Справочнике (стр. 90 заключения).

Также не состоятельны и доводы ответчика о том, что экспертом при определении доходной части от объекта исследования не учитывалась реальная информация по арендным договорам.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. Следовательно, в связи с тем, что рыночная стоимость определяется по рыночным ценам предложений по продаже и рыночным ставкам аренды, то запрос аренды по заключенным собственником объекта договорам аренды не требуется.

Также следует учитывать, что согласно Гражданскому кодексу РФ, собственник объекта недвижимости имеет право владеть, распоряжаться и пользоваться своим имуществом по своему усмотрению, в связи с чем величина ставок аренды может быть установлена собственником в любом размере, что делает ничтожным и не пригодным для анализа запрос информации по объекту недвижимости.

На все имеющиеся в замечаниях вопросы экспертом представлены свои ответы в письменных комментариях N 28/05-04/20, в которых эксперт мотивированно обосновывает свою позицию в отношении подготовки экспертного заключения.

Таким образом, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия и квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, дипломом о высшем образовании, дипломом о прохождении повышения квалификации в ФГБОУВО "Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова", квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности N 003845-1 от 16 февраля 2018 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", свидетельством о членстве в СРОО "Российское общество оценщиков" и др.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке N ГМ-605/3 от 05.11.2019 года, составленный оценщиком ООО "Градостроительный ментор", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является

17 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.