Решение Московского городского суда от 10 апреля 2020 г. по делу N 3а-0606/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при помощнике Давтян М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-606/2020 по административному исковому заявлению ООО "Сити Холдинг" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ООО "Сити Холдинг" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 819 970 000 рублей.

В обоснование требований представитель истца указал на то, что общество является собственником нежилого здания, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данного объекта недвижимости его рыночной стоимости, нарушает права истца, как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Административный истец ООО "Сити Холдинг", административный ответчик Департамент городского имущества города Москвы, а также заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание представителей не направили, просили рассмотреть дело в свое отсутствие. При этом от административного истца поступили уточненные исковые требования, в которых истец просил установить кадастровую стоимость в размере, определенном в заключении эксперта.

Суд, в открытом судебном заседании исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу, как правопреемнику ООО "Элит-Холдинг" (л.д. *) принадлежит на праве собственности нежилое здание площадью * кв.м по адресу: * кадастровый номер *.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года ДГИ г. Москвы утверждена кадастровая стоимость в размере 1654724838, 95 рублей.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога на имущество.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 07 июня 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объекта недвижимости отчет, подготовленный В.А.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "ГБА".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * определена экспертом в размере 1 284 506 099 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного В.А. и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком В.А. нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, в связи с чем, данный отчет не принимается судом, в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки.

Оспаривая достоверность выполненного экспертом ООО "ГБА" Э.Б. заключения, заинтересованное лицо Управление Росреестра по Москве указывает на то, что утверждение эксперта об отсутствии у объекта исследования организованной парковки ошибочно, как следствие не правильно применены корректировки к объектам-аналогам N1 и N2, а объект аналог N3 является не сопоставимым. Экспертом некорректно использована корректировка по состоянию на 2014 год на состав площадей, а также предоставлены не достоверные данные по арендной площади объектов-аналогов. Также допущены ошибки при применении корректировки на состояние объектов оценки, в частности объекта оценки и объекта-аналога N2 состояние которых идентично друг другу и не требовало корректировок. Кроме того, экспертом не применены корректировки на местоположение (удаленность от метро) в доходном подходе для объектов-аналогов N2 и N3, которые по данному фактору не сопоставимы с объектом оценки.

Вместе с тем, доводы Управления Росреестра по Москве о необходимости учета организованной парковки, опровергаются пояснениями эксперта Э.Б. согласно которым размещение автостоянки на земельном участке с кадастровым номером *, на который ссылается Управление Росреестра по Москве, не является юридически разрешенным, поскольку согласно данным публичной кадастровой карты вид разрешенного использования данного участка - "для эксплуатации здания под административные цели и благоустройства территории без права коммерческого использования, дополнительной застройки и организованной автостоянки (парковки)", соответственно, использование данного участка вопреки виду разрешенного использования, не позволяет судить о наличии парковки организованной в установленном законом порядке. В связи с чем, эксперт посчитал некорректным учитывать данную парковку в расчетах.

Примененное экспертом отношение удельной ставки аренды для вспомогательных помещений к удельной ставке основных помещений не привело к ошибкам, поскольку данный коэффициент является устойчивым, что подтверждается данными Справочника оценщика недвижимости -2018 год под редакцией Лейфера Л.А, Крайникова Т.В. Что касается данных об арендопригодной площади, то эксперт использовал данные из публичной кадастровой карты, а также доступные данные из интернет -источников, что является допустимым и не свидетельствует о наличии ошибок.

Ссылка на то, что состояние объекта оценки и объекта-аналога N2 сопоставимо между собой не подтверждена, поскольку заинтересованное лицо приводит ссылку, в которой содержится информация о реконструкции соседнего здания. В свою очередь отсутствие чистовой оценки у объекта -аналога N2 учтено экспертом в расчетах.

Определяя ценообразующие факторы, эксперт счел, что на стоимость объекта оценки гораздо большее влияние оказывает визуальная доступность от первой линии торговых коридоров и от выходов из метро, удаленность от метро эксперт не счел ценообразующим фактором, в связи с чем, не применял данную корректировку.

В свою очередь, не соглашаясь с заключением эксперта, ДГИ г. Москвы указывает на то, что экспертом не проанализированы действующие договоры аренды, эксперт необоснованно вычитает из действительного валового дохода величину операционных расходов, содержащую НДС, тогда как часть использованных аналогов при расчете арендной ставки не содержит НДС; результаты расчетов рыночной стоимости, полученные различными подходами, разнятся на 32, 7 %, что указывает на наличие ошибок в расчетах.

Данные доводы также судом отклоняются, поскольку согласно пояснениям эксперта использование данных о фактических договорах аренды не приведет к повышению достоверности результата, так как часть договоров аренды может быть заключена с аффилированными лицами на нерыночных условиях. Что касается доводов о необходимости учета сдачи площади под размещение банкоматов, то до наложения на объект исследования ограничений в здании располагалось отделение Росбанка, что само по себе предусматривает размещение банкоматов.

Доводы о необходимости увеличения ставки аренды объектов-аналогов N3 и N4 на величину НДС, по тем основаниям, что величина операционных расходов, используемая экспертом в расчете, содержит НДС, тогда как в составе арендной ставки данных объектов НДС отсутствует, судом отклоняются, поскольку НДС учтена именно для операционных расходов. В данном случае НДС не облагается плата за аренду непосредственно арендодателю, информация об отсутствии НДС в операционных расходов отсутствует. Кроме того, данных о том, что составитель справочника рекомендует при вычитании операционных расходов увеличивать на величину НДС ставки аренды в приведенном выше примере, то есть при отсутствии НДС в арендных ставках, суду предоставлены не были, что исключает возможность проверить правильность доводов ответчика.

В соответствии с п. 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Экспертом выбран метод оценки в рамках применения избранных им подходов, логика определения ценообразующих факторов, их влияния на рыночную стоимость объектов оценки и применение соответствующих корректировок является понятной.

В то время как административным ответчиком и заинтересованным лицом каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено. Выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости здания указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данного объекта недвижимости ими не представлено.

Доказательств тому, что неприменение экспертом указанных замечаниях административного ответчика и заинтересованного лица корректировок приведет к иному результату рыночной стоимости объекта оценки, который будет находится вне границ интервала, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 26 ФСО N 1, пункт 30 ФСО N7) не представлено.

Между тем данные стандарты оценки прямо закрепляют возможность приведения оценщиком в отчете своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

При этом при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими для оцениваемого объекта.

Доводы ДГИ г. Москвы о том, что административный истец на основании заказанного им отчета об оценке требует по суду установления рыночной стоимости объектов недвижимости и внесения ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости для целей налогообложения, то есть, фактически, имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж, нельзя признать обоснованными. Право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости установлено законом, в частности главой 25 КАС РФ. Таким образом, обращение административного истца с указанными требованиями соответствует положениям закона.

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, а сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом ее проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 год должна быть определена на основании заключения эксперта, которое содержит результаты исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Корректировки к объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат явных математических, методических и арифметических ошибок и сомнений в их достоверности не вызывают. Оснований для проведения повторной экспертизы суд не усматривает.

Таким образом, по состоянию на 01.01.2018 год кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером * должна быть определена в размере 1 284 506 099 рублей.

Экспертной организацией ООО "ГБА" заявлено ходатайство о взыскании расходов по оплате экспертизы в размере 320 000 рублей.

Разрешая заявленное ходатайство, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу п.1 ст 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Согласно ч.3 ст. 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

Согласно пункту 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П в системе действующего правового регулирования судебное оспаривание лицом результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости путем предъявления требования о ее установлении в размере, равном рыночной стоимости данного объекта, связано для него прежде всего с необходимостью установления экономически обоснованной налоговой базы по соответствующему налогу, а возникающие в связи с этим расходы, как правило, определяются соблюдением императивных требований процессуального законодательства, устанавливающих порядок рассмотрения дел данной категории, а также инициативной деятельностью суда, т.е. не обусловлены процессуальным поведением самого этого лица.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков. Соответственно, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Таким образом, при распределении судебных расходов правовое значение имеет установление того обстоятельства, является ли расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки столь значительным, что бесспорно указывает на ошибки, допущенные при проведении кадастровой оценки стоимости имущества.

В данном случае ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером * превышает рыночную в 1, 3 раза, то есть признак многократного превышения кадастровой стоимости (свыше двух раз) над рыночной отсутствует, что не позволяет прийти к выводу об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, повлекшей нарушение прав административного истца. При отсутствии нарушений прав административного истца со стороны административного ответчика, основания для взыскания с административного ответчика расходов по оплате услуг экспертов отсутствуют, поскольку необходимость разрешения вопроса об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости не вызвана незаконностью действий лиц, участвующих в деле и нарушением ответчиком прав истца, а связана с намерением истца, действовавшего в своем интересе и по своему усмотрению, осуществить оценку принадлежащего ему имущества путем определения его рыночной стоимости и установлении её в качестве кадастровой стоимости.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о возложении расходов по оплате услуг экспертов в сумме 320 000 рублей на административного истца.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 07 июня 2019 года.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

нежилого здания площадью * кв.м по адресу: * кадастровый номер * в размере рыночной стоимости равной 1 284 506 099 (один миллиард двести восемьдесят четыре миллиона пятьсот шесть тысяч девяносто девять) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 07 июня 2019 года.

Взыскать с ООО "Сити Холдинг" (ОГРН 5147746247369) в пользу ООО "ГБА" расходы по проведению экспертизы в сумме 320 000 (триста двадцать тысяч) рублей.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.