Решение Московского городского суда от 29 апреля 2020 г. по делу N 3а-0877/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю, при секретаре Дмитришиной А.Р, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-877/2020 по административному исковому заявлению Федерального государственного бюджетного учреждения науки Институт ядерных исследований Российской академии наук к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное учреждение науки Институт ядерных исследований Российской академии наук обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 1427678 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1638468089 руб.

Требования мотивированы тем, что административному истцу на праве постоянного бессрочного пользования принадлежит спорный земельный участок. Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы. В подтверждение заявленной рыночной стоимости земельного участка предоставлен отчет об оценке от 29 июля 2019 года N1955/19-ЗУ, подготовленный оценщиком ООО "ГБА".

В судебное заседание представитель административного истца Федерального государственного бюджетного учреждения науки Институт ядерных исследований Российской академии наук - Бандурина А.Е. не явилась, в письменном заявлении просила рассмотреть дело без участия представителя, поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы и заинтересованного лица Правительства Москвы - Дубчак Р.В. в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просили рассмотреть дело без участия представителя.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - Шугаев А.Ю. в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело без его участия.

При таких обстоятельствах, учитывая наличие заявлений представителей лиц, участвующих в деле, о рассмотрении дела в их отсутствии, и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителей лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения дела.

Исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что р езультаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административному истцу на праве постоянного бессрочного пользования принадлежит спорный земельный участок, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ и спользование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 г. в отношении земельного участка составляет 4229224816 руб. 18 коп.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, административный истец предоставил отчет об оценке от 29 июля 2019 года N1955/19-ЗУ, подготовленный оценщиком ООО "ГБА". В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного ответчика и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 26 сентября 2019 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 18 октября 2019 года, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Научно-практический центр профессиональной оценки" Яскевичем Е.Е.:

- отчет об оценке от 29 июля 2019 года N1955/19-ЗУ, подготовленный оценщиком ООО "ГБА", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость земельного участка общей площадью 1427678 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***по состоянию на 1 января 2018 года составляет 2418857476 руб.

Определением суда от 18 декабря 2019 года по ходатайству административного истца и на основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ по делу назначена повторная оценочная судебная экспертиза.

По заключению повторной оценочной судебной экспертизы от 6 февраля 2020 года N484/2020, проведенной экспертом ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" Карцевым П.В.:

- отчет об оценке от 29 июля 2019 года N1955/19-ЗУ, подготовленный оценщиком ООО "ГБА", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость земельного участка общей площадью 1427678 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***по состоянию на 1 января 2018 года составляет 1812250000 руб.

Со стороны административного истца поступили замечания на заключение повторной оценочной судебной экспертизы. Однако ходатайство о назначении повторной оценочной судебной экспертизы не заявлено.

Представитель административного ответчика и заинтересованного лица не согласился с выводами эксперта относительно размера рыночной стоимости земельного участка, предоставил письменные замечания на заключение повторной оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу еще одной повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 29 апреля 2020 г. отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 18 октября 2019 года, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Научно-практический центр профессиональной оценки" Яскевичем Е.Е, в части несоответствия отчет об оценке ООО "ГБА" от 29 июля 2019 года N1955/19-ЗУ требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; заключение повторной оценочной судебной 6 февраля 2020 года N484/2020, подготовленное экспертом ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" Карцевым П.В, соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г..N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г..N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключениях оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что п ри составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица на заключение повторной судебной экспертизы, письменные ответы эксперта, суд приходит к выводу о необоснованности замечаний по следующим основаниям:

- в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по своим количественным и качественным характеристикам. Методология оценки экспертом не нарушена. Как пояснил эксперт, рыночная стоимость земельного участка определена с учетом его текущего вида использования "использование Институтом ядерных исследований для научных целей", вида разрешенного использования в целях производственной и иной разрешительной деятельности, а также с учетом того, что участок в большей степени является социальным объектом недвижимости, чем коммерческим. В силу пункта 2 статьи 2 Закона г..Москвы от 26 мая 2004 г..N35 "Об особенностях использования земельных участков в целях сохранения научно-промышленного потенциала города Москвы" не допускается изменения цели использования земельных участков предприятий науки и промышленности землепользователем или арендатором без согласования с собственником земельного участка. Вследствие этого корректировка на ГПЗУ, используемая при сравнении земельных участков коммерческого назначения, не должна применяться при оценке земельного участка, предназначенного для научных целей назначения. В отношении объектов-аналогов введены необходимые корректировки, в том числе на удаленность от МКАД. Как пояснил эксперт, объект исследования и объекты-аналоги расположены примерно на одинаковом удалении от МКАД, поэтому важным ценообразующим фактором является удаленность от МКАД, а не формальное расположение земельного участка на территории г..Москвы или Московской области. Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений с земельными участками, приведенным заключения.

Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений;

- как пояснил эксперт и указано в экспертом заключении, право пользования подведенными коммуникациями следует судьбе земельного участка, подведение коммуникаций к земельному участку, в том числе оплата технических условий и плата за присоединение, учитываются в стоимости земли, что соответствует п.1.12 Приказа Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. N226. Используемая экспертом корректировка на коммуникации основана на данных сайта Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиелт.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы эксперта всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение повторной оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы в части несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, повторной оценочной судебной экспертизы соответствуют требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении экспертов содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключениям приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключения эксперта.

Полномочия, квалификация экспертов подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперты имеет высшее образование, прошли профессиональную переподготовку по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)"; сдали единый квалификационный экзамен, что подтверждается квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности; являются членом саморегулируемой организации оценщиков; гражданская ответственность экспертов застрахована; эксперты имеют необходимый стаж работы в оценочной деятельности, состоят в трудовых отношениях с экспертной организацией.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключения первоначальной оценочной судебной экспертизы от 18 октября 2019 года и повторной оценочной судебной 6 февраля 2020 года N484/2020 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчет об оценке ООО "ГБА" от 29 июля 2019 года N1955/19-ЗУ требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; заключение повторной оценочной судебной экспертизы 6 февраля 2020 года N484/2020 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу соответственно выводы указанных судебных экспертиз.

Поскольку рыночная стоимость земельного участка меньше кадастровой стоимости, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью участка 1427678 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***в размере его рыночной стоимости, равной 1812250000 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 г.

При этом не подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 1638468089 руб, поскольку отчет об оценке ООО "ГБА" от 29 июля 2019 года N1955/19-ЗУ не является надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Р езультаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденные распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является 20 августа 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимого имущества, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Федерального государственного бюджетного учреждения науки Институт ядерных исследований Российской академии наук уд овлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 1427678 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***в размере его рыночной стоимости, равной 1812250000 (один миллиард восемьсот двенадцать миллионов двести пятьдесят тысяч) руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 г.

Датой обращения Федерального государственного бюджетного учреждения науки Институт ядерных исследований Российской академии наук в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 20 августа 2019 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимого имущества, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Отказать Федеральному государственному бюджетному учреждению науки Институт ядерных исследований Российской академии наук в удовлетворении административного искового заявления к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 1427678 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1638468089 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова