Решение Московского городского суда от 27 апреля 2020 г. по делу N 3а-0917/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю, при секретаре Дмитришиной А.Р, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-917/2020 по административному исковому заявлению акционерного общества "ОФАР" к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "ОФАР" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости:

- нежилого здания общей площадью 11128 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 1331711000 руб.;

- земельного участка площадью 1403 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 118092000 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором земельного участка и собственником нежилого здания, не согласен с кадастровой стоимостью этих объектов недвижимости, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке от 6 августа 2019 года N005/19, подготовленный оценщиком НОУ ВО "МАОК".

В судебное заседание представитель административного истца акционерного общества "ОФАР" - Анафиев Н.С. не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело без участия представителя, поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы и заинтересованного лица Правительства Москвы - Дубчак Р.В. в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело без участия представителя.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - Шугаев А.Ю. в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело без участия представителя.

При таких обстоятельствах, учитывая наличие заявлений представителей лиц, участвующих в деле, о рассмотрении дела в их отсутствии, и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителей лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения дела.

Исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что р езультаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, спорное нежилое здание принадлежит на праве собственности административному истцу, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Также административный истец является арендатором земельного участка на основании договора аренды.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ, статей 65, 66 Земельного кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций в отношении нежилого здания, плательщиком арендной платы за пользование земельным участком. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ, статьёй 65 и пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ налоговая база в отношении нежилого здания, арендная плата за спорный земельный участок определяются исходя из их кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, установлена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 г. в отношении нежилого здания в размере 1745404767 руб, земельного участка в размере 131673598 руб. 40 коп.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке от 6 августа 2019 года N005/19, подготовленный оценщиком НОУ ВО "МАОК". В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 24 сентября 2019 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 30 января 2020 года, проведенной экспертом ООО "Роосконсалтгруп" Курсенко А.В.:

- отчет об оценке от 6 августа 2019 года N005/19, подготовленный оценщиком НОУ ВО "МАОК", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость нежилого здания площадью 11128 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***, по состоянию на 1 января 2018 года составляет 1654074923 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка площадью 1403 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***по состоянию на 1 января 2018 года составляет 413518731 руб.

Представитель административного истца не согласился с выводами эксперта, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

Со стороны административного ответчика и заинтересованных лиц не поступили какие-либо замечания в отношении оценочной судебной экспертизы, ходатайство о назначении повторной и дополнительной экспертизы не заявлено.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 27 апреля 2020 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 30 января 2020 года, подготовленное экспертом ООО "Роосконсалтгруп" Курсенко А.В, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием соответственно сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что п ри составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного истца, письменный ответ эксперта, суд считает указанные замечания необоснованными по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектами исследования по своим количественным и качественным характеристикам. В отношении объектов-аналогов применены необходимые корректировки. Как пояснил эксперт, объект исследования нежилое здание площадью 11128 кв.м. имеет всего 40 парковочных мест, вследствие этого в анализе эксперт пришел в обоснованному выводу, что объект исследования сопоставим с объектами-аналогами по такому критерию как "наличие/отсутствие парковочных мест". На странице 120 заключения приведено обоснование корректировки на функциональное назначение объекта исследования. Эксперт указал, что поскольку все объекты-аналоги имеют схожее преимущественное назначение (отдельно стоящие здания преимущественно офисного назначения), то отсутствует необходимость введения корректировки на функциональное назначение. Принятый экспертом процент недозагрузки в размере 14, 1% соответствует диапазону 12, 7% до 21, 7%. Из буквального содержания текста объявления усматривается, что объект-аналог N3 предложен к продаже. В рамках проведенного исследования все объекты-аналоги расположены в сопоставимом с объектом исследования зоне (ЦАО) и имеют сопоставимую обеспеченность участками. Как пояснил эксперт в рамках сравнительного подхода использовался метод распределения, который позволяет исходить не из фактической площади участков, а из среднерыночной обеспеченности земельным участков подобных объектов. Из текста объявления объекта-аналога N2 следует, что эксплуатационные расходы включены в ставку аренды. Удаленность объектов исследования и аналогов проводилась экспертом на основании измерений, произведенных с помощью сервиса Яндекс карт от Московского кремля до объекта, данные подтверждается скриншота страниц сервиса.

Коэффициент вариации не превысил 26%, что свидетельствует о корректном подборе объектов-аналогов и достоверности полученных результатов. Рыночная стоимость объектов исследования определена экспертом безотносительно НДС, такие параметры как наличие или отсутствие НДС в процессе исследования экспертом не учитывалось. Эксперт признал наличие технической ошибки в выводах анализа рынка на странице 83 заключения, однако данные выводы не влияют на результаты экспертизы.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперт имеет высшее образование, прошел профессиональную переподготовку по специализации "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", что подтверждается дипломом о профессиональной переподготовке *** N*** г.; сдал квалификационный экзамен в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", что подтверждается квалификационным аттестатом N*** года; является членом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Союз Федерация Специалистов Оценщиков", регистрационный номер *** года, а также действующим членом Экспертного совета некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Союз Федерация Специалистов Оценщиков"; гражданская ответственность эксперта застрахована; стаж работы в оценочной деятельности 9 лет, работает в должности эксперта - генерального директора общества с ограниченной ответственностью "Роосконсалтгруп".

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке от 6 августа 2019 года N005/19, подготовленного оценщиком НОУ ВО "МАОК", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Поскольку рыночная стоимость нежилого здания меньше его кадастровой стоимости, суд считает возможным установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью 11128 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 1654074923 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Так как рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***по состоянию на 1 января 2018 года составляет 413518731 руб. и превышает установленную кадастровую стоимость данного земельного участка в размере 131673598 руб. 40 коп, отсутствуют правовые основания для установления в отношении земельного участка кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года. Установление в данном случае кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости не будет направлено на защиту интересов административного истца от недостоверности кадастровой стоимости, напротив приведет к ухудшению положения административного истца при оплате арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельного участка.

При этом отсутствуют правовые основания для установления в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной в отчете об оценке от 6 августа 2019 года N005/19, поскольку данный отчет об оценке не является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, ввиду его не соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Р езультаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденные распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 26 августа 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление акционерного общества "ОФАР" уд овлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью 11128 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 1654074923 (один миллиард шестьсот пятьдесят четыре миллиона семьдесят четыре тысячи девятьсот двадцать три) руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой обращения акционерного общества "ОФАР" в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 26 августа 2019 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость нежилого здания для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Отказать акционерному обществу "ОФАР" в удовлетворении административного искового заявления к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости:

- нежилого здания общей площадью 11128 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 1331711000 руб.;

- земельного участка площадью 1403 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 118092000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова