Решение Московского городского суда от 27 апреля 2020 г. по делу N 3а-1100/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю, при помощнике Стебивко А.Ю, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-1100/2020 по административному исковому заявлению Компании с ограниченной ответственностью "Миллгейт Холдингс Лимитед" к Департаменту городского имущества города Москвы, Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, УСТАНОВИЛ:

Компания с ограниченной ответственностью "Миллгейт Холдингс Лимитед" обратилась в Московский городской суд с административным исковым заявлением к к Департаменту городского имущества города Москвы, Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости:

- нежилого здания общей площадью 4513, 7 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 894195000 руб.;

- земельного участка площадью 1150 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 116884000 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником нежилого здания и арендатором земельного участка, не согласен с их кадастровой стоимостью этих объектов недвижимости, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке от 30 апреля 2019 года N01(11)-03/19, подготовленный оценщиком ООО "Финансовый СоветникЪ".

В ходе рассмотрения дела административный истец Компания с ограниченной ответственностью "Миллгейт Холдингс Лимитед" подала дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит у становить кадастровую стоимость:

- нежилого здания общей площадью 4513, 7 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 923890000 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка площадью 1150 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 121528000 руб.

В судебное заседание представитель административного истца Компании с ограниченной ответственностью "Миллгейт Холдингс Лимитед" - Анафиев Н.С. не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело без участия представителя, поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении к нему.

Представитель административных ответчиков Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы - Дубчак Р.В. в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело без участия представителя.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - Шугаев А.Ю. в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело без участия представителя.

При таких обстоятельствах, учитывая наличие заявлений представителей лиц, участвующих в деле, о рассмотрении дела в их отсутствии, и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителей лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения дела.

Исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что р езультаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, спорное нежилое здание принадлежит на праве собственности административному истцу, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Также административный истец является арендатором земельного участка на основании договора аренды.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ, статей 65, 66 Земельного кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций в отношении нежилого здания, плательщиком арендной платы за пользование земельным участком. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ, статьёй 65 и пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ налоговая база в отношении нежилого здания, арендная плата за спорный земельный участок определяются исходя из их кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 г. в отношении спорного нежилого здания составляет 1125351260 руб. 57 коп, земельного участка - 141934679 руб.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке от 30 апреля 2019 года N01(11)-03/19, подготовленный оценщиком ООО "Финансовый СоветникЪ". В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного ответчика и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 24 октября 2019 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 18 ноября 2019 года N0174/19, проведенной экспертом ООО "Формула успеха" Давыдовым А.В.:

- отчет об оценке от 30 апреля 2019 года N01(11)-03/19, подготовленный оценщиком ООО "Финансовый СоветникЪ", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 4513, 7 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***, по состоянию на 1 января 2018 года составляет без учета НДС 923890000 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка площадью 1150 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***, по состоянию на 1 января 2018 года составляет 121528000 руб.

По ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 18 декабря 2019 года назначена дополнительная оценочная судебная экспертиза.

По заключению дополнительно й оценочной судебной экспертизы от 31 января 2020 года N0181/20, проведенной экспертом ООО "Формула успеха" Давыдовым А.В.:

- рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 4513, 7 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***, по состоянию на 1 января 2018 года составляет 1090191000 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка площадью 1150 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***, по состоянию на 1 января 2018 года составляет 121296000 руб.

Административный истец не согласился с указанными выводами дополнительной оценочной судебной экспертизы, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

Со стороны административных ответчиков не поступили замечания на экспертные заключения, а ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы не заявлено.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 27 апреля 2020 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 18 ноября 2019 года N0174/19, с учетом дополнительного экспертного заключения от 31 января 2020 года N0181/20, подготовленные экспертом ООО "Формула успеха" Давыдовым А.В, соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием соответственно сравнительного, затратного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что п ри составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного истца, письменный ответ эксперта, суд считает указанные замечания необоснованными по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектами исследования по своим количественным и качественным характеристикам. В отношении объектов-аналогов применены необходимые корректировки. На странице 20 заключения приведены выводы эксперта об отнесении объекта исследования - нежилого здания к классу "В+". При этом эксперт принял среднее значение прибыли предпринимателя между классами "А" и "В" 55% и 54%, которое в результате расчетных процедур составило 55%. На странице 101 заключения приведено обоснование и расчет затрат на воспроизводство/замещение исследуемого здания, принятые объекты-аналоги с конструктивной системой 4 соответствуют объекту исследования по параметрам. При расчете эксперт обоснованно использовал среднее округленное значение прибыли предпринимателя между классами "А" и "В" с конструктивной системой 3, 6 для объектов, расположенных в центре Москвы. В отношении принятых объектов-аналогов эксперт правомерно не применил корректировку на дату предложения в рамках сравнительного подхода, поскольку их даты предложения не превышают 6 месяцев до даты оценки. В рамках сравнительного подхода эксперт применил корректировки на местоположение относительно красной линии дорог и на этаж на основании данных справочник "Справочник Оценщика недвижимости -2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода", под руководством Л.А. Лейфера. В рамках доходного подхода эксперт признал наличие опечатки в тексте заключения в виде неверного указания ближайшей станции метро, расположенной к объекту-аналогу N1, но при этом удаленность от станции метро приведена правильно, поэтому данная опечатка не повлияла на полученный результат.

При расчете корректировки на местоположение эксперт основывался на данные статьи "Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы по итогам 2017 года", подготовленной компанией "Максилайн", так как в данной статье указаны средние значения по классности. Корректировка для класса "В+" рассчитана экспертом как среднее значение между классами "А" и "В". Полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответственно в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, с учетом дополнительного экспертного заключения, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы и дополнительное экспертное заключение соответствуют требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключениям приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперт имеет высшее образование, прошел профессиональную переподготовку по специализации "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", что подтверждается дипломом ПП N*** года; эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от *** года N*** ; является членом саморегулируемой организации оценщиков "Российское общество оценщиков", регистрационный номер *** от *** г.; гражданская ответственность эксперта застрахована по полису страхования ответственности, эксперт имеет необходимый стаж работы в области оценочной и экспертной деятельности, работает оценщиком в ООО "Формула успеха".

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы, с учетом дополнительного экспертного заключения, в качестве надлежащих доказательств, подтверждающих несоответствие отчета об оценке 30 апреля 2019 года N01(11)-03/19, подготовленного оценщиком ООО "Финансовый СоветникЪ", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы, с учетом дополнительного экспертного заключения.

Поскольку рыночная стоимость спорных объектов недвижимости меньше их кадастровой стоимости, суд считает возможным:

- установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 4513, 7 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 1090191000 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года;

- установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1150 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 121296000 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

При этом отсутствуют правовое основания для удовлетворения дополнительного административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере, определенном в первоначальной оценочной судебной экспертизы от 18 ноября 2019 года N0174/19, поскольку рыночная стоимость была определена экспертом за вычетом НДС, что является неправомерным.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Р езультаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденные распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 18 сентября 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, поскольку они не являются надлежащими административными ответчиками по делу, так как не осуществляют функции по государственной кадастровой оценке, оспариваемая кадастровая стоимость утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Компании с ограниченной ответственностью "Миллгейт Холдингс Лимитед" уд овлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 4513, 7 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 1090191000 (один миллиард девяносто миллионов сто девяносто одна тысяча) руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1150 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 121296000 (сто двадцать один миллион двести девяносто шесть тысяч) руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой обращения Компании с ограниченной ответственностью "Миллгейт Холдингс Лимитед" в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 18 сентября 2019 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость нежилого здания и земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Отказать Компании с ограниченной ответственностью "Миллгейт Холдингс Лимитед" в удовлетворении административного искового заявления, с учетом дополнения к нему, к Департаменту городского имущества города Москвы, Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости:

- нежилого здания общей площадью 4513, 7 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 923890000 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка площадью 1150 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 121528000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова