Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе
председательствующего
Кузьмичева В.А, судей
Бушминой А.Е, Калугина Д.М, при секретаре
ФИО7
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Скорнякова Валерия Павловича к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 4 февраля 2020 года, которым административное исковое заявление Скорнякова Валерия Павловича удовлетворено.
Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Бушминой А.Е, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции
УСТАНОВИЛА:
административный истец Скорняков В.П. обратился в Верховный Суд Республики Башкортостан с указанным административным иском, в обоснование которого указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", кадастровая стоимость которого определена на основании постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года N 5860 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа Город Уфа Республики Башкортостан" по состоянию на 1 июня 2014 года и составляет 33 038 364, 08 руб. Согласно отчету об оценке ООО "Первое бюро оценки и экспертизы" N 1266-зу от 24 сентября 2019 года, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 июня 2014 года определена в размере 7 172 565 руб, в связи с чем административный истец полагает, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает его права, как арендатора земельного участка, плата за который определена в зависимости от размера кадастровой стоимости.
Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 июня 2014 года в размере 7 172 565 руб.
Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 4 февраля 2020 года административное исковое заявление Скорнякова Валерия Павловича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 13 144 кв. м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения административных (учебных), производственных, складских помещений, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 7 900 000 руб. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 18 ноября 2019 года.
В апелляционной жалобе Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан просило указанное решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 4 февраля 2020 года отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в соответствии с требованиями главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
На основании части 1 статьи 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из материалов дела следует, что административный на основании договора аренды земельного участка N М79-11 от 5 мая 2011 года, соглашения N СП 10/М 137-10 от 15 июня 2011 года, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 13 144 кв. м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения административных (учебных), производственных, складских помещений, расположенного по адресу: "адрес".
Из расчета арендной платы следует, что арендная плата за пользование указанным земельным участком рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.
Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года N 5860 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа Город Уфа Республики Башкортостан по состоянию на 1 июня 2014 года, в том числе кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 33 038 364, 08 руб.
Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, то он вправе оспаривать кадастровую стоимость арендуемого земельного участка.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, административный истец представил отчет об оценке ООО "Первое бюро оценки и экспертизы" N 1266-зу от 24 сентября 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 июня 2014 года определена в размере 7 172 565 руб.
В ходе рассмотрения дела для проверки соответствия представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности и правильности определения его рыночной стоимости по ходатайству административного истца определением суда первой инстанции от 19 декабря 2019 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту ООО "РегионЗемОценка" Кальянову В.Н.
Согласно заключению эксперта ООО "РегионЗемОценка" Кальянова В.Н. N 08/12/19-ЗЭ от 31 декабря 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 июня 2014 года составляет 7 900 000 руб.
Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта ООО "РегионЗемОценка" Кальянова В.Н. N 08/12/19-ЗЭ от 31 декабря 2019 года соответствует требованиям федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального кона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости объекта оценки; приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на счерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, в связи с чем у суда первой инстанции не возникло сомнений в его правильности или обоснованности.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.
В апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан указало, что экспертное заключение изготовлено с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ; в экспертном заключении допущены нарушения методологии оценочной деятельности, повлекшие за собой неправильное определение экспертом рыночной стоимости спорного земельного участка; в экспертном заключении допущены нарушения пунктов 20 и 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), не приведен анализ имеющихся на земельном участке улучшений, их качественных и количественных характеристик, не учтено фактическое использование земельного участка и находящиеся на земельном участке здания и сооружения, объекты-аналоги несопоставимы по виду использования.
Судебная коллегия с данными доводами апелляционной жалобы административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан согласиться не может в силу следующего.
Как следует из заключения экспертизы, рыночная стоимость земельного участка была определена сравнительным подходом к оценке, методом сравнении продаж, основанном на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), указано, что объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В пункте 20 ФСО N 7 указано, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Согласно пункту 22 ФСО N 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, обоснование сделанных в его результате выводов и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта является ясным и полным, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, выводы эксперта не являются противоречивыми. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы.
Согласно выписке из ЕГРН вид разрешенного использования данного земельного участка: для размещения административных (учебных), производственных, складских помещений.
Экспертом при проведении исследования выбрано 4 объекта-аналога, расположенных в северной части города Уфы, имеющих вид разрешенного использования: под производственную базу, промышленного назначения, под производственно-складской комплекс.
Использованные объекты-аналоги, как правильно установилсуд первой инстанции, соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам, при выборе объектов-аналогов экспертом учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы о рыночной стоимости объекта оценки, в том числе вид разрешенного использования и фактическое использование земельного участка, выбор объектов-аналогов в заключении эксперта обоснован.
Из письменных пояснений эксперта следует, что он исходил из того, что более половины оцениваемого земельного участка занимает индустриальное сооружение - открытая складская площадка, поэтому определение рыночной стоимости производилось в предположении использования земельного участка в соответствии с фактическим использованием находящихся на нем объектов индустриального назначения, занимающих больший удельный вес в комплексе всех объектов на земельном участке, а также с учетом расположения земельного участка в промышленной зоне города с преимущественным нахождением рядом индустриальных (производственно-складских) объектов. При этом экспертом произведены соответствующие корректировки на площадь и условия продаж.
Другие доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, заявлявшимся административным ответчиком в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.
Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.
Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 4 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через Верховный Суд Республики Башкортостан.
Председательствующий
Судьи:
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.