Решение Московского городского суда от 28 августа 2020 г. по делу N 3а-4178/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Баталовой И.С.

при секретаре Комаровой Е.Д, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-4178/2020 по административному исковому заявлению ООО "Специализированный застройщик "Гранель Индустрия" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить по состоянию на 31 марта 2020 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ----- по адресу: город Москва, улица ------ равной рыночной в размере 732 761 000 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что административный истец является арендатором земельного участка. В соответствии постановлением Правительства Москвы N 273-ПП от 25 апреля 2006 года исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Несоответствие внесенной в единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ---- утверждена по состоянию на 31 марта 2020 года ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" на основании акта об утверждении кадастровой стоимости N02-3362/20-1-ЗУ от 08 апреля 2020г. в размере 1 758 250 776, 42 рублей. (т.1 л.д.32).

Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, административный истец обратился к независимому оценщику ООО "СпецФинКонсалтинг" за составлением отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету об оценке NО-04-01/20 от 13 апреля 2020 г. рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу на основании договора аренды, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, определена в размере 732 761 000 рублей.

Реализуя свое право на пересмотр кадастровой стоимости, административный истец обратился с иском в Московский городской суд.

Рассмотрев в открытом судебном заседании настоящее дело, изучив административное исковое заявление, возражения на него, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон "О государственной кадастровой оценке") кадастровая стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости, определенную в порядке, предусмотренном данным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 закона.

В силу статьи 22 Закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Судом установлено, что административному истцу на основании договора аренды NМ-01-013813 от 31.03.1999г. с последующими дополнительными соглашениями принадлежит земельный участок с кадастровым номером ---- по адресу: город Москва, улица ----. Дополнительным соглашением от 19.12.2019г. к договору аренды размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка. (т.1 л.д.7-31).

Таким образом, административный истец имеет правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости и вправе обращаться в суд с соответствующим иском.

Актуальная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ---- утверждена по состоянию на 31 марта 2020 года ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" на основании акта об утверждении кадастровой стоимости N02-3362/20-1-ЗУ от 08 апреля 2020г. в размере 1 758 250 776, 42 рублей. (т.1 л.д.32).

Оспаривая установленную в отношении объекта недвижимости кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке, составленный ООО "СпецФинКонсалтинг". Согласно отчету об оценке NО-04-01/20 от 13 апреля 2020 г. рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу, на дату определения кадастровой стоимости составила 732 761 000 рублей.

Представитель административного ответчика в письменных пояснениях, настаивая на отказе в удовлетворении требований истца, указал на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости земельного участка и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости земельного участка и в целях устранения возникших сомнений определением Московского городского суда от 07 июля 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту --- О.В. в ООО "----". (т.1 л.д. 165-166).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N2007-209ЭК от 23 июля 2020г, отчет об оценке, представленный административным истцом и составленный ООО "СпецФинКонсалтинг" NО-04-01/20 от 13 апреля 2020 г, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Нарушения, допущенные оценщиком, подробно описаны в тексте экспертного заключения. Лица, участвующие в деле, данный вывод эксперта не оспаривали.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером --- по адресу: город Москва, улица ------- по результатам судебной экспертизы определена экспертом на 31 марта 2020 года в размере 952 000 029 рублей.

Стороны с результатом судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно. Представитель административного истца с заключением судебной экспертизы согласился, административные исковые требования уточнил, просил определить кадастровую стоимость земельного участка по результатам судебной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы и ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" с заключением судебной экспертизы не согласились, представили письменные возражения, на основании ст.83 КАС РФ заявили ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Судом от эксперта истребованы письменные пояснения. В направленных в адрес суда пояснениях эксперт убедительно и подробно ответил на возражения Департамента городского имущества города Москвы и ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования", письменные пояснения приобщены судом к материалам дела. Из представленных пояснений эксперта видно, что замечания административных ответчиков к экспертному заключению не нашли своего подтверждения, в связи с чем судом отказано в удовлетворении ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы. Предусмотренных ст.83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, само по себе несогласие стороны с определенной экспертом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Оспаривая заключение эксперта, представитель административного ответчика указал, что эксперт необоснованно отказался от применения доходного подхода. Между тем, из представленных в материалы дела пояснений эксперта следует, что в ходе проведенного анализа рынка объекта исследования на стр.40-59 заключения установлено, что рынок земельных участков под коммерческую застройку в Москве являлся активным, экспертом было найдено более 10 оферт по реализации земельных участков из сегмента рынка объекта исследования. На базе такой обширной выборки объектов-аналогов применение сравнительного подхода являлось целесообразным. Кроме того, отказ от применения доходного подхода был обусловлен отсутствием основных характеристик планируемого к реализации проекта на земельном участке: ни в одном из открытых источников не представлены сведения о квадратуре домов, которые возможно будут построены на земельном участке, о количестве и типах квартир, отсутствует информация о сроках реализации проекта, социальной нагрузке на проект и прочее, отсутствуют сведения о проектной и разрешительной документации. В отсутствие указанных сведений применение доходного подхода для проведения оценки не является целесообразным в связи с тем, что получить достоверный результат не представляется возможным.

Согласно ст.16 ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" доходный подход рекомендуется применять тогда, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект способен приносить, а также связанные с объектом расходы.

Также ответчиком указано, что эксперт выбрал неоднородные объекты-аналоги при расчете рыночной стоимости объекта исследования. Из пояснений эксперта следует, что, несмотря на существующий разброс цен предложений аналогов, принятых к расчету, после анализа характеристик аналогов по всем значимым ценообразующим факторам, внесения соответствующих корректировок, эксперт получил сопоставимые результаты по скорректированным удельным ценам аналогов: от 33, 3 до 48, 3 тыс. руб./кв.м. (коэффициент вариации 13, 03%).

Также административным ответчиком указано, что в рамках расчета корректировки на функциональное назначение (ВРИ) участка, эксперт не учел, что земельный участок относится к многоэтажной жилой застройке. Однако, как указано экспертом, он учел это обстоятельство, поскольку при расчете корректировки на ВРИ использовал общепризнанный в оценочном сообществе "Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга" СРК-2020 под редакцией Е.Е. Яскевича, в котором представлены корректировки для недвижимости, расположенной в Москве и Московской области. Как указал эксперт, нет оснований полагать, что указывая ВРИ "жилые дома" для земельных участков в городе Москве, автор сборника предполагал "индивидуальное жилое строительство", которое в Москве отсутствует. Земельные участки в Москве настолько дефицитные и дорогие, что девелоперские проекты реализуются исключительно в области многоэтажного жилого строительства для максимизации возможной прибыли от проекта.

Оспаривая заключение эксперта, административный ответчик указал, что экспертом не проанализированы объекты-аналоги на наличие необходимых для МЖС возможных точках подключения и свободных мощностей в возможных точках подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.

Отклоняя данное замечание административного ответчика, эксперт указал, что исходя из п.20 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" земельный участок оценивается как условно свободный от улучшений, в том числе, инженерных коммуникаций.

Кроме того, объект исследования, как и 9 из 10 подобранных аналогов являются застроенными земельными участками, имеющими на своей территории здания под снос с подведенными к ним центральными инженерными коммуникациями (то есть центральные инженерные коммуникации на земельные участки заведены).

Также экспертом отмечено, что согласно проведенному исследованию, данные которого отражены в "Справочнике расчетных данных для оценки и консалтинга" (СРК-2020), составленном под ред. Е.Е. Яскевича, наличие на земельных участках в Москве инженерных коммуникаций или их отсутствие не оказывает влияния на их стоимость, это объясняется тем, что Москва - город, максимально насыщенный инженерными коммуникациями, в Москве нет районов, на территории которых наблюдается дефицит электроэнергии, водоснабжения, теплоснабжения. Получение ТУ для земельного участка - это затраты, не учитываемые при оценке земельного участка как незастроенного.

Также в качестве замечания к экспертному заключению административным ответчиком указано, что экспертом не был учтен договор залога. Указанный довод суд находит несостоятельным, поскольку из положений п.10 ФСО N 4 "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением тех, которые установлены в публично-правовых интересах. Поскольку договор залога является разновидностью обременения объекта недвижимости, и не относится к категории установленных в публично-правовых интересах, он не должен учитываться при определении рыночной стоимости для уточнения кадастровой стоимости.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют определить рыночную стоимость объекта.

Экспертное заключение выполнено экспертом ---- О.В, которая имеет необходимое образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", она предупреждена об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, ее ответственность как оценщика застрахована должным образом.

В свою очередь сторонами каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Судом отклоняются ранее изложенные в письменных возражениях доводы административного ответчика о том, что истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, суд отмечает, что соответствующее право предоставлено истцу Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". Кроме того, право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Также подлежат отклонению и доводы административного ответчика о законности государственной кадастровой оценки, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец. Эти доводы правового значения для разрешения заявленных требований не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что представитель административного истца уточнил административные исковые требования, предлагая определить кадастровую стоимость земельного участка по результатам судебной экспертизы, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта.

Как разъяснено Верховным Судом РФ в п. 25 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в суд - 16 июня 2020 г.

Из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" следует, что актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка по адресу: город Москва, улица ------ с кадастровым номером ----.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 31 марта 2020 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером --- по адресу: город Москва, улица ------- в размере 952 000 029 рублей.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 16 июня 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда И.С. Баталова