Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 19 августа 2020 г. по делу N 33-5278/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Перовой Т.А, судей Агарковой И.П, Зотовой Ю.Ш, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Черновой К.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Миграновой Р.Р. к Бикинеевой Р.П, Бикинееву Н.Х, действующим в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Бикинеева Р.Н, Бикинеевой Л.Н. о взыскании денежных средств по апелляционной жалобе Миграновой Р.Р. на решение Волжского районного суда г. Саратова от 02 июня 2020 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Перовой Т.А, объяснения представителя Миграновой Р.Р. - Щербаковой В.В, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Бикинеевой Р.Р, Бикинеева Н.Х, действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Бикинеева Р.Н, Бикинеевой Л.Н, - Фирсовой Т.В, полагавшей решение суда не подлежащим отмене, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, судебная коллегия

установила:

Мигранова Р.Р. обратилась в суд с иском к Бикинеевой Р.Р, Бикинееву Н.Х, действующим в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Бикинеева Р.Н, Бикинеевой Л.Н, о взыскании денежных средств.

Требования мотивированы тем, что на основании заключенного 27 августа 2019 года между истцом и ответчиками предварительного договора купли-продажи недвижимости с учетом дополнительного соглашения к данному договору от 27 сентября 2019 года ответчики обязались продать, а Мигранова Р.Р. купить квартиру, расположенную по адресу: "адрес", путем заключения основного договора купли-продажи в срок до 27 октября 2019 года.

В качестве обеспечения взаимных обязательств Мигранова Р.Р. передала ответчикам задаток в размере 100000 рублей, который, по мнению истца, фактически был оплачен в качестве предоплаты (аванса) по предварительному договору купли - продажи.

Основной договор купли-продажи квартиры не был заключен в срок до 27 октября 2019 года, поскольку Мигранова Р.Р. отказалась от его заключения в связи с тем, что ей стало известно о нахождении квартиры под арестом на дату заключения основного договора, а также по причине того, что при заключении предварительного договора истцу не было сообщено об имеющемся обременении.

14 ноября 2019 года Мигранова Р.Р. приобрела другое жилое помещение, однако денежные средства в размере 100000 рублей, уплаченные при заключении предварительного договора купли-продажи, ответчиками до настоящего времени истцу не возвращены.

Мигранова Р.Р. просила взыскать с ответчиков в солидарном порядке денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 27 августа 2019 года, в размере 100000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3289 рублей 88 копеек за период с 27 августа 2019 года по 21 февраля 2020 года, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3200 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 20000 рублей.

Решением Волжского районного суда г. Саратова от 02 июня 2020 года в удовлетворении исковых требований Миграновой Р.Р. отказано.

В апелляционной жалобе Мигранова Р.Р. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В доводах жалобы ссылается на то, что предварительный договор подлежал обязательной государственной регистрации, следовательно, условие о задатке является ничтожным. Указывает на то, что уплаченная истцом ответчикам по предварительному договору купли-продажи денежная сумма в размере 100000 рублей является авансом, удержание которого является неосновательным обогащением.

В возражениях на апелляционную жалобу Бикинеева Р.Р. и Бикинееева Н.Х, действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Бикинеева Р.Н, Бикинеевой Л.Н, просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает, что оснований для отмены решения суда не имеется.

Как следует из материалов дела, 27 августа 2019 года между Миграновой Р.Р. (покупателем) и Бикинеевой Р.Р, Бикинеевым Н.X, действующими в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Бикинеева Р.Н, Бикинеевой Л.Н. (продавцами), был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно п. 1 которого продавцы обязуются продать, а покупатель купить в собственность объект недвижимости: квартиру, расположенную по адресу: "адрес", заключив в установленном на условиях настоящего договора договор купли-продажи недвижимости, именуемый в дальнейшем основной договор.

В соответствии с п. 2 предварительного договора купли-продажи полная стоимость вышеуказанной недвижимости, согласованная сторонами, составляет 900000 рублей.

Пунктом 3 предварительного договора купли-продажи предусмотрено, что в качестве обеспечения взаимных обязательств покупатель передает, а продавцы принимают задаток в счет полной стоимости вышеуказанной недвижимости в сумме 100000 рублей. Факт передачи истцом ответчикам задатка в размере 100000 рублей сторонами по делу не оспаривался.

Также из указанного пункта следует, что стороны договора ознакомлены со ст. ст. 380, 381 ГК РФ в части передачи задатка и им известны последствия, наступающие в случае отказа какой-либо стороны от сделки.

Согласно п. 5 предварительного договора купли-продажи недвижимости основной договор купли-продажи недвижимости должен быть подписан и окончательный расчет произведен в срок до 27 сентября 2019 года.

После заключения предварительного договора с согласия ответчиков Мигранова Р.Р. вселилась в квартиру по адресу: "адрес".

27 сентября 2019 года между Миграновой Р.Р. и Бикинеевой Р.Р, Бикинеевым Н.X, действующими в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Бикинеева Р.Н, Бикинеевой Л.Н, было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимости от 27 августа 2019 года, по условиям которого стороны пришли к соглашению о том, что основной договор купли-продажи квартиры должен быть подписан и окончательный расчет произведен в срок до 27 октября 2019 года.

Основной договор купли-продажи квартиры в срок до 27 октября 2019 года между сторонами заключен не был, поскольку Мигранова Р.Р. отказалась от заключения основного договора купли-продажи недвижимости, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела.

Как следует из материалов дела, в обоснование отказа от заключения основного договора купли-продажи недвижимости истец ссылалась на наличие запрета судебного пристава-исполнителя на совершение в отношении квартиры регистрационных действий, о чем Миграновой Р.Р. не было сообщено на момент заключения предварительного договора купли-продажи.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Волжского РОСП г. Саратова УФССП России по Саратовской области от 09 октября 2019 года был объявлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной по адресу: "адрес" (т. 1 л.д. 173-174).

Постановлением судебного пристава-исполнителя Волжского РОСП г. Саратова УФССП России по Саратовской области от 17 октября 2019 года отменены меры о запрете на совершение регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной по адресу: "адрес" (т. 1 л.д. 176).

Согласно уведомлению государственного регистратора Управления Росреестра по Саратовской области от 18 октября 2019 года в указанную дату в Едином государственном реестре недвижимости погашена запись о запрете на совершение регистрационных действий в отношении указанной квартиры (т. 1 л.д. 177).

Отказывая в удовлетворении исковых требований Миграновой Р.Р, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 131, 164, 165, 309, 380, 381, 416, 420, 421, 429, 432, 487 ГК РФ, исходил из того, что денежная сумма в размере 100000 рублей передавалась ответчикам в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры и в обеспечение его исполнения, то есть в качестве задатка; договор купли-продажи квартиры не был заключен в установленный дополнительным соглашением к предварительному договору купли-продажи срок по вине покупателя Миграновой Р.Р, которая отказалась от его заключения и не оспаривала данное обстоятельство в ходе рассмотрения дела.

Как правильно указано судом первой инстанции, доказательств в подтверждение того, что ответчики препятствовали заключению договора в предусмотренный предварительным договором срок, либо отказались в установленный срок от заключения основного договора купли-продажи жилого помещения, в материалы дела не представлено.

Как следует из объяснений Миграновой Р.Р, данных в судебном заседании 28 мая 2020 года, 17 октября 2019 года она приняла решение об отказе от приобретения квартиры; о том, что сделка должна состояться 19 октября 2019 года ей сообщил Бикинеев Н.Х.; 19 октября 2019 года она сообщила ответчикам, что отказывается от заключения договора купли-продажи.

Суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание доводы истца о том, что она отказалась от заключения основного договора купли-продажи недвижимости по уважительным, не зависящим от нее причинам, в связи с наличием обременения у спорной квартиры, поскольку запрет на совершение регистрационных действий в отношении данной квартиры был отменен 17 октября 2019 года.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в связи с отказом в удовлетворении основного требования Миграновой Р.Р. отсутствуют основания для взыскания в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов по уплате государственной пошлины и на оплату услуг представителя.

Судебная коллегия соглашается с решением суда первой инстанции и находит, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании исследованных судом доказательств, оценка которым дана в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что предварительный договор подлежал обязательной государственной регистрации, в связи с чем условие о задатке является ничтожным, на правильность постановленного судом решения повлиять не могут.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу п. 2 ст. 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (ст. ст. 158, 164, п. 2 ст. 429 ГК РФ).

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что в силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное ст. 164 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не является элементом формы договора, которым данная сделка оформлена. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах заключенный между истцом и ответчиками предварительный договор купли-продажи недвижимости от 27 августа 2019 года не подлежал государственной регистрации.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда, основаны на неправильном толковании действующего законодательства, выражают несогласие с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, оснований для иной оценки которых у судебной коллегии не имеется. Доказательства, опровергающие выводы суда, автором жалобы в суд апелляционной инстанции не представлены.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом не допущено. При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Волжского районного суда г. Саратова от 02 июня 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи