Апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 13 июля 2020 г. по делу N 33-1123/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Крыловой Э.Ю, судей Чернецовой Н.А, Иваниной Т.Н, при секретаре Тараторкиной Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ереминой Т.А, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Филинькиной П.А, Ереминой Е.Е. и апелляционному представлению прокурора Заокского района Тульской области на решение Заокского районного суда Тульской области от 24 сентября 2019 года по гражданскому делу N2-247/2019 по иску Бурцева А.В. к Ереминой Е.Е, Ереминой Т.А, Филинькиной П.А. о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета, встречному иску Ереминой Е.Е, Ереминой Т.А. действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Филинькиной П.А, к Бурцеву А.В, обществу с ограниченной ответственностью "Жилищник" о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности сделки.

Заслушав доклад судьи Чернецовой Н.А, судебная коллегия

установила:

Бурцев А.В. обратился в суд с иском к Ереминой Е.Е, Ереминой Т.А, Филинькиной П.А. о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета, указывая на то, что 1 октября 2015 г..между ООО "Жилищник" и Ереминой Е.Е. был заключен договор найма жилого помещения, расположенного но адресу "адрес" Срок действия данного договора был установлен с 1 октября 2015 г..до 1 сентября 2016 г..В дальнейшем срок действия данного договор продлевался путем совершения сторонами конклюдентных действий (выставлением счета, оплатой найма и приемом этой оплаты) на тот же срок и на тех же условиях с 2 сентября 2016 г..по 2 августа 2017 г..и с 3 августа 2017 г..по 3 июля 2018 г..Он приобрел спорный жилой дом 29 августа 2017 г..Поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, он как новый собственник, стал наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, срок которого истекал 3 июля 2018 г..Начисление и сбор денежных средств по договору найма данного жилого помещения осуществлял его агент ООО "Жилищник". 16 мая 2018 г..он направил в адрес ответчиков письмо, в котором сообщил о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по договору найма жилого помещения, уведомил о том, что он не намерен продлевать срок действия договора найма спорного жилого помещения и предложил освободить жилое помещение. Данное уведомление получено ответчиками 22 мая 2018 г..Задолженность по договору найма нанимателем была погашена. В дальнейшем оплата за пользование жилым помещением на основании договора найма производилась по июнь 2018 г..включительно, т.е. до окончания срока действия договора найма. В связи с окончанием срока действия договора найма жилого помещения он направил своему агенту ООО "Жилищник" распоряжение о прекращении начислений Ереминой Е.Е.

По окончании действия договора ответчики прекратили пользование данным жилым помещением, однако до настоящего времени при отсутствии законных оснований остаются зарегистрированными по месту жительства в спорном жилом помещении. В связи с большим износом несущих конструкций дома, во избежание несчастных случаев дом обесточен и фактически в нем никто не проживает. Ответчики использовали данное жилое помещение как дачу, постоянно проживая в Московской области, несовершеннолетий ребенок в детский сад по месту регистрации не оформлялся, на учете у врача педиатра не состоит.

Просил выселить ответчиков из жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" снять с регистрационного учета по указанному адресу.

Еремина Е.Е, Еремина Т.А. действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней Филинькиной П.А, обратились со встречным иском к Бурцеву А.В, ООО "Жилищник" о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности сделки, указывая на то, что они не подписывали договор найма жилого помещения от 1 октября 2015 г, о его существовании им было неизвестно. Никаких квитанций (платежек) в их адрес со стороны ООО "Жилищник" не поступало. В дальнейшем они закрыли долги по оплате за коммунальные услуги. Спорное жилье в силу длящихся жилищных правоотношений ими было занято не самовольно, сам по себе факт смены собственника не имеет в данном случае правового значения. Полагали, что договор найма жилого помещения не является заключенным, а обязательства по нему являются отсутствующими. Согласно протоколу N 20 заседания правления племзавода колхоза имени Кирова от 24 ноября 1982 г..А.И. (супругу Ереминой Е.Е, отцу Ереминой Т.А.) спорная жилая площадь была предоставлена на основании его заявления. А.И, умер в мае 1994 г, с учетом этого согласно протоколу N 9 заседания правления коллективно долевого предприятия имени Кирова от 8 августа 1994 г..было решено считать Еремину Е.Е. квартиросъемщиком с 4 мая 1994 г..Таким образом, Еремина Т.А, родившаяся в спорном жилом помещении, приобрела такие же права, как и Еремин Е.Е. Они (Еремина Е.Е. и Еремина Т.А.) являлись членами семьи умершего, всегда жили в спорной квартире. Еремина Е.Е. проработала в колхозе более 15 лет, на момент смерти мужа Еремина А.И. являлась одиноким лицом с проживающей совместно с нею малолетней дочерью. Иного места жительства они не имеют. Бурцев А.В. преднамеренно отключил спорное жилое помещение от электроэнергии, что повлекло невозможность осуществлять ими право пользования данным помещением и причинило им убытки, связанные со съемом иного жилья.

До рассмотрения гражданского дела, им ничего не было известно о договоре купли-продажи спорного жилого помещения от 29 августа 2017 г, заключенного между ООО "Жилищник" и Бурцевым А.В. Они в указанном договоре не указаны, хотя являются фактическими пользователями (владельцами) спорного жилого дома. Закон обязывает стороны указывать в договоре об отчуждении жилого помещения лиц, сохраняющих право пользования таким помещением независимо от перехода права собственности на такое помещение к другим лицам. В данном случае это преднамеренно сделано не было, что является злоупотреблением правом.

Просили признать их не подлежащими выселению из жилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, Заокский район, с.Ненашево, ул. Правобережная, д. N24, признать недействительным договор купли-продажи жилого дома от 29 августа 2017 г. и применить последствия недействительной сделки.

Истец (ответчик по встречному иску) Бурцев А.В. в судебном заседании заявленные им исковые требования поддержал, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, в удовлетворении встречных исковых требований отказать. Пояснил, что 29 августа 2017 г. он по договору купли-продажи приобрел спорный жилой дом. При покупке данного дома, он был поставлен в известность продавцом, что 10 января 2012 г. между Ереминой Е.Е. и ООО "Имени Кирова" был заключен договор найма жилого помещения в отношении данного дома сроком на 1 год с последующей пролонгацией. Полагал, что протокол правления N 20 от 24 ноября 1982 г. не может свидетельствовать о предоставлении спорного жилого помещения семье Ереминой Е.Е, поскольку, данный протокол не позволяет идентифицировать, кому и какое именно жилое помещение было предоставлено. Из справки о заключении брака, следует, что брак между Ереминым А.И. и Марочкиной Е.Е. (после заключения брака - Ереминой) зарегистрирован 6 ноября 1987 г, в то время как протокол правления датирован 24 ноября 1982 г. Ответчики с 2015 г. постоянно не проживают в спорном жилом помещении, используют его как дачу. Данное помещение не является единственным их местом жительства. Доводы о том, что Еремина Е.Е. не заключала договора найма спорного жилого помещения, опровергается конклюдентными действиями сторон, а именно оплатой найма жилого помещения в соответствии с размером, установленным договором. В период с июля 2018 г. оплата за наем жилого помещения ответчиками не производится.

Ответчики (истцы по встречному иску) Еремина Е.Е, Еремина Т.А, их представитель по доверенности Подлегаев Ю.П. в судебном заседании просили удовлетворить встречные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, в удовлетворении исковых требований Бурцева А.В. отказать. Пояснили, что Еремину А.И. спорный жилой дом был предоставлен колхозом "Имени Кирова", как работнику колхоза. После смерти А.И. решением правления коллективно-долевого предприятия "Имени Кирова" Еремина Е.Е. признана квартиросъемщиком. В спорном жилом помещении они проживают постоянно на протяжении всей жизни. В настоящее время вынуждены проживать в Московской области, поскольку Бурцевым А.В. в доме отключены электричество и отопление. О том, что Бурцев А.В. приобрел у ООО "Жилищник" спорное жилое помещение им стал известно, только при рассмотрении данного гражданского дела. Полагали, что данный договор купли-продажи является незаконным, поскольку в тексте договора отсутствуют сведения о лицах, зарегистрированных, проживающих в жилом доме.

Представитель ответчика ООО "Жилищник" - генеральный директор Ворона С.М. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался своевременно и надлежащим образом. Представил суду возражения, в которых просил отказать Ереминой Е.Е, Ереминой Т.А. в удовлетворении исковых требований в полном объеме, требования Бурцева А.В. удовлетворить, гражданское дело рассмотреть в отсутствие представителя ООО "Жилищник". Кроме того указал на то, что постановлением главы администрации Заокского района от 31 марта 1992 г..N157/1 колхоз "Имени Кирова" был реорганизован в сельскохозяйственное коллективно-долевое предприятие "Имени Кирова, основой которого является коллективно-долевая собственность с определением для каждого члена трудового коллектива имущественного пая и земельной доли. В последующем сельскохозяйственное коллективно-долевое предприятие "Имени Кирова" было реорганизовано в сельскохозяйственный производственный кооператив "Имени Кирова", а СПК "Имени Кирова" был преобразован в ООО "Имени Кирова". ООО "Жилищник" зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 23 июля 2014 г..На основании акта-приема передачи жилищного фонда от ООО "имени Кирова" в оплату доли в уставном капитале общества 24 июля 2014 г..был передан в собственность ООО "Жилищник" жилой фонд, находящийся в собственности ООО "Имени Кирова". В составе данного жилого фонда была осуществлена передача жилого дома N 24, расположенного по улице Правобережная села Ненашево Заокского района Тульской области.

Еремина Е.Е, Еремина Т.А. и Филинькина П.А. на момент передачи спорного жилого помещения в собственность ООО "Жилищник" проживали в жилом доме на основании краткосрочного договора найма жилого помещения от 10 января 2012 г, заключенного между Ереминой Е.Е. и ООО "Имени Кирова". 1 октября 2015 г..между ООО "Жилищник" и Ереминой Е.Е. заключен договор найма жилого помещения сроком на один год, который затем продлевался на тех же условиях и на тот же срок. 29 августа 2017 г..спорный жилой дом по договору купли - продажи был продан Бурцеву А.В. Поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, то Бурцев А.В, как новый собственник, стал наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, территориального отдела по Заокскому району министерства труда и социальной защиты Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался своевременно и надлежащим образом. Начальник территориального отдела ранее представила заявление, в котором просила рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя отдела, указав, что в интересах несовершеннолетнего ребенка возражает против удовлетворения исковых требований Бурцева А.В.

Решением Заокского районного суда Тульской области от 24 сентября 2019 г. исковые требования Бурцева А.В. удовлетворены.

Суд выселил Еремину Е.Е, Еремину Т.А, Филинькину П.А. из жилого дома, расположенного по адресу: "адрес"

Указал, что данное решение является основанием для снятия Ереминой Е.Е, Ереминой Т.А, Филинькиной П.А. с регистрационного учета по адресу: "адрес"

В удовлетворении исковых требований Ереминой Е.Е, Ереминой Т.А, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Филинькиной П.А. отказал.

В апелляционной жалобе Еремина Е.Е, Еремина Т.А, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней Филинькиной П.А, просят решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Бурцева А.В. отказать, их встречные исковые требования удовлетворить.

В апелляционном представлении прокурор Зареченского района г.Тулы просит решение суда в части удовлетворения исковых требований Бурцева А.В. отменить, принять в данной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Бурцева А.В. отказать.

В возражениях на апелляционную жалобу Бурцев А.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Еремина Е.Е, Еремина Т.А, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней Филинькиной П.А, - без удовлетворения.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционных представления и жалобы, возражений на нее, выслушав объяснения ответчика (истца по встречному иску) Ереминой Т.А, представителя ответчиков (истцов по встречному иску) Ереминой Е.Е. и Ереминой Т.А. по доверенности Подлегаева Ю.П, поддержавших доводы апелляционной жалобы, истца (ответчика по встречному иску (Бурцева А.В.), поддержавшего доводы возражений на апелляционную жалобу, заключение прокурора прокуратуры Тульской области Чебоксаровой О.В, поддержавшей доводы апелляционного представления, судебная коллегия приходит к следующему.

Как указано в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О судебном решении" от 19 декабря 2003 г. N23, решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст.55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, которые рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч.2 ст.56 ГПК РФ.

Согласно ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Согласно ст.56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Принятое по делу Заокским районным судом Тульской области решение от 24 сентября 2019 г. указанным требованиям не соответствует по следующим основаниям.

Согласно ст. 5 Конституции РСФСР 1937 года социалистическая собственность в РСФСР имеет форму государственной (всенародное достояние), либо форму кооперативно-колхозной собственности (собственность отдельных колхозов, собственность кооперативных объединений). В последующем, Конституция РСФСР (1978 года) также закрепляла право колхозной собственности.

В соответствии со ст.99 ГК РСФСР от 1964 года колхозы, иные кооперативные организации, их объединения владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им на праве собственности имуществом в соответствии с их уставами (положениями). Право распоряжения имуществом, составляющим собственность колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений, принадлежит исключительно самим собственникам.

В силу ст.100 ГК РСФСР собственностью колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений являются их предприятия, культурно-бытовые учреждения, здания, сооружения, тракторы, комбайны, другие машины, транспортные средства, рабочий и продуктивный скот, произведенная этими организациями продукция и иное соответствующее целям деятельности этих организаций имущество.

Третьим Всесоюзным съездом колхозников 27 ноября 1969 г. принят Примерный Устав колхоза.

Из материалов дела следует, что собранием уполномоченных членов колхоза "Имени Кирова" 31 января 1970 г. утвержден Устав колхоза, зарегистрированный в исполкоме Заокского районного Совета депутатов трудящихся 12 февраля 1970 г, согласно п. 11 которого экономической основой колхозов, наряду с государственной собственностью на землю, является общественная собственность колхоза. Общественную собственность колхоза составляют принадлежащие ему предприятия, здания, сооружения, тракторы и другие машины, оборудование, рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения, денежные средства и иное имущество.

24 октября 1980 г. собранием уполномоченных членов племзавода-колхоза "Имени Кирова" утвержден Устав колхоза, зарегистрированный 22 января 1981 г, в соответствии с п. п. 11, 13 которого экономической основой колхоза, наряду с государственной собственностью на землю является собственность колхоза, которую составляют принадлежащие ему здания, сооружения и иное имущество, право распоряжения имуществом принадлежит самому колхозу.

Согласно п. 12 указанного Устава для осуществления своей деятельности колхоз создает, использует и пополняет основные и оборотные производственные фонды. Эти фонды являются неделимыми (средства их не подлежат распределению между членами колхоза) и используются только по целевому назначению. Неделимыми являются также и основные фонды непроизводственного значения.

Согласно ст.ст. 3, 7 Закона СССР от 26 мая 1988 г. N 8998-Х1 "О кооперации в СССР" кооперативы могли создаваться и действовать в сельском хозяйстве. Собственностью кооператива являются принадлежащие ему средства производства и иное имущество для осуществления уставной деятельности. Кооперативу могут принадлежать здания, сооружения, машины, оборудование и др.

В соответствии с п. 1 ст. 36 данного закона все имущество колхоза или другого сельскохозяйственного кооператива, а также произведенная им продукция, полученные денежные средства являются его собственностью.

Согласно Указу Президента РСФСР от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" колхозы и совхозы обязаны были произвести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности".

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" и п. 6 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г. N 708 (утратившими силу с 27 января 2003 г.) при реорганизации колхоза или совхоза объекты жилого фонда могли быть переданы в собственность соответствующим местным органам власти; переданы или проданы гражданам занимаемых ими помещений в порядке, установленном Законом РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" и соответствующим решением Советов народных депутатов. Стоимость основных и оборотных средств колхоза и совхоза (за вычетом имущества, переданного в муниципальную собственность) составляет общую долевую собственность членов колхоза или работников совхоза. Все члены колхоза и работники совхоза, в том числе и ушедшие на пенсию, имеют право на бесплатные земельные и имущественные паи в общей долевой собственности. Владельцы названного пая вправе были распорядиться им одним из способов, перечисленных в этой норме, в том числе путем передачи пая в качестве учредительного взноса в создаваемое товарищество или акционерное общество.

В соответствии с п. 6.2 Рекомендаций по реорганизации колхозов и совхозов, утвержденных Министерством сельского хозяйства РСФСР 14 января 1992 г, объекты социальной сферы и инженерной инфраструктуры, находящиеся на балансе колхозов и совхозов могут передаваться или продаваться соответственно местным органам власти, при этом они переходят в муниципальную собственность.

Колхоз "Имени Кирова" не воспользовался предоставленным ему правом продажи и передачи объектов жилищного фонда и оставил эти объекты в своей собственности.

Решением правления племзавода-колхоза "Имени Кирова" от 24 ноября 1982 г. под квартиру на семью Еремина А.И. выделен дом, в котором ранее проживала семья Рябинина В.И. В решении указано, что ремонт дома за свой счет производит Еремин А.И, колхоз квартплату с него не взимает.

Общим собранием членов племзавода-колхоза "Имени Кирова" от 7 февраля 1992 г. принято решение о реорганизации племзавода-колхоза имени Кирова в коллективно-долевое предприятие "Имени Кирова" (далее КДП "Имени Кирова").

На учредительном собрании владельцев пая 28 февраля 1992 г. был утвержден Устав КДП "Имени Кирова", зарегистрированный постановлением главы администрации от 31 марта 1992 г. N 157/1, с изменениями и дополнениями, поступившими в ходе обсуждения по производственным участкам.

Согласно п. 1 Устава КДП "Имени Кирова" кооператив является самостоятельным трудовым объединением владельцев, связанных между собой объединением земельного и имущественного пая, ведущим совместное хозяйства по товарному производству, переработке и реализации сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с п. 6 Устава данного предприятия имущество кооператива формируется за счет вклада его членов полного земельного и имущественного пая, выделенного из общей долевой собственности бывшего колхоза в коллективное предприятие. Строения, сооружения, посевы и др. являются неделимым фондом коллективного имущества, кроме земли, и не подлежат разделу в натуральном выражении.

В п.18 Устава предусмотрено, что при выходе из кооператива члены кооператива получают свой имущественный пай в денежном выражении.

Согласно выписке из протокола N 1 от 7 февраля 1992 года собрания уполномоченных членов колхоза "Имени Кирова" было принято решение о том, что весь жилищный фонд колхоза, не подлежит наследованию или преемственности родственниками и другими лицами. В связи с тем, что жилые дома являются собственностью колхоза, их приватизация не производится.

Из архивной выписки из протокола N 1 собрания КДП им. Кирова от 28 января 1993 г. следует, что в связи с реорганизацией племзавода-колхоза "Имени Кирова" в КДП "Имени Кирова" жилой фонд бывшего колхоза включен в распределяемую долю имущественного пая; жилой фонд КДП приватизации не подлежит.

Правлением КДП "Имени Кирова" 8 августа 1994 г. принято решение считать Еремину Е.Е. квартиросъемщиком с 4 мая 1994 г, после смерти ее мужа Еремина А.И.

В последующем КДП "Имени Кирова" было реорганизовано в СПК "Имени Кирова, которое в свою очередь было реорганизовано в ООО "Имени Кирова", запись о государственной регистрации внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 18 июня 2010 г.

При проведении реорганизации жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", 1962 г. постройки, включен в передаточный акт основных средств от СПК "Имени Кирова" в ООО "Имени Кирова" по состоянию на 27 февраля 2010 г.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15 июня 2011 г, серии 71-АГ N 360720 на основании передаточного акта основных средств от СПК "Имени Кирова" в ООО "Имени Кирова" по состоянию на 27 февраля 2010 г. и дополнению к передаточному акту основных средств от СПК "Имени Кирова" в ООО "Имени Кирова" от 18 июня 2010 г, ООО "Имени Кирова" являлось собственником одноквартирного жилого дома с надворными постройками, общей площадью 65, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 июня 2011 г. сделана запись регистрации N 71-71-09/017/2011-354.

Таким образом, указанный жилой дом входил в состав основных средств колхоза, КДП, СПК, ООО "Имени Кирова".

Согласно акту передачи жилищного фонда от 16 июля 2015 г. от ООО "Имени Кирова" в ООО "Жилищник" передан жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", 1962 г. постройки, площадью 65, 9 кв.м, квартиросъемщиком указана Еремина Е.Е.

На основании акта приема-передачи жилищного фонда от ООО "Имени Кирова" от 16 июля 2014 г. зарегистрировано право собственности ООО "Жилищник" на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N, выданным 21 ноября 2014 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области. Данное право собственности никем не оспорено.

Из материалов дела следует, что Еремина (ранее Марочкина) Е.Е. с 5 января 1983 г. по 31 августа 2001 г. состояла в трудовых правоотношениях с колхозом "Имени Кирова", в дальнейшем в связи с реорганизацией - с КПД "Имени Кирова", СПК "Имени Кирова".

10 января 2012 г. между ООО "Имени Кирова" и Ереминой Е.Е. заключен договор найма жилого помещения общей площадью 65, 9 кв.м, расположенного по адресу: Тульская область, Заокский район, с. Ненашево, ул. Правобережная, д. N24. Согласно п.4 данного договора совместно с нанимателем в жилое помещение вселены также члены семьи нанимателя: Еремина (ранее Филькина) Т.А. - дочь, Марочкина Н.И. - невестка, Панькина Е.Ф. - мать, Марочкина О.В. - внучка, Марочкина О.Т. - внучка.

По акту приема-передачи дома от 10 января 2012 г. указанное жилое помещение было передано ООО "Имени Кирова" Ереминой Е.Е. во владение и пользование на срок, определенный договором найма жилого помещения от 10 января 2012 г.

Настоящий договор заключен сроком на 1 год с даты его подписания. В случае истечения срока действия договора, при условии, что ни одна из сторон не отказалась от его продления, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (п.11).

Настоящий договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в любое время (п.12).

По требованию наймодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях: а) использование нанимателем жилого помещения не по назначению; б) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; г) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более 2 (двух) раз по истечении установленного договором срока платежа (п.14).

Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в иных случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации (п.15).

Данный договор найма никем из сторон не оспаривался, не признавался недействительным.

В материалах дела имеются договоры найма указанного жилого помещения от 1 октября 2015 г. между ООО "Жилищник" и Ереминой Е.Е, срок действия настоящего договора установлен с 1 октября 2015 г. по 1 сентября 2016 г.; от 1 сентября 2016 г. между ООО "Жилищник" и Ереминой Е.Е, срок действия настоящего договора установлен с 1 сентября 2016 г. по 1 августа 2017 г.; от 1 сентября 2017 г. между ООО "Жилищник" и Ереминой Е.Е, срок действия настоящего договора установлен с 1 сентября 2017 г. по 1 августа 2018 г, согласно п. 3.1 которых за указанное помещение установлена плата в размере 4 636 рублей в месяц, которая вносится нанимателем ежемесячно не позднее 10 числа следующего за прожитым месяцем.

На регистрационном учете по адресу: "адрес" зарегистрированы: Еремина Е.Е. - с 14 февраля 1983 г, Еремина Т.А. - с 20 октября 1988 г, Филинькина Г.А, 20 октября 2011 г. рождения - с 17 июля 2012 г.

29 августа 2017 г. между ООО "Жилищник" и Бурцевым А.В. заключен договор купли-продажи жилого дома с надворными постройками с кадастровым номером 71:09:030502:677, назначение: объекты жилого комплекса, общей площадью 65, 9 кв.м, расположенного по адресу: Тульская область, Заокский район, село Ненашево, улица Правобережная, дом 24.

Право собственности Бурцева А.В. на указанный жилой дом с кадастровым номером N, зарегистрировано 5 сентября 2017 г. за N N что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 5 сентября 2017 г.

1 сентября 2017 г. между ООО "Жилищник" (агентом) и Бурцевым А.В. (принципалом) заключен договор на осуществление агентом начислений и сбора платежей за аренду, согласно которому ООО "Жилищник", выступая от своего имени, за счет и по поручению Бурцева А.В, осуществляет организацию и приём денежных средств от нанимателей жилого помещения находящегося по адресу: Тульская "адрес", совершает все необходимые юридические и фактические действия по осуществлению обработки, сбора и перечисления платежей граждан Бурцеву А.В. за коммунальную услугу наем жилья.

Поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, то Бурцев А.Ю. (как новый собственник) стал наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

4 октября 2017 г. между администрацией муниципального образования Заокский район Тульской области и Бурцевым А.В. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3 474 кв.м, являющегося государственной (неразграниченной) собственностью, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: "адрес", для ведения личного подсобного хозяйства.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Бурцева А.В, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.292 ГК РФ, исходил из того, что спорный жилой дом возведен за счет средств колхоза, в связи с переходом права собственности на спорное жилое помещение к новому собственнику ответчики (истцы по встречному иску) утратили право пользования жилым помещением и подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны без учета норм действующего законодательства, подлежащего применению к спорным правоотношениям.

Из материалов дела следует, что в 1982 г. семье Еремина А.И. был предоставлен жилой дом по адресу: "адрес", в связи с трудовыми отношениями с племзаводом-колхозом "Имени Кирова".

Сведения о том, что указанный жилой дом включался в число служебных помещений племзавода-колхоза "Имени Кирова", отсутствуют.

6 ноября 1987 г. Еремин А.И. и Марочкина (в настоящее время Еремина) Е.Е. заключили брак, что подтверждается справкой о заключении брака N51 от 11 апреля 2018 г.

Еремина (ранее Марочкина) Е.Е. с 5 января 1983 г. также состояла в трудовых правоотношениях с племзаводом-колхозом "Имени Кирова".

В соответствии с абз. 8 ст. 37 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, ст. 95 ЖК РСФСР граждане, получившие жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию, могли быть выселены исключительно с предоставлением другого жилого помещения.

Однако с требованиями о выселении ответчиков (истцов по встречному иску) в связи с прекращением трудовых отношений племзавод-колхоз "Имени Кирова" не обращался, поскольку Еремин А.И. и Еремина Е.Е. до реорганизации племзавода-колхоза "Имени Кирова" продолжали состоять в трудовых отношениях с последним.

Согласно справке МСЭ - 2004 N 4396633 от 24 июня 2005 г. Еремина Е.Е. является инвалидом 2 группы бессрочно.

Из материалов дела следует, что ответчикам (истцам по встречному иску) начислялась ежемесячно плата за жилое помещение в размере 4 636 рублей, последние производили плату в 2016 г, в 2017 г, в 2018 г. в размерах 5 000 рублей, 10 000 рублей, 4 600 рублей.

После приобретения Бурцевым А.В. права собственности на спорное жилое помещение ответчики (истцы по встречному иску) продолжали производить оплату за жилое помещение.

Прежние собственники спорного жилого дома в судебном порядке с требованием о признании Ереминой Е.Е, Ереминой Т.А. и Филинькиной Г.А. о выселении, либо расторжении с ним договора найма не обращались.

В соответствии с ч.2 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным Кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в п.4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ответчиками спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.

Согласно ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст.675 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжение или изменение договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

По смыслу данной нормы, приобретение Бурцевым А.В. по договору купли-продажи от 29 августа 2017 г. объекта недвижимости, в котором проживают Еремина Е.Е, Еремина Т.А, Филинькина Г.А, не влечет для ответчиков (истцов по встречному иску) изменения прав и обязанностей в отношении занимаемого ими жилого помещения, а новый собственник Бурцев А.В. получает все права и обязанности по договору найма на ранее оговоренных условиях.

В связи с изложенным, вывод суда первой инстанции о том, что наниматель Еремина Е.Е, ее дочь и несовершеннолетняя внучка в связи со сменой собственника жилого помещения утратили право пользования этим жильем и подлежат выселению без представления иного жилого помещения, не основан на законе.

В соответствии со ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст.687 ГК РФ, регламентирующей порядок расторжения договора найма жилого помещения, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

В силу ст.688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Судебная коллегия полагает, что договоры найма 1 октября 2015 г. между ООО "Жилищник" и Ереминой Е.Е, от 1 сентября 2016 г. между ООО "Жилищник" и Ереминой Е.Е, от 1 сентября 2017 г. между ООО "Жилищник" и Ереминой Е.Е. не могут быть приняты во внимание, поскольку из материалов дела, следует, что ответчики (истцы) длительное время, непрерывно пользовались спорным жилым помещением, в отношении которого между ним и собственником жилого помещения в 2012 г. возникли правоотношения по договору найма, заключенному изначально на один год, который в последующем ежегодно продлевался.

Так в судебном заседании суда первой инстанции 24 сентября 2019 г. истец (ответчик по встречному иску) Бурцев А.В. в подтверждение своих доводов о наличии между собственниками спорного жилого помещения и ответчиками (истцами по встречному иску) договорных отношений по найму спорного жилого помещения ссылался на договор найма от 10 января 2012 г. При этом также указал на то, что между ним и Ереминой Е.Е. существовали договорные отношения по найму спорной площади сроком на один год.

Представитель третьего лица ООО "Жилищник" - генеральный директор Ворона С.В. в судебном заседании 24 июля 2019 г. пояснил, что Еремина Е.Е, Еремина Т.А. и Филинькина П.А. на момент передачи спорного жилого помещения в собственность ООО "Жилищник" проживали в жилом доме на основании договора найма от 10 января 2012 г, заключенного между ООО "Имени Кирова" и Ереминой Е.Е. В дальнейшем срок действия договора найма продлевался на тех же условиях и на тот же срок.

В силу ст.684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Из материалов дела следует, что 16 мая 2018 г. Бурцев А.В. направил в адрес Ереминой Е.Е, Ереминой Т.А, Филинькиной Г.А. письмо, в котором уведомил их о том, что не намерен продлевать с ними договор найма жилого помещения, предложил освободить его. Данное уведомление получено ответчиками 22 мая 2018 г.

В соответствии с ч.2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В уведомлении от 6 мая 2018 г, направленном 16 мая 2018 в адрес Ереминой Е.Е, Ереминой Т.А, Филинькиной Г.А. отсутствует указание на то, что Бурцев А.В. отказывается от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Имеющееся в материалах дела уведомление Бурцева А.В. в адрес Ереминой Е.Е, Ереминой Т.А, Филинькиной Г.А. об отказе от продления договора от 28 апреля 2018 г. не может быть принято во внимание, поскольку отсутствуют сведения, достоверно подтверждающие направление его ответчикам (истцам по встречному иску) и получение его.

Кроме того, решение собственника не должно быть произвольным, то есть не должно быть обусловлено целью выселения лица проживающего в этом жилом помещении, с которым отсутствуют намерения продолжать договорные отношения по договору найма (неугодного лица), а может быть принято исключительно при наличии существенных оснований к отказу в предоставлении жилого помещения гражданам по договору найма и соответственно выселению из занимаемых жилых помещений.

Довод истца (ответчика по встречному иску) Бурцева А.В. об аварийном состоянии спорного жилого помещения является несостоятельным, поскольку доказательств, достоверно подтверждающих аварийное состояние спорного жилого помещения, не представлено.

Допрошенные в судебном заседании 6 июня 2019 г. свидетели Т.М, Е.В, А.С. подтвердили, что Еремина Е.Е. и Еремина Т.А. проживали в спорном жилом помещении до мая 2018 г, в 2015-2016 г.г. в жилом помещении производили ремонтные работы по замене труб, батарей, в доме можно было жить.

Доказательств, подтверждающих направление ответчикам (истцам по встречному иску) предупреждения об отказе от продления договора, соответствующего положениям п.2 ст.684 ГК РФ, а также необходимость принятия такого решения, истцом (ответчиком по встречному иску) не представлено.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации регулирование прав на жилое помещение должно осуществляться на основе баланса прав и охраняемых законом интересов всех участников соответствующих правоотношений; в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь имеют другие, помимо собственника, лица, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении иных лиц, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора, то есть не исключается необходимость учета особенностей конкретных жизненных ситуаций при разрешении соответствующих гражданских дел (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N6-П, от 8 июня 2010 г. N13-П и определение от 3 ноября 2006 г. N 455-О).

Из материалов дела следует, что Еремина Е.Е. проживает в спорном жилом помещении с 1983 г, Еремина Т.А.- с 1988 г, несовершеннолетняя Филинькина Г.А. - с 2012 г, они обладают преимущественным правом на заключение договора найма спорного жилого помещения.

Ответчики (истцы по встречному иску) производили плату за спорное жилое помещение по июнь 2018 г. включительно. В дальнейшем плата за жилое помещение им не начислялась.

Данные об отказе ответчиков (истцов по встречному иску) от заключения договора найма спорного помещения отсутствуют.

Ссылка истца (ответчика по встречному иску) Бурцева А.В. на вынесение мировым судьей судебного участка N19 Заокского судебного района Тульской области от 13 июня 2017 г. о взыскании с Ереминой Е.Е. задолженности по договору найма не свидетельствует о наличии задолженности у ответчиков (истцов по встречному иску) по оплате жилого помещения перед истцом (ответчиком по встречному иску), поскольку указанным судебным приказом взыскана задолженность по договору найма с Ереминой Е.Е. в пользу ООО "Жилищник".

Требований о расторжении договора найма жилого помещения истцом (ответчиком по встречному иску) Бурцевым А.В. в рамках данного спора не заявлено, доказательств соблюдения порядка расторжения договора найма, предусмотренного ст.684 ГК РФ, истцом суду не представлено, оснований, указанных в ст.687 ГК РФ для расторжения договора найма в судебном порядке независимо от срока заключения договора, в исковом заявлении не приведено.

В соответствии со ст.40 Конституции Российской Федерации никто не может быть произвольно лишен жилища.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения иска Бурцева А.В. к Ереминой Е.Е, Ереминой Т.А, Филинькиной П.А. о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета, решение суда в данной части подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении данных требований.

Предъявляя встречный иск о признании недействительным договора купли-продажи спорного жилого помещения и применении последствий недействительности сделки, Еремина Е.Е, Еремина Т.А, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней Филинькиной П.А, ссылаясь на положения п.1 ст.558 ГК РФ, указали на то, что в договоре купли-продажи от 29 августа 2017 г, заключенном между ООО "Жилищник" и Бурцевым А.В, они не указаны, хотя они являются фактическими пользователями данного жилого помещения.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Истец (ответчик по встречному иску) Бурцев А.В. в судебном заседании суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции пояснял, что при заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения ему было известно о лицах, зарегистрированных в данном жилом помещении и имеющих право на пользование жилым помещением, что свидетельствует о том, что покупателю было известно о приобретении объекта недвижимости с обременением.

Однако, само по себе отсутствие в договоре купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", указания прав Ереминой Е.Е, Ереминой Т.А, Филинькиной П.А. на пользование продаваемым жилым помещением, не свидетельствует о недействительности данного договора, обязательное согласие указанных лиц на заключение данного договора не требуется.

Истец (ответчик по встречному иску) Бурцев А.В. не оспаривал право пользования ответчиками (истцами по встречному иску) спорным жилым помещением на условиях договора найма, заключенного в 2012 г.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований Ереминой Е.Е, Ереминой Т.А, действующих в своих интересах и интересах Филинькиной П.А, о признании недействительным договора купли-продажи спорного жилого помещения и применении последствий недействительности сделки у суда первой инстанции отсутствовали.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Заокского районного суда Тульской области от 24 сентября 2019 в части удовлетворения иска Бурцева А.В. отменить.

Принять в данной части новое решение, которым в удовлетворении иска Бурцева А.В. к Ереминой Е.Е, Ереминой Т.А, Филинькиной П.А. о снятии с регистрационного учета, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Ереминой Т.А, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Филинькиной П.А, Ереминой Е.Е. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи