Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 02 сентября 2020 г. по делу N 33-2803/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Солоняка А.В, судей Долгополовой Ю.В. и Батршиной Ф.Р, при секретаре Рогалевой Н.В, рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 2 сентября 2020 года гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Иж-Град" на решение Первомайского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ, которым исковые требования Шайхутдиновой А.Г. к ООО "Иж-Град" удовлетворены частично.

Взысканы с ООО "Иж-Град" в пользу Шайхутдиновой А.Г. 55 837 рублей 80 коп, неустойка в размере 35 000 рублей, компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 25 000 рублей.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Долгополовой Ю.В, выслушав объяснения Шайхутдиновой А.Г. и ее представителя - Лебедева С.М, действующего на основании устного заявления, возражавших против удовлетворения жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шайхутдинова А.Г. обратилась в суд с иском к ООО "Иж-Град" о взыскании 55 837 рублей 80 коп. в связи с несоответствием фактической и проектной площади квартиры; о взыскании неустойки в размере 111 600 рублей; компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей и взыскании штрафа.

Требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирный дом, расположенный на земельном участке по адресу: "адрес". По условиям договора застройщик должен был передать истцу квартиру общей проектной площадью (без учета площади лоджии) 39, 54 кв.м. Вместе с тем фактическая площадь квартиры по результатам экспертного заключения строительно-технической экспертизы составила 38, 27 кв.м, что меньше проектной на 1, 27 кв.м. С учетом предусмотренной договором стоимости одного квадратного метра в размере 43 966 рублей 78 коп, с ответчика в связи с несоответствием фактической площади проектной подлежат взысканию 55 837 рублей. Кроме того, ответчиком нарушен предусмотренный договором срок передачи объекта долевого строительства. Квартира передана истцу ДД.ММ.ГГГГ, вместо предусмотренного договором ДД.ММ.ГГГГ, что является основанием для взыскания с застройщика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 111 600 рублей. В связи с причинением истцу морального вреда, полагает, что ответчик должен уплатить его компенсацию в размере 50 000 рублей.

В суде первой инстанции истец и ее представитель - Лебедев С.М, действующий на основании устного заявления, доводы и требования, изложенные в иске, поддержали.

Представитель ответчика - Кочуров Д.П, действующий на основании доверенности, иск не признал.

Представитель третьего лица - ООО "Удмуртский центр кадастровых инженеров 18", извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился. В соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело рассмотрено без его участия.

Суд постановилвышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное. Возражая против взыскания денежной суммы в счет разницы между общей проектной площадью квартиры истца и ее фактической площадью, ссылается на недостоверность и недопустимость проведенной по делу судебной экспертизы. Считает, что взысканная судом неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем подлежит дальнейшему снижению по правилам статьи 333 ГК РФ. Не согласен с размером компенсации морального вреда, полагая, что она завышена. Просит уменьшить взысканный штраф. Ссылаясь на препятствия в осуществлении хозяйственной деятельности, вызванные пандемией короновируса, полагает необходимым принятие лояльных мер ответственности.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия оснований для его отмены не усматривает.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного решения, судом не допущено.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Иж-Град" (застройщик) и Шайхутдиновой А.Г. (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве N многоквартирного дома, строящегося на земельном участке по адресу: "адрес"

Объектом долевого строительства по вышеуказанному договору определена однокомнатная квартира общей проектной площадью 49, 94 кв.м, в том числе общая проектная площадь квартиры (без учета площади лоджии/балкона) 39, 54 кв.м.

Из пункта 1.4. договора следует, что общая площадь квартиры - это сумма площадей ее помещений, (комнат, помещений вспомогательного использования), площадь в пределах дверных проемов, а также по согласованию сторон в общую проектную площадь объекта долевого строительства входит площадь неотапливаемых помещений (лоджий, балконов), подсчитываемых с понижающими коэффициентами: для балконов - 0, 3, для лоджий - 0, 5.

Стоимость квартиры согласована сторонами договора в размере 1 800 000 рублей (пункт 2.1).

Пунктом 2.9.2. стоимость одного квадратного метра определена в размере 43 966 рублей 78 коп.

Согласно пункту 2.9.1. договора после получения результатов обмеров специализированной организации и обнаружения расхождения фактической площади объекта долевого строительства более чем на 3% по сравнению с проектной, заинтересованная сторона до подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства направляет в адрес другой стороны проект соглашения об изменении цены договора, в котором указывается уточненная цена и характеристики объекта долевого строительства.

Разница между уточненной и ранее оплаченной ценой договора подлежит оплате застройщику/возврату участнику в течение 10 рабочих дней с момента заключения сторонами соответствующего соглашения (пункт 2.9.3).

Объект долевого строительства передан истцу по передаточному акту ДД.ММ.ГГГГ.

Государственная регистрация права собственности Шайхутдиновой А.Г. на квартиру по адресу: "адрес" осуществлена ДД.ММ.ГГГГ.

Из кадастрового паспорта жилого помещения следует, что его площадь составляет 39, 5 кв.м.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы вышеуказанного жилого помещения, выполненного в досудебном порядке экспертом ООО "Оценка. Экспертиза. Право" отклонение площади квартиры, определенной договором участия в долевом строительстве, от установленной в процессе обмерочных работ составляет 1, 27 кв.м.

Несоответствие общей проектной площади квартиры, предусмотренной договором участия в долевом строительстве, ее фактической площади установлена также заключением судебной экспертизы, проведенной Бюджетным учреждением Удмуртской Республики " Ц.", из заключения которого следует, что общая площадь квартиры истца составляет 38, 1 кв.м.

Изложенные обстоятельства подтверждены письменными доказательствами, по существу сторонами не оспариваются.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался статьями 167, 193, 333, 400, 422 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 4, 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), статьей 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-1), и пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании денежной суммы в счет компенсации разницы между общей проектной площадью квартиры истца и ее фактической площадью.

Судебная коллегия соглашается с обоснованностью и законностью принятого судебного решения и выводами суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.Пункт 3 статьи 555 ГК РФ определяет, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (часть 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона к существенным условиям договора долевого строительства относятся, в том числе определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 7 Федерального законаN 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 2 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Создание объекта долевого строительства меньшей площадью является отступлением от условий договора, предусматривающим характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Заключенный договор позволяет застройщику построить объект меньшего размера, при этом содержит условия, исключающие его ответственность за нарушение условий договора в зависимости от степени отклонения, то есть освобождает от ответственности.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в силу части 4 статьи 7 Федерального закона являются ничтожными.

Как правильно указано судом, пункт договора о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит в случае расхождений менее 3%, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, ограничивает право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, цена которой была определена на единицу площади, что противоречит закону, приведенному выше, и влечет недействительность вышеуказанного условия договора в соответствии с частью 1 статьи 16 Закона N 2300-1.

По условиям договора ответчик обязался передать истцу квартиру общей проектной площадью 39, 54 кв.м. (без учета площади лоджии/балкона).

Материалами дела подтверждено, что по окончании строительства общая площадь квартиры (без учета лоджии) составила 38, 1 кв.м, вместо предусмотренных договором 39, 54 кв.м. При этом результаты обмеров квартиры истца, проведенных специализированной организацией - ООО "Удмуртский центр кадастровых инженеров 18" (привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица) также не соответствуют реальной фактической площади квартиры, являясь недостоверными.

Так, согласно заключению судебной экспертизы, проведенной Бюджетным учреждением Удмуртской Республики " Ц.", площадь жилой комнаты квартиры истца составляет 17, 8 кв.м, вместо указанных в техническом паспорте квартиры 18, 2 кв.м.; площадь кухни- 9, 5 кв.м, вместо 10, 2 кв.м.; площадь санузла 3, 1 кв.м, вместо 3, 5 кв.м. Также застройщиком допущено уменьшение площади балкона до 4, 36 кв.м, вместо 4, 67 кв.м. Из всех помещений квартиры не уменьшена только площадь прихожей, истцу построена прихожая площадью 7, 7 кв.м. (7, 6 кв.м. по техпаспорту).

Таким образом, истцу передана квартира, имеющая отступления от условий договора в части размера объекта долевого строительства, что противоречит требованиям как Федерального закона N 214-ФЗ, так и пункту 3 статьи 555 ГК РФ о том, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Толкование условий договора, заключенного между сторонами, позволяет сделать вывод, что цена недвижимости установлена исходя из единицы ее площади.

При изложенных обстоятельствах удовлетворение судом исковых требований в указанной части является правомерным.

Довод апелляционной жалобы о несоответствии заключения судебной экспертизы принципам допустимости и достоверности доказательств, подлежит отклонению как несостоятельный.

Заключение судебной оценочной экспертизы является достоверным, также отвечает принципу допустимости доказательств. Экспертное заключение соответствует требованиям, предъявляемым к письменным доказательствам (статьи 55, 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), изложенные в заключении выводы эксперта носят последовательный характер. В заключении содержится подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы. Компетенция и квалификация эксперта, являющегося кадастровым инженером 1 категории, подтверждены материалами дела. Результаты экспертного исследования согласуются с заключением досудебной экспертизы, выполненной ООО "Оценка. Экспертиза. Право". Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком и третьим лицом не представлено.

Следует отметить, что, оспаривая экспертное заключение, ответчик в апелляционной жалобе не привел обоснование указанного довода, не мотивировал недопустимость заключения как доказательства по делу.

Нельзя признать правильными доводы жалобы о необходимости снижения взысканной судом неустойки.

Установив нарушение застройщиком предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с него неустойки, установленной частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно пункту 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 4 декабря 2013 года, суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

С учетом приведенных разъяснений, исходя из периода просрочки исполнения обязательства, характера и соразмерности заявленной ко взысканию суммы последствиям нарушенного обязательства, а также другим заслуживающим внимание обстоятельствам, исследованным в судебном заседании, суд первой инстанции, рассмотрев заявление ответчика о применении статьи 333 ГК РФ, уменьшил размер неустойки с 107 880 рублей до 35 000 рублей. Оснований для дальнейшего уменьшения неустойки судебная коллегия не усматривает.

В соответствии со статьей 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" суд взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда, поскольку факт нарушения ответчиком прав истца как потребителя выполненных ответчиком работ установлен. Размер компенсации морального вреда определен судом с учетом фактических обстоятельств, отражает характер нравственных страданий истца, судом мотивирован. Оснований для уменьшения размера взысканной с ответчика компенсации морального вреда судебная коллегия не находит, доводы апелляционной жалобы об обратном подлежат отклонению как несостоятельные.

Доводы апелляционной жалобы о наличии препятствий в осуществлении ответчиком хозяйственной деятельности, вызванных пандемией короновируса, не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут изменение решения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, не имеется, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Первомайского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Иж-Град"- без удовлетворения.

Председательствующий Солоняк А.В.

Судьи Долгополова Ю.В.

Батршина Ф.Р.