Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 25 августа 2020 г. по делу N 66а-607/2020

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Колпаковой А.В., судей Катанаевой А.С., Сиротиной Е.С., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-16/2020, (15OS0000-01-2019-000175-48) по административному исковому заявлению Качарова Олега Дмитриевича об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Правительства Республики Северная Осетия-Алания на решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 3 февраля 2020 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, судебная коллегия

установила:

Качаров О.Д, будучи арендатором земельных участков сельскохозяйственного назначения, обратился в суд с административным иском об установлении по состоянию на 1 января 2018 г. кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N, N, указав, что установленная кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает его права, поскольку влечет увеличение арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости.

В подтверждение своей позиции представил отчеты независимого оценщика N, N, N, N.

Обжалуемым решением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 3 февраля 2020 г. заявленные требования удовлетворены.

На основании проведенной судом судебной оценочной экспертизы, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 5860458+/-21182 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 17686000 рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 8497069+/-25506 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 28065000 рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 7345065+/-23714 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 22166000 рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 11318475+/-29438 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 37384000 рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

В апелляционной жалобе представитель Правительства Республики Северная Осетия-Алания просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать поскольку, по его мнению, суд первой инстанции применил закон, не подлежащий применению, и не применил закон, подлежащий применению. Кроме того, апеллянт выражает несогласие с положенным в основу решения суда заключением судебной оценочной экспертизы, полагая, что она проведена с нарушениями действующего законодательства.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились Качаров О.Д, представители Правительства Республики Северная Осетия-Алания, Управления Росреестра по Республике Северная Осетия-Алания, Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии" по Республике Северная Осетия-Алания, о месте и времени рассмотрения дела извещены заблаговременно и надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также посредством публикации информации на официальном интернет-сайте. Указанные лица представили телефонограммы о рассмотрении дела в их отсутствие, об отложении судебного слушания не заявляли.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, судебная коллегия, руководствуясь статьёй 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определиларассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Предметом оспаривания по данному делу является величина рыночной стоимости объектов недвижимости.

С 1 января 2017 г. отношения, возникающие в связи с проведением государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), в соответствии с которым устанавливается переходный период его применения с 1 января 2017 г. до 1 января 2020 г. В течение переходного периода оценка может проводиться в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (части 1, 2 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке).

Оспариваемые величины кадастровой стоимости были установлены Постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 16 ноября 2018 г. N 371 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания" в соответствии с положениями Закона о государственной кадастровой оценке. Согласно данному постановлению были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания по состоянию на 1 января 2018 г, в силу чего кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 34400888, 46 рублей, земельного участка с кадастровым номером N составил 70440702, 01 рублей, земельного участка с кадастровым номером N составила 52076510, 85 рублей, земельного участка с кадастровым номером N составила 80361172, 50 рублей.

В данной связи, как правомерно указано в апелляционной жалобе, к спорным правоотношениям подлежали применению нормы Закона о государственной кадастровой оценке, между тем суд сослался на нормы Закона об оценочной деятельности. Однако, данное процессуальное нарушение не привело к принятию неправильного решения, так как согласно части 5 статьи 310 КАС РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по формальным соображениям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ административный истец являясь плательщиком арендной платы исчисляемой соразмерно кадастровой стоимости в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами N, N, N, N, имеет правовой интерес в установлении величины кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, суд первой инстанции руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28) пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке на основании статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, административный истец представил отчеты об оценке N, N, N, N, подготовленные оценщиком М.

Также в материалы дела от заинтересованного лица администрации местного самоуправления Моздокского района РСО-Алания поступили отчеты об определении величины рыночной стоимости земельных участков N, N, N, N, подготовленные оценщиком Г.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а критерии оценки имущества закреплены в Приказе Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", которым определено, что итоговой стоимостью объекта оценки является стоимость, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6). Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. (пункт 24). Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пункт 16). Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 13).

Оценивая достоверность представленных административным истцом отчетов об оценке N, N, N, N, выполненных оценщиком М. и отчетов об определении величины рыночной стоимости земельных участков N, N, N, N, подготовленных оценщиком Г, суд обоснованно отклонил их как недостоверные.

Судебная коллегия считает данные выводы верными, поскольку вышеуказанные доказательства не соответствуют приведенным требованиям ФСО N 1 и Закону об оценочной деятельности.

Как следует из содержания представленных отчётов, в них не содержится полного описания объектов оценки (индивидуально-определенных земельных участков) и их состояния на дату оценки, не проведено надлежащее исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся исследуемые объекты, не обоснованно значение всех используемых ценообразующих факторов, не обеспечена достоверность, полнота и проверяемость представленной информации.

Поскольку указанные отчеты противоречат положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, предъявляющим требования к содержанию отчета об оценке, то разрешая спор, суд первой инстанции верно не принял их как достоверное доказательство.

Вместе с тем, судебная коллегия не может признать обоснованными итоговые выводы суда относительно установления размера кадастровой стоимости на основании заключений проведенных по делу судебных экспертиз N, N, 42-3/19, 42-4/19, выполненных экспертом ООО "Строитель" А, которые суд посчитал соответствующим требованиям действующего законодательства.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В случае возникновения сомнений в обоснованности судебной экспертизы и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии со статьей 62 КАС РФ обязан вынести эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

Как следует из содержания заключений судебных экспертиз N, N, N, N, в ходе анализа рынка земельных участков экспертом не были выявлены все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, не приведена достаточная информация по всем ценообразующим условиям, не приведены достоверные расчеты, и соответствующие пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.

В ходе заседания суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи был опрошен эксперт ООО "Строитель" А, который дал пояснения по методике оценке.

Между тем, по мнению судебной коллегии, в ходе допроса эксперта по доводам апелляционной жалобы сомнения в обоснованности экспертных заключений не были устранены. Исходя из пояснений эксперта земельные участки надлежащим образом не были индивидуализированы, по уровню плодородия почв и по экологическим характеристикам не оценивались. В ходе устных пояснений эксперт А. также не привел должный анализ основных ценообразующих факторов (плодородие, севооборот, необходимые материальные вложения).

В связи с наличием неустранимых противоречий в заключениях судебных оценочных экспертиз N, N, N, N, судебная коллегия пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной судебной экспертизы с целью применения специальных познаний для оценочного исследования объекта недвижимости.

В целях установления юридически значимых обстоятельств по настоящему делу, определением судебной коллегии назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "ПРОФЭКСПЕРТ" К.

Согласно заключению эксперта N от 24 июля 2020 г, по состоянию на 1 января 2018 г. рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером N составляет 25436000 рублей, с кадастровым номером N составляет 36099000 рублей, с кадастровым номером N составляет 31466000 рублей, с кадастровым номером N составляет 47308000 рублей.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия пришла к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется. При этом судебная коллегия принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом прямого сравнения продаж и доходного подхода методом капитализации земельной ренты.

В соответствии с требованиями пунктов 10, 12 - 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пункта 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пунктов 22, 25 ФСО N 7 с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом было произведено исследование рынка в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию и условиям рынка продажи земель соответствующего назначения.

Отбор объектов-аналогов, в том числе, расположенных в иных районах Республики Северная Осетия - Алания соответствует требованиям подпункта "б" пункта 11 ФСО N 7 и обоснованы рыночными условиями.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости участков скорректирован по выявленным различиям: условиям продажи, местоположению, физическим и иным влияющим на ценообразование характеристикам участков.

В заключении приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе "Описание применяемых корректировок при расчете рыночной стоимости земельного участка".

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

В соответствии с разделом 5 распоряжения Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" оценка произведена исходя из разрешенного, наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка, с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории, входящих в состав участка сельскохозяйственных угодий, их плодородия.

В рамках доходного подхода был применен метод капитализации земельной ренты по формуле, согласно которой земельная рента равна валовому доходу за вычетом издержек и прибыли предпринимателя.

Экспертом в описательной части заключения была определена агроклиматическая подзона; проанализирован оптимальный севооборот культур, исследованы данные об урожайности сельскохозяйственных культур с 2013 по 2017 годы, на основании чего в исследовательской части была рассчитана стоимость земельного участка с учетом севооборота, исходя из средней урожайности культур, удельного валового дохода культуры, удельных расходов на единицу площади, площади земельного участка, доли культуры в севообороте, прибыли предпринимателя.

В заключении приводится описание выбранных методов, позволяющее понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Согласно заключению экспертизы согласование результатов оценки, полученных двумя различными подходами (доходным и сравнительным), проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, основанного на математическом методе анализа иерархий, отражающего степень его достоверности.

Отраженные в возражениях сторон доводы об учете положений Закона Республики Северная Осетия-Алания от 14 мая 2004 г. N 17-РЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений в Республике Северная Осетия-Алания" о моратории на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения судебной коллегией отклоняются, поскольку не свидетельствуют об ошибочности результатов, полученных с применением сравнительного подхода.

В силу положений статьи 12 Закона Республики Северная Осетия-Алания от 14 мая 2004 г. N 17-РЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений в Республике Северная Осетия-Алания" оборот земель сельскохозяйственного назначения в Республике Северная Осетия-Алания регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, настоящим Законом (часть 1).

Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории Республики Северная Осетия-Алания, осуществляется через 49 лет со дня вступления в силу настоящего Закона.

Оборот относящихся к землям сельскохозяйственного назначения садовых или огородных земельных участков, земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (часть 2).

Данное нормативное регулирование не исключает рыночный оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, же являющихся объектами тех или иных вещных прав, объявления об отчуждении которых, использованы экспертом при проведении исследования, и само по себе не предопределяет ничтожности таких предложений.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения повторной судебной оценочной экспертизы N от 20 июля 2020 г, выполненное экспертом К, материалы дела не содержат.

Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленный вопрос.

Ходатайств о вызове в судебное заседание эксперта сторона истца не заявляла, хотя судом апелляционной инстанции такое право разъяснялось.

Поскольку иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле не представлено, расчет рыночной стоимости судебная коллегия производит исходя из заключения повторной судебной оценочной экспертизы N от 20 июля 2020 г.

Так как заключение эксперта признается судом второй инстанции достоверным и обоснованным, на основании пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления размера кадастровой стоимости, а исковые требования подлежат удовлетворению в определенном экспертом размере.

Разрешая поступившее от общества с ограниченной ответственностью "ПРОФЭКСПЕРТ" ходатайство о взыскании судебных расходов по проведению экспертизы, апелляционный суд приходит к выводу, что все понесенные в связи с рассмотрением дела судебные расходы следует возложить на административного истца, поскольку допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав истца.

Указанная позиция соответствует позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Судом апелляционной инстанции отмечается также и то, что размер истребованных экспертом судебных расходов подтвержден соответствующим расчетом и финансово-экономическим обоснованием.

Устанавливая обоснованность размера расходов затраченных на проведение судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции исходит из того, что стоимость экспертного часа, указанная в калькуляции, представленной экспертными учреждениями, не превышает стоимости экспертного часа, установленного для государственного экспертного учреждения (приказ ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 8 февраля 2019 г. N 34/1-1 "Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, выполняемых сверх государственного задания при производстве судебных экспертиз по гражданским, арбитражным делам и делам об административных правонарушениях").

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 3 февраля 2020 г. изменить в части установления кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 5860458+/-21182 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 25436000 рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 8497069+/-25506 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 36099000 рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 7345065+/-23714 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 31466000 рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 11318475+/-29438 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 47308000 рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с Качарова Олега Дмитриевича судебные расходы на производство судебной экспертизы в пользу общества с ограниченной ответственностью "ПРОФЭКСПЕРТ" в размере 44800 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение 6 месяцев.

Председательствующий:

Судьи: