Решение Московского городского суда от 04 сентября 2020 г. по делу N 3а-2177/2020

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павлова А.В, при секретаре Ромашове Е.Д, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2177/2020 по административному исковому заявлению Ельскене Т.Ю. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, УСТАНОВИЛ:

Ельскене Т.Ю. обратилась в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества

общей площадью 2 265, 5 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0004008:5127, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма

Требования мотивированы тем, что административный истец, являясь собственником указанного имущества, не согласен с его кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке

N 0709/2019 от 02.12.2019 года, составленный оценщиком ООО "Оценка для бизнеса".

В ходе рассмотрения дела административный истец Ельскене Т.Ю. подала дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость:

- объекта недвижимости общей площадью 2 265, 5 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0004008:5127, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма

В судебное заседание представитель административного истца не явился, о дате и времени его проведения уведомлен надлежащим образом, представил суду ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель Департамента городского имущества адрес, представляющий также интересы Правительства адрес, возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в письменном отзыве, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором спорного объекта недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных нежилых зданий определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в адрес, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества адрес от 29 ноября 2018 года N 40557, в отношении спорных объектов недвижимости определена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке N 0709/2019 от 02.12.2019 года, составленный оценщиком ООО "Оценка для бизнеса".

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 14 января 2020 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы N 20.05.2020/3а-6761/2019 от

20 мая 2020 года, проведенной экспертом АНО "Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса":

- отчет об оценке N 0709/2019 от 02.12.2019 года, составленный оценщиком ООО "Оценка для бизнеса", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 2 265, 5 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0004008:5127, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными, вследствие чего подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость спорного имущества в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости имущества, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 04 сентября 2020 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы N 20.05.2020/3а-6761/2019 от 20 мая 2020 года, проведенной экспертом АНО "Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. NN 297, 298, 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика, письменные ответы эксперта, суд считает указанные замечания необоснованными по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования. Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования в рамках соответствующих подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в адрес на дату оценки. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Доводы ответчика о том, что экспертом не был проведен анализ использования объекта исследования на дату оценки, судом отклоняются.

Согласно ст. 3 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно п. 8.9 Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, утв. Советом РОО от 21.11.2018 года, Протокол N 67-Р:

8.9. завершенные строительством объекты коммерческой недвижимости в рамках доходного подхода для целей, регулируемых настоящими Методическими рекомендациями, оцениваются предпочтительно методом прямой капитализации дохода. При этом объект недвижимости рассматривается как приносящий доход, исходя из характерных для соответствующего сегмента рынка показателей, без учета фактического обременения арендными отношениями и показателей эффективности использования, в том числе:

8.9.1. потенциальный арендный доход определяется на основе рыночной арендной платы с учетом условий аренды и структуры арендаторов, которая характерна для объектов подобного типа;

8.9.2. при определении действительного валового дохода вакантность определяется на основе средних данных по соответствующему сегменту рынка;

8.9.3. операционные расходы определяются на основе рыночных показателей для объектов подобного типа.

На величину ставок аренды, указанных в договорах аренды объекта экспертизы, могли повлиять различные факторы нерыночного характера, в том числе отношения между сторонами договора, а также цели, преследуемые арендатором и арендодателем (например, завышение/занижение расходов или доходов), что, в свою очередь, привело бы к искажению указанных ставок аренды.

Поскольку установление наличия/отсутствия нерыночных факторов при заключении сделок не представляется возможным, ставки аренды, указанные в договорах аренды объекта экспертизы не могут быть использованы в качестве базы для расчета чистого операционного дохода при определении рыночной стоимости Объекта экспертизы в рамках доходного подхода.

По приложенным в замечаниях скриншотам о сдаче в аренду помещений, расположенных в бизнес центре Бейкер-Плаза, невозможно проверить, на какую дату выставлены эти помещения, а также в принципе невозможно открыть источник информации и перейти к объявлению.

Доводы стороны ответчика о том, что полученная рыночная стоимость за единицу площади объекта исследования не соответствует результату мониторинга рынка продажи объектов офисного назначения, судом также отклоняются.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется совокупностью ценообразующих факторов (для всех объектов недвижимости - местоположение, близость станций метро, площадь, назначение, объем передаваемых прав и т. д.; для земельного участка - наличие улучшений, инженерных коммуникаций, ограждения, рельеф; для улучшений земельного участка - класс здания, наличие отдельного входа, этажность, состояние, качество отделки, наличие организованной парковки и т.д.).

Согласно п. 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Величины средних запрашиваемых цен недвижимости по административным районам и зонам города показывают общий уровень цен в районе, являются ориентировочными и могут быть использованы для внесения корректировок на местоположение, но никак не для выбора аналогов конкретного объекта экспертизы.

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости объекта экспертизы отбираются не по среднему уровню цен в районе местоположения объекта экспертизы, а по принципу наибольшего сходства с объектом экспертизы.

Вышесказанное справедливо и в отношении выбора аналогов для расчета ставки объекта исследования в рамках сравнительного подхода.

Согласно п. 22б ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Использование ответчиком данных исследования АН Blackwood о средних ценах на офисные особняки в адрес в первом квартале 2017 года в данном случае неуместно по нескольким причинам:

- датой оценки является 01 января 2018 года;

- адрес Москвы можно условно разделить на три зоны с разным уровнем цен: в пределах адрес, от адрес до адрес и от адрес до ТТК. Исследуемое помещение расположено в зоне от адрес до ТТК;

- в скриншоте, представленном ответчиком, отсутствует информация о классе особняков, на основании предложений о продаже которых определялась средняя цена. С учетом специализации АН Blackwood (элитная недвижимость), а также приведенного уровня цен, можно предположить, что к расчету принимались особняки класса А;

- оцениваемое помещение особняком не является.

В связи с изложенным, утверждение ответчика о том, что полученная рыночная стоимость объекта экспертизы не соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в адрес на дату оценки, не обосновано.

Ссылка ответчика на то, что в заключении эксперт определяет долю земельного участка приходящегося на исследуемое помещение в составе единого объекта недвижимости, в размере более 25%, несостоятельны.

Заявитель определял долю участка в стоимости единого объекта недвижимости на основании таблицы 35 Заключения, в которой рассчитывается рыночная стоимость объекта экспертизы в рамках доходного подхода. Утверждение ответчика о том, что в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", доля земельного участка для объектов офисного назначения не должна превышать 25%, ошибочно. Приведенные в Приложении N 7 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 г. N 226 значения являются ориентировочными, что указано в заглавии таблицы. Кроме того, указанные Методические рекомендации относятся к кадастровой оценке и не обязательны к применению при определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно адрес рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости", утв. Советом РОО от 21.11.2018 Протокол N 67-Р:

8.1. под ОКС понимается улучшение земельного участка, созданное в результате строительной деятельности;

8.2. результаты оценки ОКС для целей установления их кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости должны определяться без учета НДС и без учета стоимости прав на земельные участки, на которых они расположены;

8.3. принцип определения рыночной стоимости нежилых помещений как ОКС не должен отличаться от определения рыночной стоимости таких ОКС как здания, поскольку помещения являются частью зданий, и их владельцы обладают правами на общее имущество в здании, включая помещения общего пользования и коммуникации, а также на земельный участок, на котором расположено здание. При определении стоимости нежилого помещения как ОКС стоимость части земельного участка, приходящейся на соответствующее помещение, не должна включаться в результаты оценки данного ОКС.

При этом, расчетная доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости не регламентируется.

Таким образом, замечание ответчика о том, что эксперт нарушил п. 5 ФСО N 3, голословны.

Таким образом, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия и квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, дипломом о высшем образовании, дипломом о прохождении профессиональной переподготовки в Международной академии оценки и консалтинга, квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности

N 011225-1 от 24 апреля 2018 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", свидетельством о членстве в СРОО "Федерация специалистов оценщиков" и др.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке N 0709/2019 от 02.12.2019 года, составленный оценщиком ООО "Оценка для бизнеса", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является

25 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 2 265, 5 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0004008:5127, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения Ельскене Т.Ю. в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 25 декабря 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов