Решение Московского городского суда от 04 сентября 2020 г. по делу N 3а-2185/2020

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павлова А.В, при секретаре Ромашове Е.Д, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2185/2020 по административному исковому заявлению ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, УСТАНОВИЛ:

ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества

общей площадью 8 668, 2 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0012003:8402, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма;

общей площадью 44 000 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0012003:8152, расположенного по адресу: адрес, адрес, 12, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма

Требования мотивированы тем, что административный истец, являясь собственником указанного имущества, не согласен с его кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке

N 1972-1/19-Н 0709/2019 от 06.12.2019 года, составленный оценщиком ООО "Джи Би Эй".

В ходе рассмотрения дела административный истец дополнительное (уточненное) административное исковое заявление не подал.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, о дате и времени его проведения уведомлен надлежащим образом, представил суду ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель Департамента городского имущества адрес, представляющий также интересы Правительства адрес, возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в письменном отзыве, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором спорного объекта недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных нежилых зданий определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в адрес, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества адрес от 29 ноября 2018 года N 40557, в отношении спорных объектов недвижимости определена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке N 1972-1/19-Н 0709/2019 от 06.12.2019 года, составленный оценщиком ООО "Джи Би Эй".

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 15 января 2020 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы N 6769/2020 от 19 июня 2020 года, проведенной экспертом ООО "Квадро Эксперт":

- отчет об оценке N 1972-1/19-Н 0709/2019 от 06.12.2019 года, составленный оценщиком ООО "Джи Би Эй", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 8 668, 2 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0012003:8402, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 44 000 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0012003:8152, расположенного по адресу: адрес, адрес, 12, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными, возражений относительно выводов экспертного заключения не представил.

Представитель административного ответчика не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости имущества, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 04 сентября 2020 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы N 6769/2020 от 19 июня 2020 года, подготовленное экспертом ООО "Квадро Эксперт", соответствует требованиям Федерального закона от

31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. NN 297, 298, 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика, письменные ответы эксперта, суд считает указанные замечания необоснованными по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектами исследования. Полученная величина рыночной стоимости объектов исследования в рамках соответствующих подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в адрес на дату оценки. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Доводы ответчика о том, что эксперт использовал в качестве объектов-аналогов не идентифицированные объекты, характеристики которых из рекламных объявлений не могут быть подтверждены данными Росреестра, и не применил корректировку на отличие окружающей застройки объектов-аналогов от объекта исследования, судом отклоняются.

Представитель ответчика указывает на отсутствие идентификации объектов, использованных экспертом для расчета рыночной стоимости на земельный участок. При этом в Заключении на стр. 89-90 указано следующее: "При подробном рассмотрении отобранных объектов-аналогов и составлении их описания Эксперт исходил из следующих допущений:

- ввиду отсутствия каких-либо сведений в текстах используемых объявлений, опровергающих данное утверждение, Эксперт допускает, что рассматриваемые участки не имеют каких-либо ограничений (обременений) права. Данное допущение основано на предположении, что в случае наличия какого-либо ограничения (обременения) права продавец укажет данное обстоятельство в объявлении, так как при заключении сделки потенциальный покупатель все равно о нем узнает, соответственно, нет смысла скрывать его на этапе оферты;

- указанный в объявлениях адрес может являться лишь ориентиром, а не точным указателем фактического расположения ввиду распространенности такой тактики у риэлторов;

- возможность застройки рассматриваемых участков согласно наиболее эффективному использованию (виду разрешенного использования) позволяет предположить, что рельеф и конфигурация участков пригодны для застройки;

- расположение участков в черте города позволяет предположить, что возможно подведение центральных коммуникаций;

- категория земель определена Экспертом на основании того обстоятельства, что земельные участки расположены в черте города, что предопределяет их категорию как категорию земель населенных пунктов;

- эксперт принимает вид разрешенного использования объектов-аналогов согласно данным объявлений, т.к. использование земельных участков в черте адрес, за пределами ТТК, возможно с изменением ВРИ без существенных затрат, либо бесплатно".

Все характеристики объектов уточнялись также с помощью открытых информационных источников: Яндекс карты, Публичная кадастровая карта, согласно которым ВРИ участков - коммерческое, что определяет выгодное использование для конкретного локального расположения каждого из аналогов.

Таким образом, Эксперт всесторонне изучил и показал в Заключении аспекты, влияющие на рыночную стоимость.

Доводы стороны ответчика о том, что эксперт не применил корректировку на площадь для объектов-аналогов, отличающихся по этому фактору от объекта исследования, судом также отклоняются.

На стр. 109 Заключения эксперта указано, почему не вводится корректировка на площадь: "при значительной площади объектов, введение корректировки на торг может быть необъективным, исходя из потребностей конечного покупателя". На открытом рынке продажи объектов, площадью свыше 5 000 кв. м, представляющих собой торговые центры, потребность именно конкретного покупателя имеет больший вес и как следствие зависимость цены от площади снижается. Например, аналог N 2 после введения корректировок является самым дорогим, несмотря на самую большую площадь из представленных, что подтверждает корректность расчетов, выполненных экспертом.

Ссылка ответчика на то, что при определении стоимости улучшений эксперт не применил корректировку на НДС, несостоятельна.

При определении рыночной стоимости Объекта экспертизы, Эксперт руководствуется решением Верховного суда об учете НДС:

Эксперт верно указал, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС является ценообразующим фактором. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе НДС противоречит нормам законодательства об оценочной деятельности.

Указание ответчика на то, что рыночная стоимость объекта исследования за период с 2016 года по 2018 год снизилась на 27%, тогда как на рынке коммерческой недвижимости отмечается незначительное снижение цен, необосновано.

При определении рыночной стоимости объекта экспертизы эксперт руководствуется наличием предложений конкретно на дату исследования - 01.01.2018. Причины, а также расчеты, по которым стоимость на 01.01.2016 была выше, у эксперта отсутствуют и не должны рассматриваться, ввиду того, что не относятся к материалам настоящего дела. Представитель ответчика приводит обзоры коммерческой недвижимости, а не земельных участков подобного назначения. Нужно отметить, что рынок всегда имеет волнообразную динамику и экспонирование объектов недвижимости, которые имеют значительную площадь и коммерческое назначение, происходит по завышенной цене. С прошествием определенного периода времени, который может длится несколько лет, цена объекта снижается и становится более близкой к рынку.

Таким образом, эксперт проанализировал текущие показатели на рынке и корректно выполнил все экспертные расчеты.

Таким образом, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия и квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, дипломом о высшем образовании, дипломом о прохождении профессиональной переподготовки в ФГБОУВО "Саратовский государственный технический университет имени Гагарина Ю.А.", квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности N 013696-1 от 04 июля 2018 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", свидетельством о членстве в СРОО "Федерация специалистов оценщиков" и др.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке N 1972-1/19-Н 0709/2019 от 06.12.2019 года, составленный оценщиком ООО "Джи Би Эй", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является

25 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 8 668, 2 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0012003:8402, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 44 000 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0012003:8152, расположенного по адресу: адрес, адрес, 12, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 25 декабря 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов