Московский городской суд в составе:
председательствующего судьи Павлова А.В, при секретаре Ромашове Е.Д.
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2975/2020 по административному исковому заявлению АО "Московский радиотехнический институт Российской академии наук" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.
Руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 1 551, 9 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0007002:1118, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 1 402, 3 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0007002:1119, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 2 103, 4 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0007002:1120, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 4 463, 5 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0001020:3580, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 2 126, 6 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0007002:1131, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой обращения АО "Московский радиотехнический институт Российской академии наук" в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 27 декабря 2019 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.
Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.
Судья
Московского городского суда А.В. Павлов
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
адрес 03 сентября 2020 года
Московский городской суд в составе:
председательствующего судьи Павлова А.В, при секретаре Ромашове Е.Д, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2975/2020 по административному исковому заявлению АО "Московский радиотехнический институт Российской академии наук" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, УСТАНОВИЛ:
АО "Московский радиотехнический институт Российской академии наук" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества адрес об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества
общей площадью 1 551, 9 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0007002:1118, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма;
общей площадью 1 402, 3 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0007002:1119, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма;
общей площадью 2 103, 4 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0007002:1120, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма;
общей площадью 4 463, 5 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0001020:3580, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма;
общей площадью 2 126, 6 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0007002:1131, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма
Требования мотивированы тем, что административный истец, являясь собственником указанного имущества, не согласен с его кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.
В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке
N 1633-К от 12.11.2019 года, составленный оценщиком ООО "Консалтинговая группа Первая Оценочная Компания".
В ходе рассмотрения дела административный истец дополнительное (уточненное) административное исковое заявление не подал.
В судебном заседании представитель административного истца - Михалев Н.В. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении (уточнении) к нему.
Представитель Департамента городского имущества адрес - Родин В.С, представляющий также интересы Правительства адрес, возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в письменном отзыве, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором спорного объекта недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных нежилых зданий определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года налогового периода.
По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в адрес, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества адрес от 29 ноября 2018 года N 40557, в отношении спорных объектов недвижимости определена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке N 1633-К от 12.11.2019 года, составленный оценщиком ООО "Консалтинговая группа Первая Оценочная Компания".
В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 07 февраля 2020 года назначена оценочная судебная экспертиза.
По заключению оценочной судебной экспертизы N 18/20 от 26 апреля 2020 года, проведенной экспертом ООО "Экспертиза":
- отчет об оценке N 1633-К от 12.11.2019 года, составленный оценщиком ООО "Консалтинговая группа Первая Оценочная Компания", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;
- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 1 551, 9 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0007002:1118, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма;
- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 1 402, 3 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0007002:1119, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма;
- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 2 103, 4 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0007002:1120, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма;
- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 4 463, 5 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0001020:3580, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма;
- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 2 126, 6 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0007002:1131, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма
Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными, возражений относительно выводов экспертного заключения не высказал.
Представитель административного ответчика не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости имущества, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.
На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 03 сентября 2020 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.
Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы N 18/20 от 26 апреля 2020 года, подготовленное экспертом ООО "Экспертиза", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. NN 297, 298, 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Рассмотрев письменные замечания административного ответчика, письменные ответы эксперта, суд находит указанные замечания необоснованными по следующим основаниям.
В заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования. Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования в рамках соответствующих подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в адрес на дату оценки. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.
Доводы ответчика о том, что эксперт не учитывает, что часть объектов исследования находятся на "красной линии", что привело к снижению их стоимости, судом отклоняются.
При оценке коммерческой недвижимости существенным фактором "красной линии" является прямой выход из здания (помещения) на улицу/трассу с прохожими/транспортными средствами и т.п. (т.е. лучшая доступность, проходимость, посещаемость, просматриваемость входа). Объект недвижимого имущества с кадастровым номером 77:05:0007002:1118 расположен по адресу: адрес, стр. 2. У объекта исследования доступность через второстепенную дорогу с входом в здание внутри квартала, в связи с чем объект исследования на "красной линии" не находится.
Аналогичная ситуация складывается с объектами недвижимого имущества с кадастровым номером 77:05:0007002:1119, который расположен по адресу: адрес, адрес, а также с кадастровым номером 77:05:0007002:1131, который расположен по адресу: адрес.
Доводы ответчика о том, что эксперт ошибочно указывает расположение объектов-аналогов относительно ЧТК, что привело к снижению их стоимости, также несостоятельны.
Объекты исследования расположены ровно между ЧТК и МКАД. Объекты-аналоги N 1 и N 8 расположены у ЧТК. Поэтому была применена корректировка на местоположение объектов исследования и объектов-аналоги N 1 и N 8, учитывающая их расположение (коммерческую привлекательность).
Ссылка ответчика на то, что в Заключении в рамках подходов эксперт вычитает из стоимости единых объектов недвижимости долю земельного участка, что является неверным, судом признаются необоснованными.
Эксперт вычитает из стоимости единых объектов недвижимости долю земельного участка, так как в заключении проводилась оценка рыночной стоимости объектов исследования, а не оценка кадастровой стоимости объектов исследования.
Приведенное ответчиком Приложение N 7 Приказа Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" прямо указывает на то что это "ориентировочные доли стоимости земельных участков для целей определения кадастровой стоимости". Так как кадастровая оценка - это массовая оценка всех объектов недвижимости региона она не учитывает особенности конкретных объектов недвижимости.
Доводы ответчика о том, что эксперт не корректно применяет корректировку на состав арендной ставки, что привело к двойному очищению дохода от коммунальных платежей и к занижению рыночной стоимости объекта исследования, судом также признаются несостоятельными.
У объекта-аналога N 4 в ставку аренды включен размер коммунальных платежей. Арендная плата состоит из двух частей - постоянной (основной) и переменной (дополнительной). При определении рыночной стоимости арендной ставки учитывается постоянная (основная) часть. Постоянная часть аренды - это собственно плата за пользование имуществом. Дополнительная (переменная) часть аренды - компенсация арендодателю за коммунальные услуги, услуги связи, охраны, уборку помещения и т.д.
Соответственно, при определении ставки аренды эксперт учитывал положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, международных и федеральных стандартов оценки, сложившейся оценочной практике, основанной на научной базе, в соответствии с которой необходимо исключить дополнительные (переменные) части аренды.
При определении арендной ставки на стр. 73 Заключения для объекта-аналога N 4 была применена
