Решение Московского городского суда от 10 сентября 2020 г. по делу N 3а-2987/2020

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павлова А.В, при секретаре Михно О.И.

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2987/2020 по административному исковому заявлению ООО "МЕНЖИНКА" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 4 825 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0011005:1, расположенного по адресу: адрес, стр. 2, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения ООО "МЕНЖИНКА" в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 09 января 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес 10 сентября 2020 года

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павлова А.В, при секретаре Михно О.И, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2987/2020 по административному исковому заявлению ООО "МЕНЖИНКА" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, УСТАНОВИЛ:

ООО "МЕНЖИНКА" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества

общей площадью 4 825 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0011005:1, расположенного по адресу: адрес, стр. 2, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма

Требования мотивированы тем, что административный истец, являясь собственником указанного имущества, не согласен с его кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке

N 5/11-1/019 от 16.12.2019 года, составленный оценщиком ООО "ИнвестКонсалт".

В ходе рассмотрения дела административный истец дополнительное (уточненное) административное исковое заявление не подал.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "МЕНЖИНКА" - Архипенко Л.С. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества адрес - Есин И.С, представляющий также интересы Правительства адрес, возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в письменном отзыве, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц ПАО "Росбанк" и Елесин Е.И. в судебное заседание своих представителей не направили, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором спорного объекта недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных нежилых зданий определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в адрес, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества адрес от 29 ноября 2018 года N 40557, в отношении спорных объектов недвижимости определена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке N 5/11-1/019 от 16.12.2019 года, составленный оценщиком ООО "ИнвестКонсалт".

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 14 февраля 2020 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы N 3а-2987/2020 от 20 апреля 2020 года, проведенной экспертом ООО "КПП ДРН-Фонд":

- отчет об оценке N 5/11-1/019 от 16.12.2019 года, составленный оценщиком ООО "ИнвестКонсалт", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 4 825 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0011005:1, расположенного по адресу: адрес, стр. 2, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными, вследствие чего подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость спорного имущества в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости имущества, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 10 сентября 2020 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы N 2987/2020 от 20 апреля 2020 года, проведенной экспертом ООО "КПП ДРН-Фонд", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. NN 297, 298, 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика, письменные ответы эксперта, суд считает указанные замечания необоснованными по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования. Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования в рамках соответствующих подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в адрес на дату оценки. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Доводы стороны ответчика о том, что экспертом при определении стоимости объекта исследования не был использован сравнительный подход, судом отклоняются.

Согласно п. 25 ФСО N 7 эксперт вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом, в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Предложенные ответчиком объекты недвижимости не являются аналогами, так как из 7 (семи) объявлений о продаже 5 (пять) - это объявления о продаже торговых помещений без выделенного земельного участка, а в 2 (двух) других недостаточно данных для определения вероятной доли стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Кроме этого, земельные участки, включенные в эти ЕОН не являются аналогами по основным характеристикам: местоположению и площади.

Таким образом, экспертом методы сравнительного подхода для определения рыночной стоимости земельного участка обоснованно не применялись, при этом нарушения законодательства в сфере оценки и экспертизы допущено не было.

В силу того, что объектом экспертизы является земельный участок, который необходимо оценить без учета расположенных на участке зданий, применялся принятый в оценочном сообществе метод остатка в рамках доходного подхода. Данный метод позволяет рассчитать рыночную стоимость с применением расчетных величин строительства объектов капитального строительства, с учетом износа и устаревания, арендных ставок, статистической недозагрузки и операционных расходов с вычислением ставок капитализации на объекты строительства и земельного участка.

Ссылка ответчика на то, что в нарушение адрес письма ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 22.12.2015 года N 19-8157 эксперт использует неоднородные значения цен предложений объектов-аналогов при расчете рыночной стоимости объекта исследования, признается не обоснованной.

При подготовке Заключения эксперт в первую очередь руководствуется федеральным законодательством в области оценки и экспертизы, общепринятой методикой оценки. При этом, ведомственные рекомендации, такие как, например, Информационное письмо ФБУ РФЦСЭ N 19-8157 от 22.12.2015 года, на которое ссылается ответчик и другие источники, также могут приниматься во внимание для корректного определения рыночной стоимости объекта экспертизы.

Что касается вопроса определения арендной ставки, то для ее определения эксперт использует аналоги, которые являются сходными для объекта экспертизы по основным характеристикам, определяющим его стоимость, при этом до проведения корректировок по всем принятым к расчетам критериям, аналоги могут отличаться по своим ценовым значениям. Для подтверждения возможности использования выбранных объектов в качестве аналогов производится проверка скорректированной стоимости. В данном случае величиной, указывающей на достоверность полученной величины рыночной стоимости, является коэффициент вариации. В рамках данного Заключения коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения скорректированных стоимостей объектов-аналогов от среднеарифметического. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность скорректированных значений стоимостей объектов-аналогов.

Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к средней, больше 20%" и меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и невозможности использования средневзвешенного значения скорректированных стоимостей объектов аналогов. Учитывая, что значение коэффициента вариации, полученное при расчетах в Заключении, составляет меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда считается незначительной. Это говорит о том, что в Заключении используется правильный подбор аналогов, верно скорректированы их удельные показатели, и полученные числовые значения могут быть использованы в дальнейших расчетах.

Доводы стороны ответчика о не применении экспертом в рамках доходного подхода корректировки, учитывающей различия в типе объектов, несостоятельны.

Объект экспертизы и объекты-аналоги находятся как в жилых, так и нежилых зданиях. Как правильно указал эксперт, разница в стоимости нежилых помещений, расположенных в жилых или нежилых зданиях, обусловлена выгодностью месторасположения (район с развитой инфраструктурой, оживленным пешеходным и автомобильным трафиком, первая линия домов, близость станций метро и транспортных развязок), а также состоянием здания и уровнем отделки помещений. Ввиду того, что данные характеристики учитываются при внесении соответствующих корректировок, отдельная поправка на тип здания обоснованно не вносилась.

Указание ответчика на то, что при определении потенциального валового дохода эксперт не учитывает вспомогательные помещения, необходимые для функционирования исследуемого здания, также несостоятельно.

Согласно ст. 7 ФЗ-73 третьи лица не вправе указывать эксперту на выбор конкретного источника информации для использования при расчетах рыночной стоимости того или иного объекта.

При сдаче в аренду коммерческой недвижимости, типичный арендодатель включает в стоимость ежемесячной платы также и пользование теми помещениями, которые не являются объектом аренды, но выполняют важную роль при эксплуатации. Например, в аренду сдается кабинет в административном здании, но при этом подразумевается, что арендатор будет также пользоваться коридором, санузлами на этаже, лифтом и т.п. Согласно договору аренды, арендатор арендует и платит арендную плату только за кабинет. По факту, в эту стоимость включена и оплата за пользование другими помещениями общего пользования, не сданными в аренду. Показатель площади арендопригодной площади можно получить при вычитании площади вспомогательных помещений и общей.

Степень незанятости объектов доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки. Как показывает опыт и анализ рынка, в аренду чаще всего предлагаются встроенные помещения, а не отдельно стоящие здания (за исключением особняков). Данная ситуация наиболее точно отражает рынок аренды в рассматриваемом районе и в России в целом и принципы доходного подхода, поскольку в аренду, как правило, сдаются именно внутренние помещения зданий, блоки, части зданий, а не здания целиком.

С учетом изложенного, эксперт пришел к решению рассчитать арендную ставку для встроенных помещений с использованием основной (арендопригодной площади). Для исследуемого объекта - нежилого здания общей площадью 4 332, 4 кв.м к расчетам принимается арендопригодная площадь 3 379, 3 кв.м (4332, 4 кв.м *0, 78), с учетом коэффициента арендопригодной площади к общей площади объекта по данным источника - "Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода" под редакцией Лейфера Л.А, Крайникова Т.В. (стр. 30, табл. 2).

Таким образом, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия и квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, дипломом о высшем образовании, дипломом о прохождении профессиональной переподготовки в Международной академии оценки и консалтинга, квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности N 011225-1 от 24 апреля 2018 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", свидетельством о членстве в СРОО "Федерация специалистов оценщиков" и др.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке N 5/11-1/019 от 16.12.2019 года, составленного оценщиком ООО "ИнвестКонсалт", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является

09 января 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 4 825 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0011005:1, расположенного по адресу: адрес, стр. 2, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения ООО "МЕНЖИНКА" в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 09 января 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов