Решение Московского городского суда от 14 сентября 2020 г. по делу N 3а-0069/2020

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павлова А.В, при секретаре Ромашове Е.Д, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-0069/2019 по административному исковому заявлению ООО "Мега-Терра" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, УСТАНОВИЛ:

ООО "Мега-Терра" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества

общей площадью 660 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0003001:39, расположенного по адресу: адрес, 7-я Кожуховская, вл. 13/4, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма

Требования мотивированы тем, что административный истец, являясь собственником указанного имущества, не согласен с его кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке

N О-3.15/1 от 12.12.2019 года, составленный оценщиком ООО "Алгебраил".

В ходе рассмотрения дела административный истец ООО "Мега-Терра" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость:

- объекта недвижимости общей площадью 660 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0003001:39, расположенного по адресу: адрес, 7-я Кожуховская, вл. 13/4, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма

В судебное заседание представитель административного истца не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества адрес - Сорокина Е.Ю, представляющая также интересы Правительства адрес, возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в письменном отзыве, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором спорного объекта недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных нежилых зданий определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в адрес, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества адрес от 29 ноября 2018 года N 40557, в отношении спорных объектов недвижимости определена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке N О-3.15/1 от 12.12.2019 года, составленный оценщиком ООО "Алгебраил".

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 16 января 2020 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы N 3а-0069/2019 от 17 июля 2020 года, проведенной экспертом ООО "Консул Групп-оценка":

- отчет об оценке N О-3.15/1 от 12.12.2019 года, составленный оценщиком ООО "Алгебраил", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 660 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0003001:39, расположенного по адресу: адрес, 7-я Кожуховская, вл. 13/4, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными, вследствие чего подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость спорного имущества в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости имущества, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 14 сентября 2020 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы N 3а-0069/2019 от 17 июля 2020 года, подготовленное экспертом ООО "Консул Групп-оценка", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. NN 297, 298, 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика, письменные ответы эксперта, суд находит указанные замечания необоснованными по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования. Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования в рамках соответствующих подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в адрес на дату оценки. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Утверждение ответчика о несоответствии итоговой стоимости спорного объекта рынку коммерческой недвижимости адрес не свидетельствует о каких-либо нарушениях, допущенных экспертом при определении рыночной стоимости спорного земельного участка и основано на неверной трактовке результатов исследования, составленного компанией ООО "Экспертиза собственности".

В указанном исследовании приводится

"удельный показатель цены типового объекта (УПЦТО)

" - земельного участка, который для адрес составил сумма/кв. адрес этом, необходимо отметить следующие положения, на которых основана стоимость типового объекта в данном исследовании:

- площадь 2 000 кв.м.;

- потенциальная плотность - 2, 0;

- тип предполагаемой застройки - административно-офисное;

- наличие коммуникаций - все;

- зона расположения - многофункциональные общественные зоны;

- окружение объекта - многофункциональные общественные зоны.

Спорный земельный участок не соответствует "типовому объекту" по следующим основным ценообразующим параметрам:

- общая площадь

: площадь спорного участка практически в 3 раза меньше площади типового объекта (660 кв.м. против 2 000 кв.м.);

- тип предполагаемой застройки

: фактическая застройка спорного земельного участка - здание автомойки, при этом стоимость типового объекта определена для административно-офисной застройки, что несопоставимо со спорным объектом;

- наличие коммуникаций

: спорный земельный участок в рамках проводимого исследования рассматривается без учета инженерных коммуникаций, в то время как типовой объект обеспечен всеми коммуникациями;

- зона расположения и окружение объекта

: спорный объект расположен в окружении промзоны, в то время как типовой объект расположен в многофункциональной общественной зоне;

- наличие ИРД, ГПЗУ

: спорный объект оценивается без учета затрат на получение исходно-разрешительной документации (разработки и экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство), в то время как типовой объект полностью готов к реализации девелоперского проекта.

Проведенный краткий сравнительный анализ фактических характеристик спорного объекта и характеристик "типового объекта" позволяет сделать однозначный вывод об их несопоставимости и невозможности принятия стоимости "типового объекта" как ориентира для стоимости спорного земельного участка.

Кроме того, полученный результат определения стоимости спорного объекта -

сумма/кв.м. в полной мере соответствует диапазону цен предложения (представленному без учета скидки на торг и иных корректировок) на земельные участки, сопоставимые с объектом исследования, полученному в ходе анализа рынка.

Таким образом, итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка, полученная в рамках проведенного исследования, основана на 2-х оценочных подходах, учитывает индивидуальные характеристики оцениваемого объекта и полностью соответствует диапазону цен предложений сопоставимых объектов.

Доводы стороны ответчика на необходимость применения экспертом метода выделения, несостоятельны.

Прежде всего следует отметить, что эксперт приводит обоснованный отказ от применения метода выделения в рамках сравнительного подхода, а не отказ от применения самого сравнительного подхода на стр. 50-51 Заключения. Метод выделения является косвенным по сравнению с методом сравнения продаж, применение метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода является более предпочтительным.

Следовательно, нарушение п. 11 ФСО N 1 в данном случае отсутствует.

Также ответчик приводит выборку из объектов, которые не сопоставимы с ЕОН, включающим объект исследования, и не могут служить в качестве объектов-аналогов. Единый объект исследования представляет собой здание автомойки, расположенное по адресу: адрес, д.13/4.

Объект N 1 представляет собой предложение по продаже бизнеса (автосервиса, включающего 2 здания). Объекты расположены по адресу: адрес.

Объект N 2 представляет собой предложение по продаже бизнеса (ПСН и автомойки с оборудованием и заключенным договором аренды). Объекты расположены по адресу: адрес, Радиаторская адрес.

Объект N 3 представляет собой предложение по продаже торгового помещения, расположенного по адресу: адрес.

Объект N 4 представляет собой предложение по продаже двух нежилых зданий, расположенных по адресу: адрес.

Все объекты, представленные ответчиком, не только не сопоставимы с объектом исследования по местоположению, но и относятся к другим сегментам рынка, что не позволяет принять их в качестве ориентира для стоимости спорного объекта.

Таким образом, в заключении эксперта использован сравнительный подход (метод сравнения продаж непосредственно для объекта исследования), применение метода выделения является вторичным по отношению к использованному экспертом методу сравнения продаж и является менее достоверным.

Вопреки доводам стороны ответчика, при определении стоимости спорного объекта в рамках метода сравнения продаж итоговые стоимости отвечают критерию однородности (коэффициент вариации до 33%) и не снижают достоверность расчета.

В рамках действующего законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки различия в первоначальных стоимостях объектов-аналогов не регламентированы. Следует учитывать не различия в цене предложений объектов-аналогов, а итоговые скорректированные стоимости. Скорректированные стоимости объектов-аналогов отличаются менее существенно.

Для сравнения цен объектов-аналогов после внесения корректировок можно использовать коэффициент вариации, который характеризует относительную меру отклонения скорректированных стоимостей объектов-аналогов от среднеарифметического. Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к средней, больше 20% и меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и невозможности использования в качестве оценки рыночной стоимости объекта.

Коэффициент вариации для полученных значений составляет 23, 60%, то есть говорит о том, что изменчивость вариационного ряда средняя, и может быть использована в качестве оценки рыночной стоимости.

Таким образом, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия и квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, дипломом о высшем образовании, дипломом о прохождении профессиональной переподготовки в НОУВПО "Московский финансово-промышленный университет "Синергия", квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности N 012206-1 от 17 мая 2018 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", свидетельством о членстве в СРОО "Межрегиональная ассоциация оценщиков" и др.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке N О-3.15/1 от 12.12.2019 года, составленный оценщиком ООО "Алгебраил", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является

30 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 660 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0003001:39, расположенного по адресу:

адрес, 7-я Кожуховская, вл. 13/4, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения ООО "Мега-Терра" в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 30 декабря 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов