Решение Московского городского суда от 26 марта 2020 г. по делу N 3а-0140/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михалевой Т.Д, при секретарях Карабейниковой Н.В, Калашниковой В.А, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-139/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Жилкомстрой" к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующей рыночной, установил:

общество с ограниченной ответственностью "Жилкомстрой" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости в размере рыночной:

земельного участка общей площадью 3 500, 74 кв.м с кадастровым номером 77:04:0004008:78, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шкулева, владение 2 А, в размере 68 114 000 руб.;

нежилого здания общей площадью 257, 7 кв.м с кадастровым номером 77:04:0004008:1083, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шкулева, дом 2 А, строение 4, в размере 5 737 288 руб.;

нежилого здания общей площадью 337, 2 кв.м с кадастровым номером 77:04:0004008:1081, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шкулева, дом 2 А, строение 3, в размере 5 303 390 руб.

Также общество с ограниченной ответственностью "Жилкомстрой" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости в размере рыночной:

земельного участка общей площадью 2 840 кв.м с кадастровым номером 77:04:0004008:1006, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шкулева, владение 2 А, в размере 70 988 000 руб.;

нежилого здания общей площадью 3 930 кв.м с кадастровым номером 77:04:0004008:1082, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шкулева, дом 2 А, в размере 152 068 644 руб.

Указанные дела объединены в одно производство.

В обосновании заявленных требований административный истец ссылается на то, что является собственником указанных нежилых зданий, арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:04:0004008:78 и земельного участка с кадастровым номером 77:04:0004008:1006 на основании договора аренды NМ-04-509101 от 28.04.2007 и дополнительных соглашений к нему, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки значительно превышает рыночную стоимость, в связи с чем, административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждении которой представляет отчеты об оценке N5238, N5237, подготовленные ООО "Агентство "Русспромоценка".

В судебное заседание от представителя административного истца поступило заявление об уточнении исковых требований на основании выводов повторной судебной оценочной экспертизы и дополнений к ней и рассмотрении дела в отсутствии представителя административного истца.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы с выводами судебных оценочных экспертиз не согласился, просил в удовлетворении требований отказать, представил возражения, ходатайство о назначении по делу еще одной повторной экспертизы и проведении судебного заседания в отсутствии представителя.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела в отсутствии.

С учетом надлежащего извещения сторон о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" установлен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с разрешённым использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования.

Размер арендной платы за указанные земельные участки может изменяться в случае изменения кадастровой стоимости земельных участков без согласования с арендатором.

Поскольку административный истец является собственником нежилых зданий и плательщиком налога на имущество, а арендная плата исчисляется также исходя из кадастровой стоимости, суд считает, что последний вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в рыночном размере на дату, по состоянию на которую утверждена кадастровая стоимость.

Судом отклоняются изложенные в письменных возражениях доводы Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, поскольку соответствующее право предоставлено истцу Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и подтверждено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Утверждения представителя административного ответчика о законности государственной кадастровой оценки, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец не имеют правового значения для разрешения заявленных требований, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат нежилые здания:

общей площадью 257, 7 кв.м с кадастровым номером 77:04:0004008:1083, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Шкулева, дом 2 А, строение 4;

общей площадью 337, 2 кв.м с кадастровым номером 77:04:0004008:1081, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Шкулева, дом 2 А, строение 3;

общей площадью 3 930 кв.м с кадастровым номером 77:04:0004008:1082, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Шкулева, дом 2 А;

а также административный является арендатором земельных участков:

общей площадью 3 500, 74 кв.м с кадастровым номером 77:04:0004008:78, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шкулева, владение 2 А;

общей площадью 2 840 кв.м с кадастровым номером 77:04:0004008:1006, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шкулева, владение 2 А.

Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29.11.2018 N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года.

Заявляя требование об определении кадастровой стоимости, административный истец представил в суд отчеты об оценке N5238, N 5237, подготовленные ООО "Агентство "Русспромоценка", согласно которым по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость определена:

С учетом того, что представителем административного ответчика представлены замечания на указанные отчеты об оценке, судом назначены судебные оценочные экспертизы, на разрешение которых поставлены вопросы о соответствии представленных отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а в случае несоответствия вопрос о рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года. Проведение экспертиз поручено ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ".

Согласно заключениям судебных оценочных экспертиз ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ", вышеуказанные отчеты не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость определена:

земельного участка общей площадью 3 500, 74 кв.м с кадастровым номером 77:04:0004008:78, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шкулева, владение 2 А, в размере 67 602 221 руб.;

нежилого здания общей площадью 257, 7 кв.м с кадастровым номером 77:04:0004008:1083, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шкулева, дом 2 А, строение 4, в размере 14 109 242 руб.;

земельного участка общей площадью 2 840 кв.м с кадастровым номером 77:04:0004008:1006, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шкулева, владение 2 А, в размере 54 842 779 руб.;

нежилого здания общей площадью 3 930 кв.м с кадастровым номером 77:04:0004008:1082, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шкулева, дом 2 А, в размере 220 416 965 руб.

Принимая во внимание наличие возражений относительно выводов судебных оценочных экспертиз, ответы на которые экспертом представлены не в полном объеме, по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС".

Согласно выводов указанной судебной оценочной экспертизы, с учетом представленных дополнений, рыночная стоимость объектов недвижимости определена:

земельного участка общей площадью 3 500, 74 кв.м с кадастровым номером 77:04:0004008:78, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шкулева, владение 2 А, в размере 73 165 000 руб.;

нежилого здания общей площадью 257, 7 кв.м с кадастровым номером 77:04:0004008:1083, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шкулева, дом 2 А, строение 4, в размере 10 052 00 руб.;

нежилого здания общей площадью 337, 2 кв.м с кадастровым номером 77:04:0004008:1081, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шкулева, дом 2 А, строение 3, в размере 6 686 000 руб.

земельного участка общей площадью 2 840 кв.м с кадастровым номером 77:04:0004008:1006, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шкулева, владение 2 А, в размере 59 356 000 руб.;

нежилого здания общей площадью 3 930 кв.м с кадастровым номером 77:04:0004008:1082, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шкулева, дом 2 А, в размере 212 310 000 руб.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебных оценочных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" в части ответа на вопрос о соответствии отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и заключение повторной судебной оценочной экспертизы ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" с учетом представленных дополнений соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечают требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключения в указанной части содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Выводы экспертов в этой части не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости объектов недвижимости в повторной экспертизе полностью подтверждаются собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ затратного подхода обоснован.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертами приведено описание объектов экспертизы, их местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в г. Москве, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Москвы, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.

В заключении повторной экспертизы приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключения судебных экспертиз подготовлены экспертами, имеющими соответствующее образование, и предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы представителя Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы о том, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объектов оценки, не основаны на допустимых доказательствах, поскольку возражения относительной выводов повторной судебной оценочной экспертизы подготовлены представителем, наличие специального образования в области оценочной деятельности у которого документами по делу не подтверждено.

Суд считает, что эксперт Карцев П.В. провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объектов оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

В сравнительном подходе были использованы аналоги, цены предложений которых попадают в определенный диапазон, конструктивно и по местоположению сопоставимы с объектами экспертизы.

В опровержении представленных административным ответчиком возражений по заключению судебной оценочной экспертизы экспертом даны подробные письменные пояснения и дополнения к экспертизе, с которыми нет оснований не согласиться.

Итоговые расчеты с учетом дополнений к экспертизе свидетельствуют о том, что величина рыночной стоимости не зависит от особенностей налогообложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. Таким образом, расчет рыночной стоимости в заключении (с учетом дополнений) проводился в соответствии с законодательством об оценочной деятельности безотносительно от величины НДС.

В этой связи, суд считает, что позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения повторной экспертизы (с учетом дополнений) допустимыми доказательствами не опровергнута, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость нежилых зданий и земельных участков, указанных выше, на основании выводов повторной судебной оценочной экспертизы с учетом представленных дополнений к ней.

На основании положений статьи 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой подачи заявления является дата обращения в суд с административным иском - 6 марта 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Руководствуясь статьями 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Жилкомстрой" к Департаменту городского имущества города Москвы удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2018 года на период с 1 января 2019 года и до утверждения новой кадастровой стоимости кадастровую стоимость в размере рыночной:

Датой обращения с ограниченной ответственностью "Жилкомстрой" с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной является 6 марта 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Московского городского суда Т.Д. Михалева

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.