Решение Московского городского суда от 17 сентября 2020 г. по делу N 3а-3911/2020

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павлова А.В, при секретаре Ромашове Е.Д, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-3911/2020 по административному исковому заявлению ООО "Красная поляна" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, УСТАНОВИЛ:

ООО "Красная поляна" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества

общей площадью 3 769 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0021006:27, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма;

общей площадью 634, 8 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0021006:2077, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма

Требования мотивированы тем, что административный истец, являясь собственником и арендатором указанного имущества, не согласен с его кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлены отчеты об оценке NN 156/09-18, 156/1/09-18 от 25.12.2018 года, составленные оценщиком ООО "Скала".

В судебном заседании представитель административного истца - Дружинин А.М. заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель Департамента городского имущества адрес - Гурова Е.В, представляющая также интересы Правительства адрес, возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в письменном отзыве, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором спорного объекта недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных нежилых зданий определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в адрес, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества адрес от 29 ноября 2018 года N 40557, в отношении спорных объектов недвижимости определена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчеты об оценке NN 156/09-18, 156/1/09-18 от 25.12.2018 года, составленные оценщиком ООО "Скала".

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 02 июня 2020 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы N 3911/2020 от 17 июня 2020 года, проведенной экспертом ООО "Квадро Эксперт":

- отчеты об оценке NN 156/09-18, 156/1/09-18 от 25.12.2018 года, составленные оценщиком ООО "Скала", не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 3 769 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0021006:27, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 634, 8 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0021006:2077, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, возражений относительно выводов экспертного заключения не представил.

Представитель административного ответчика не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости имущества, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 17 сентября 2020 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы N 3911/2020 от 17 июня 2020 года, подготовленное экспертом ООО "Квадро Эксперт", соответствует требованиям Федерального закона от

31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. NN 297, 298, 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика, административного истца, письменные ответы эксперта, суд находит указанные замечания необоснованными по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектами исследования. Полученная величина рыночной стоимости объектов исследования в рамках соответствующих подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в адрес на дату оценки. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Доводы ответчика о том, что экспертом не был проведен анализ использования объектов исследования на дату оценки, а также в заключении не использовался доходный подход при определении стоимости исследуемого земельного участка и исследуемого здания, судом отклоняются.

Представитель ответчика некорректно анализирует объект экспертизы. Объектом экспертизы является не торгово-офисный центр с помещениями общепита, а соседнее с ним здание. Эксперт не запрашивал договоры аренды по следующим причинам: договоры аренды необходимо анализировать на соответствие рыночным данным, использовать ставки из договора аренды можно только в случае их соответствия рынку, то есть в любом случае ставка определенная экспертом на основании рыночных данных является верным значением.

Согласно п. 24 ФСО N 1 "Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов".

Таким образом, эксперт использует наиболее объективный подход, отражающий рыночную стоимость объекта исследования.

Доводы стороны ответчика о том, что при расчете стоимости объекта исследования экспертом не учтены помещения общественного питания, судом также отклоняются.

На стр. 82 и 100 Заключения полноценно приводится описание объекта экспертизы и сегмента рынка, к которому он относится. Объект исследования, не используется в качестве объекта общественного питания, в здании проводится ремонт. Итоговое назначение объекта определено как офисно-торговое, о чем указывается в Заключении. Соответственно, аналоги подбирались экспертом согласно фактического назначения здания.

Ссылка ответчика на то, что полученная рыночная стоимость за единицу площади объекта исследования не соответствует результату мониторинга рынка продажи объектов торгового назначения, голословна и необъективна.

Представитель ответчика указывает, что аналоги имеют существенное расхождение в стоимости с рыночными данными. Предложенные аналоги размещены на сайте ЦИАН и других сайтах, которые не имеют архивных данных (за исключением аналога N 1, размещенного на сайте "Авито", удельный показатель которого полностью сопоставим с используемыми аналогами), соответственно проверка достоверности информации, только на данных Отчета N 1/2018 "Об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машиномест и сооружений, расположенных на территории адрес по состоянию на 01.01.2018", является некорректной, т.к. именно кадастровая стоимость, определенная на основании не рыночных аналогов, оспаривается в рамках дела.

На стр. 105 Заключения эксперта указывается: "Диапазон фактических цен предложений сопоставимых с исследуемым объектом недвижимости в адрес составляет от сумма/кв.м. до сумма/кв.м. без учета скидки к цене предложения и иных особенностей объектов".

Необходимо отметить, что данные показатели стоимости показываются с учетом доли земельного участка.

Таким образом, полученное значение рыночной стоимости, полностью соответствует анализу рынка.

Доводы стороны истца об отсутствии данных о страховом полисе эксперта, несостоятельны.

Заключение эксперта не является отчетом об оценке, однако эксперт полностью соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ. На стр. 145 Заключения прикладывается свидетельство СРО, в котором состоит эксперт, а на сайте СРО указаны все данные об оценщике, включая данные о страховом полисе.

Доводы истца в отношении не применения экспертом доходного подхода к расчету рыночной стоимости объекта исследования, суд находит необоснованными.

Согласно п. 24 ФСО N 1 "Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов".

Таким образом, эксперт вправе на свой выбор использовать наиболее объективный подход, отражающий рыночную стоимость объекта исследования.

Подбор же аналогов с ремонтом, как и расположенных в иных по местоположению округах и районах адрес, потребует введения значительных корректировок, что исказит итоговый результат.

Также не обоснована и ссылка истца на не применение экспертом затратного подхода к расчету рыночной стоимости объекта исследования.

Согласно уже приведенному выше п. 24 ФСО N 1 "Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов". Таким образом, Эксперт использует наиболее объективный подход, отражающий рыночную стоимость Объекта исследования.

Согласно п. 24 в) ФСО N 7 "затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют)".

Так как имеется возможность применения сравнительного подхода для расчета рыночной стоимости, применение затратного подхода является нецелесообразным.

Ссылка истца на отсутствие со стороны эксперта должного анализа объекта-аналога N 1, безосновательна.

Сторона истца бездоказательно утверждает, что данный аналог не проанализирован, при этом, прикладывает фото с сервиса "Панорама - Яндекс карты", на которой очевидно усматривается, что отдельный вход с улицы на второй этаж отсутствует. Типичной является ситуация с нахождением отдельного входа у помещений, расположенных на первом этаже. Наличие же отдельного входа для объектов, расположенных на втором этаже, редкость. Витринные окна также не вставляют в помещения на этажах выше первого, о наличии которых указано в тексте.

Следует отметить, что в Заключении эксперта полностью отражена информация, позволяющая без ссылок идентифицировать каждый из объектов-аналогов, согласно принципам поиска архивного сайта "Авито" (ruads.org), поиск возможен также по тексту и идентификационному номеру, которые представлены на стр. 143.

На стр. 125 Заключения эксперта в полном объеме описано, почему экспертом применяется та или иная корректировка. Корректировка на выход на красную линию (ограниченность доступа). Для офисно-торговых объектов одним из ценообразующих факторов является расположение относительно красной линии и ограниченность доступа к объекту. Исследуемый объект расположен на красной линии (в месте с высоким пешеходным трафиком), аналоги NN 1 и 3 так же расположены в местах с высоким пешеходным трафиком, доступ для данных объектов свободный. Аналог N 2 расположен на первой линии районной улицы с высоким автомобильным трафиком, при этом расположен на территории с закрытым доступом, требуется корректировка. Источник: "Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том II. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2016 г. Корректирующие коэффициенты показаны экспертом на рисунках в ответах на замечания истца. Корректировка для аналога N 2 составила 1/0, 85-1=17, 65%. Эксперт использовал минимальное значение корректировки ввиду наличия отдельного входа вне огороженной территории. Эксперт в полной мере проанализировал и описал оба ценообразующих фактора, объединив их в один раздел, для удобства пользователей.

Таким образом, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия и квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, дипломом о высшем образовании, дипломом о прохождении профессиональной переподготовки в ФГБОУВО "Саратовский государственный технический университет", квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности N 013696-1 от 04 июля 2018 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", свидетельством о членстве в СРОО "Федерация специалистов оценщиков" и др.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчетов об оценке NN 156/09-18, 156/1/09-18 от 25.12.2018 года, составленные оценщиком ООО "Скала", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является

25 февраля 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 3 769 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0021006:27, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 634, 8 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0021006:2077, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения ООО "Красная поляна" в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 25 февраля 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов