Решение Московского городского суда от 03 сентября 2020 г. по делу N 3а-4031/2020

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павлова А.В, при секретаре Ромашове Е.Д, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-4031/2020 по административному исковому заявлению ПАО "Сбербанк России" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, УСТАНОВИЛ:

ПАО "Сбербанк России" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества

общей площадью 5 379, 3 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0003017:3883, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма

Требования мотивированы тем, что административный истец, являясь собственником указанного имущества, не согласен с его кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке

N 3192604/03 от 18.02.2020 года, составленный оценщиком ООО "Инвест Проект".

В ходе рассмотрения дела административный истец подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость:

- объекта недвижимости общей площадью 5 379, 3 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0003017:3883, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма

В судебном заседании представитель административного истца - Антипова О.А. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении (уточнении) к нему.

Представитель Департамента городского имущества адрес - Есин И.С, представляющий также интересы Правительства адрес, возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в письменном отзыве, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором спорного объекта недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных нежилых зданий определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в адрес, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества адрес от 29 ноября 2018 года N 40557, в отношении спорных объектов недвижимости определена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке N 3192604/03 от 18.02.2020 года, составленный оценщиком ООО "Инвест Проект".

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 08 июня 2020 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы N 47/06/2020-СЭ от 30 июня 2020 года, проведенной экспертом ООО "МАГИСТР Экспертных Исследований":

- отчет об оценке N 3192604/03 от 18.02.2020 года, составленный оценщиком ООО "Инвест Проект", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 5 379, 3 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0003017:3883, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными, вследствие чего подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость спорного имущества в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости имущества, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы, ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы не заявил.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы N 47/06/2020-СЭ от 30 июня 2020 года, подготовленное экспертом ООО "МАГИСТР Экспертных Исследований", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года

N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО

N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. NN 297, 298, 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика, суд находит указанные замечания необоснованными по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования. Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования в рамках соответствующих подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в адрес на дату оценки. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Доводы ответчика о том, что экспертом не был проведен анализ использования объекта исследования на дату оценки, а также не были запрошены у собственника действующие договора аренды на дату исследования, судом отклоняются.

На стр. 59 Заключения приведен анализ использования объекта исследования на дату оценки, в котором указано, что наиболее эффективное использование объекта исследования - это разумный и вероятный вариант использования (назначения), который является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивает наибольший экономический эффект. Учитывая цель исследования и факторы юридической допустимости, финансовой обеспеченности и физической осуществимости, а также максимальной эффективности, сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта капитального строительства является его текущее использование - эксплуатация существующих офисных помещений.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. Следовательно, в связи с тем, что рыночная стоимость определяется по рыночным ценам предложений по продаже и рыночным ставкам аренды, то запрос аренды по заключенным собственником объекта договорам аренды не требуется.

Эксперт не запрашивал договоры аренды поскольку их необходимо анализировать на соответствие рыночным данным. Использовать ставки из договоров аренды можно только в случае их соответствия рынку, в связи с чем ставка, определенная экспертом на основании рыночных данных, является верным значением.

Доводы ответчика о том, что полученная рыночная стоимость за единицу пощади объекта исследования не соответствует результату мониторинга рынка продажи объектов офисно-торгового назначения, пригодных под размещение банка, судом также отклоняются.

В соответствии с п. 18 ФСО N1 "... оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе

и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета

и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки".

На стр. 51-56 Заключения приведен анализ фактических данных о продаже/аренде офисных объектов, по которому определен диапазон цен. Указанный ценовой диапазон является среднерыночным и отражает лишь крайние значения, а цены предложения могут быть как ниже, так и выше указанных значений, в зависимости от индивидуальных особенностей конкретного объекта. Рыночная стоимость - величина вероятностная (по определению) и всегда имеет определенный разброс (диапазон). Разброс цен объясняется кроме указанных выше причин недостаточной открытостью рынка (в виду оценки на ретроспективную дату), тем фактом, что те данные, которые, к примеру, предоставлены риэлтерскими агентствами, не проходят тщательную проверку и являются недостаточно однородными. Рыночная стоимость - это не цена предложения, а цена предполагаемой сделки, и эксперт обязан всегда это учитывать при работе с неоднородным рынком (разбросом ценовых предложений). Указанные цены являются ценами предложений и должны быть в дальнейших расчетах скорректированы на торг. Цены, приведенные в анализе, не являются константой и подвержены различным влияниям внешних факторов (как временных, так и качественных), имеет место ценовой разброс.

Согласно п 22 б ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Так, выбранные 3 аналога относятся к одному сегменту - офисные объекты, сопоставимы по основным ценообразующим параметрам.

Ответчик ссылается на существенное различие по стоимости за единицу сравнения, однако, ценообразующего параметра "различие/схожесть по стоимости за единицу сравнения" для объектов недвижимости не существует в оценочной практике. Приведенный диапазон выборки ответчика также имеет лишь крайние значения, и должен быть скорректирован как минимум на долю земельного участка, а также иных необходимых корректирующих поправок.

На дату экспертизы средняя стоимость 1 кв.м. коммерческой недвижимости приведена с учетом стоимости земельного участка без учета скидки на торг, учитывая информацию, приведенную выше, с применением указанных корректировок, полученная рыночная стоимость за единицу пощади объекта исследования соответствует результату мониторинга рынка продажи объектов офисного назначения.

Ссылка ответчика на то, что при определении доходной части от объекта исследования экспертом не учитывается общая площадь исследуемого помещения, несостоятельна.

На стр. 64 Заключения приведена информация, что коридорный коэффициент учитывается арендодателем доходной недвижимости при расчете арендной платы, поскольку некоторые помещения доходного здания, блока или этажа здания не используются для сдачи в аренду, хотя выполняют важные и обязательные функции при эксплуатации и обслуживании здания. Обычно, это помещения общего пользования (коридоры, площади лестничных клеток, санузлы, вестибюли, тамбуры и пр.), вспомогательные помещения (венткамеры, помещения обслуживания лифтов, котельные, технические этажи и др.), а также помещения управления и обслуживания здания (комнаты обслуживающего персонала здания и хранения инвентаря и др.). Коэффициент рассчитывается как отношение общей площади доходной недвижимости к арендопригодной площади. Учитывая, что объект исследования располагается на разных этажах Бизнес центра, арендопригодная площадь принята с учетом коэффициента 0, 85, принятого из среднего значения диапазона аналитического исследования. Приведенные ответчиком методические рекомендации носят рекомендательный характер и не учитывают особенности конкретного объекта оценки.

Указание ответчика на то, что в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт не применяет корректировку, учитывающую выход на красную линию, суд находит необоснованным.

При описании объектов-аналогов в Заключении на стр. 88 экспертом допущена техническая ошибка только в описании аналога N 3, данный объект расположен на "красной линии", введение корректировки не требуется, таблица расчета объекта оценки в рамках сравнительного подхода на стр.96 Заключения корректна. Введение корректировок

на "красную линию" для остальных аналогов как в рамках сравнительного, так и доходного подходов не требуется, т.к. они сопоставимы с объектом исследования, что подтверждают скриншоты карт расположения всех аналогов на стр. 102 (Приложение

N 1) Заключения.

Доводы ответчика о том, что эксперт не применил корректировку на наличие дополнительного оборудования, также несостоятельны.

На земельном участке расположено нежилое здание бизнес-центра, в котором находится исследуемое помещение общей площадью 5 379, 30 кв. м, принадлежащее истцу и используемое под офис. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, в том числе, дополнительное оборудование признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Таким образом, указанное замечание противоречит целям проведения исследования. Введение каких-либо дополнительных корректировок не требуется.

Также ответчиком приведён необоснованный скрин фото, источник информации фото и дата фото отсутствует, а также ничем не подтвержденная информация об отдельно стоящем здании и якорном арендаторе. Если объектом исследования являются помещения общей площадью 5 379, 30 кв. м, используемые под офис, никаких отдельно стоящих зданий перед объектом исследования нет, что также подтверждает скрин карты.

Таким образом, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия и квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, дипломом о высшем образовании, дипломом о прохождении профессиональной переподготовки в НОУ ВПО "Международная академия экспертизы и оценки", квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности N 017527-1 от 13 сентября 2019 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", свидетельством о членстве в СРОО "Российское общество оценщиков" и др.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке N 3192604/03 от 18.02.2020 года, составленный оценщиком ООО "Инвест Проект", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является

22 мая 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 5 379, 3 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0003017:3883, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения ПАО "Сбербанк России" в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 22 мая 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов