Решение Московского городского суда от 14 сентября 2020 г. по делу N 3а-0051/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю, при секретаре Дмитришиной А.Р, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-51/2020 по административному исковому заявлению ОАО МТО "Лазурь" к Департаменту городского имущества города Москвы, ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования", Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года, на 29 марта 2019 года, УСТАНОВИЛ:

ОАО МТО "Лазурь" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы, Правительству Москвы, ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости:

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 103761000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** стр.4, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 марта 2019 г. в размере 67332000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 141195000 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником объектов недвижимости, не согласен с их кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлены отчеты об оценке от 24 октября 2019 г. NО2019-011113-241019/01, NО2019-011208-241019/02, NО2019-011208-241019/03, подготовленные оценщиком ООО "Агентство Оценки Плюс".

Определением суда от 1 сентября 2020 года прекращено производство по административному делу в части административного искового заявления ОАО МТО "Лазурь" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 141195000 руб, ввиду отказа от указанной части требований.

В судебном заседании представитель административного истца ОАО МТО "Лазурь" - Старчикова Е.Ю, поддержала в оставшейся части заявленные административные исковые требования по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель административных ответчиков Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы - Милёнышев О.Е. возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в письменном отзыве, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель административного ответчика ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" - Кириченко Л.А. возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в письменном отзыве, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителя не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что р езультаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является собственником спорных нежилых зданий, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости. С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных нежилых зданий определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, в отношении спорных нежилых зданий определена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 г, в частности нежилого здания с кадастровым номером ***в размере 143213641 руб. 68 коп, нежилого здания с кадастровым номером ***в размере 144405357 руб. 03 коп.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчеты об оценке от 24 октября 2019 г. NО2019-011113-241019/01, NО2019-011208-241019/02, NО2019-011208-241019/03, подготовленные оценщиком ООО "Агентство Оценки Плюс". В ходе рассмотрения дела на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 27 января 2020 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 20 апреля 2020 года, проведенной экспертом ООО "Роосконсалтгруп" Комиссаровым Г.А.:

- отчеты об оценке от 24 октября 2019 г. NО2019-011113-241019/01, NО2019-011208-241019/02, NО2019-011208-241019/03, подготовленные оценщиком ООО "Агентство Оценки Плюс", не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 103208076 руб.;

- рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** стр.4, по состоянию на 29 марта 2019 г. составляет 85764850 руб.

Определением суда от 29 июня 2020 года по ходатайству административного истца на основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ по делу назначена повторная оценочная судебная экспертиза.

По заключению повторной оценочной судебной экспертизы от 16 июля 2020 года N552/2020, проведенной экспертом ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" Карцевым П.В.:

- рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 125900000 руб.;

- рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** стр.4, по состоянию на 29 марта 2019 г. составляет 71600000 руб.

Административный истец согласился с указанными выводами повторной оценочной судебной экспертизы.

Представитель административных ответчиков Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы не согласился с выводами повторной оценочной судебной экспертизы, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 14 сентября 2020 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 20 апреля 2020 года, подготовленное экспертом ООО "Роосконсалтгруп" Комиссаровым Г.А, в части несоответствия отчетов об оценке ООО "Агентство Оценки Плюс" от 24 октября 2019 г..NО2019-011113-241019/01, NО2019-011208-241019/02, NО2019-011208-241019/03 требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; заключение повторной оценочной судебной экспертизы от 16 июля 2020 года N552/2020, подготовленное экспертом ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" Карцевым П.В, с оответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г..N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г..N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано экспертом в повторной экспертизе на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что п ри составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административных ответчиков, письменный ответ эксперта, суд считает указанные замечания необоснованными по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Как пояснил эксперт, по своим количественным и качественным характеристикам оцениваемые здания относятся к классу "С". В классификации зданий имеет значение их место расположения. Объекты исследования расположены на территории складского комплекса, который используется для оказания услуг по материально-техническому обеспечению промышленных предприятий, обоснование приведено на стр.18 заключения. Принятые экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектами исследования по своим количественным и качественным характеристикам. В отношении объектов-аналогов применены необходимые корректировки. Коэффициент вариации составил менее 25%, что указывает на корректный подбор объектов-аналогов. В рамках доходного подхода п ри расчете потенциального валового дохода, приносимого объектами недвижимости в качестве доходоприносящих площадей, эксперт обоснованно исходил из того, что в зданиях сдаются блоки помещений в рамках арендопригодной площади, которая включает в себя плату за пользование вспомогательными помещениями "коридорный коэффициент". Величина операционных расходов состоит из эксплуатационных (переменных), которые в свою очередь включают в себя коммунальные платежи, и постоянных расходов (страхование, налоги на имущество, арендная плата за землю и т.п.), поэтому данные расходы определяются на общую площадь объекта исследования и оплачиваются собственником здания. При этом в силу пункта 11 ФСО N7 эксперт не обязан производить анализ фактических арендных ставок в рамках доходного подхода, поскольку арендные ставки по объекту исследования не всегда соответствуют рыночным данным. Полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве на дату оценки.

Приведенные в замечаниях административным ответчиком предложения коммерческой недвижимости не сопоставимы с объектами исследования по своим ценообразующим факторам и дате оценки.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы повторной оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение повторной оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Полномочия, квалификация экспертов подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперты имеет высшее образование, прошли профессиональную переподготовку по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)"; сдали единый квалификационный экзамен, что подтверждается квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности; являются членом саморегулируемой организации оценщиков; гражданская ответственность экспертов застрахована; эксперты имеют необходимый стаж работы в оценочной деятельности, состоят в трудовых отношениях с экспертной организацией.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 20 апреля 2020 года, подготовленное экспертом ООО "Роосконсалтгруп" Комиссаровым Г.А, в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчетов об оценке ООО "Агентство Оценки Плюс" от 24 октября 2019 г. NО2019-011113-241019/01, NО2019-011208-241019/02, NО2019-011208-241019/03 требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; заключение повторной оценочной судебной экспертизы от 16 июля 2020 года N552/2020, подготовленное экспертом ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" Карцевым П.В, в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу соответственно выводы указанных судебных экспертиз.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в размере их рыночной стоимости, определенном в повторной оценочной судебной экспертизе.

Не подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий, равной их рыночной стоимости в размере, определенном в отчетах об оценке, поскольку данные отчеты об оценке являются ненадлежащими доказательствами подтверждения величины рыночной стоимости объектов недвижимости, ввиду не соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Р езультаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденные распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, применяются с 1 января 2019 года. Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***определена по состоянию на с 1 января 2019 г, нежилого здания с кадастровым номером ***определена по состоянию на 29 марта 2019 г. Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых здания является 26 ноября 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 29 марта 2019 г. и до даты внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ОАО МТО "Лазурь" уд овлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере его рыночной стоимости, равной 125900000 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 71600000 руб. и определенной по состоянию на 29 марта 2019 года.

Датой обращения ОАО МТО "Лазурь" в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 26 ноября 2019 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 29 марта 2019 г. и до даты внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилых зданий в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Решение суда может быть обжаловано в апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова